中冶祥腾城市广场（SOHO）
一、环境分析
大环境：
嘉定区，古称疁(liú)城，是上海西北郊的区。

东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江，与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，
与江苏省太仓市为邻。

总面积463.55平方公里。

1992年撤县建区。

总面积463.55平方公里。

户籍总人口53.25万人。

离上海市中心的人民广场30公里，上海大众等汽车合作企业早就在此地设立工厂。

区人民政府设在墅沟路。

嘉定新城
规划范围约
200平方公里，
规划人口
80-100万人，
是由嘉定新城
主城区区．安亭
辅城和南翔辅
城组成的组合
城市，有三个组
团，其中嘉定新
城主城区规划人口约50万，规划面积120平方公里，南翔组团和安亭组团规划面积约各40平方公里，人口约各15万，形成各自发展定位，其中南翔组团发挥距离上海中心城区较近的区位优势，以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海中心城疏导人口，形成环境优美、交通便捷、配套完善、各类城市用地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合的现代化城区。

安亭组团以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外交通枢纽建设为动力，以全国最重要的汽车产业基地之一为目标，进一步延伸汽车产业生态链，做大做强研发和贸易两个经济极。

形成具有上海市郊特色、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒适的现代化城区。

嘉定新城建设强调城市的创新性、独特性和辐射性，服务和辐射上海国际汽车城、工业开发区和周边城镇，推动嘉定区产业、功能、形态一体化协调发展。

嘉定新城将吸纳国内外各类资本，创建上海世博会国际汽车会展的分会场，加快产业和人口集聚，成为推动上海郊区城市化发展的主力军。

项目地处嘉定南翔板块，紧邻轨道交通11号线嘉定南翔站零距离，未来规划中的17号线（L3）零换乘，周边高速四通八达，沪嘉高速，沪
住宅
3#
5#
2#
宁高铁，嘉闵高架（在建），沪翔高速（规划中）紧密环绕。

距离市中心江苏路站仅20分钟距离，出行相当便捷。

坐落于南翔核心板块，吸天地灵气，纳古今精华。

中冶祥腾城市广场尊居千年古镇南翔，机遇新世纪空前大规划，社区配有自持区域3.5万平米商业中心，醇熟全配套，尽享生活便利。

小环境：
中冶祥腾城市广场位于政府重点打造的“南翔国际居住社区”和“上海市郊第一CBD 南翔智地”的商业中心和交通枢纽的核心位置。

项目西侧为南向区政府，零距离，开启双轨财富直通车，社区集商业，住宅，soho 办公位一体。

中冶祥腾城市广场是一个集商业、办公和高档居住于一体的城市综合体。

轨道交通11号线的南翔站点，由7条公交线路始发站组成的公交枢纽和规划中的R17号线南翔站等，构成立体交通网络，便捷出行。

中冶祥腾城市广场位于政府重点打造的“南翔国际居住社区”和“上海市郊第一CBD 南翔智地”的商业中心和交通枢纽的核心位置。

距离该项目不远处就是轨道交通11号线的南翔站点。

二、 产品分析
中冶祥腾城市广场中冶祥腾城市广场项目分两期开发，一期以住宅为主，产权年限为70年；二期由住宅、商业和小户型公寓（酒店式公寓的产权年限为50年），三种产品组成，其中商业部分是一个集百货零售、生活卖场、餐饮休闲娱乐和旅游消费
于一体的南翔“唯
一”的大型中高端消费的商业综合体，建成后将成为南翔地区的商业中心。

本案soho为地体站西侧的三幢高层建筑，2#为19F，1-3楼为商业配套，5楼及以上为soho类产品，4梯26户，为围合式布局。

当前主销产品。

3#为总高18层，1-3楼为商业设施，5楼开始为soho类产品。

3#楼房源不多，为2011年推出主销产品。

5#楼总高17层，1、2楼为公交站枢纽调度用房，3楼及以上为办公用房。

目前没有销售。

三、户型分析
精装小户型，层高
4.5m，可自由分割，提供三
种护效果模型，供客户参考。

户型方正，可按照用途来设
计装修格局，比较人性化。

户型特点：约4.5m大开
间，营造soho敞亮大格局。

客厅调控，4.5m层高，绽放
魔法空间。

赠送超大面积阳
台，高附加值，放大生活梦
想。

上层卧室，储藏室，温暖贴心。

四、价格分析
中冶祥腾城
市广场地处南翔
中心CBD核心，
筑巢CBD和银南
翔商务区首站，倾
情推出前沿办公、
限量版SOHO。

商住房作为当前不受政策限制的小户型，价格比较平稳，没有很大波动。

当前报价为17000元/㎡，中低区域，价格可享9.5折；首付可以提升至7成左右，还可适当议价。

房地网成交均价为16283元。

因价格对比周边同类产品优势并不明显，且没有太大折扣，导致近期成交没有太大放量。

五、客源层分析
中冶祥腾城市广场，不仅拥有地铁站口得天独厚的交通优势，此外南翔老镇周遍成熟便捷的全方位生活配套，为居家生活提供了无忧保障。

可商可住灵活切换的物业属性无论是居家生活，还是公司挂牌营业都可以，客源构成也是多元化的，在市区工作的公司白领，为子女打基础的父母，以及周边私营业主等都很多，总价低廉，对普通家庭来说都能承受。

中冶祥腾城市广场品质卓越，地铁沿线，由于地铁11号线贯穿整个嘉定，并且延伸到市中心普陀区、长宁区，所以引来了众多轨交沿线的客户群体；该项目针对青年置业人群，此次推出的小户型，实现了更小、更精、更性能的精装优居空间。

针对目前限购政策形势下很多人群没资格买房提供了很大的便利。

超低的总价对于目前很多经济并不是很宽裕的客户产生了很强烈的刺激。

本案定位自住，办公均可，这也为项目销售过程中扩大了客户群体。

嘉定南翔镇近在咫尺，所以可以享受老城的生活配套，加上嘉定政府对嘉定新城整体的规划已经现具雏形，未来具有巨大升值空间，所以应被受广大投资客
及自住客的青睐。

六、企划与业务执行分析
中冶祥腾开发商为上海中冶祥佳投资有限公司，在商业地产代理方面也是佼佼者。

媒体表现：
媒体主要投放短信
群发、报纸、11号线车
厢、道旗、工地围板。

真南路两侧引导旗
较密集、楼幅、工地指
示牌等。

投放的平面媒
体主要有上海楼市租售
情报，网络投放有搜房
网，爱房网，新浪乐居网等等。

现场销售执行：
硬件——售楼处
内有区域裱板，沙盘
模型；
软件——售楼处
外围保安对车辆能有
效的停车引导和指
示；售楼处一线业务
人员约为5人左右，
置业顾问接待过程中
态度比较懒散，对初次来访客没有做系统性介绍，并且登记来访客户具有一定的针对性；样板房当前无法参观，留电后置业顾问表示有样板房公开的消息另行通知。

七、去化分析
截止到2012/03/08 日网上房地产数据显示已售总套数248套，可售总套数
421套，
佳通路31弄2号
佳通路31弄3号
佳通路31弄5号
基本信息
去化速度较为缓慢，当前重点
在做1-4楼商业招商工作。

且
南翔板块同类产品较多，竞争
激烈，导致该项目没有大幅度
促销力度的同时，很难批量去
化。

八、SWOT分析
优势：
1、开发商品牌。

2、轨道交通11号线，17号线南翔站出站即到。

3、毛胚交房自由设计。

4、项目自身品质。

5、项目周边规划有从幼儿园到高级中学的全周期教育配套，满足青年人群对于下一代的成长需求。

6、超大面积阳台。

劣势：
1、Soho距离轨交太近，会有噪声及辐射影响。

2、户型比较单一。

3、Soho类产品朝向不好，以后会影响居住效果。

4、楼下商业设施，业态分布不合理，客源客层比较杂乱。

机会：
1、依靠南翔规划的超大商业配套。

2、南翔CBD产业园未来发展前景巨大，带动周边一些列配套。

3、依靠周边开发商配套商业以及周边众多的楼盘效应支撑。

4、层高可做隔层，超大阳台空间赠送。

威胁：
同期上市的soho类竞品较多，对其销售进度有所阻碍；当前市场客户观望气氛较浓；目前周边环境比较荒凉，还没开发成熟，生活配套成熟有待时日，目前只能依靠老城配套。

项目所在区域的生活配套还在规划中，真正完善成熟还需等待中。

1、新城金郡和合景峰汇以及嘉定新城，南翔板块周边的其他楼盘都将陆续推出
的产品都差不多，无论是交通还是地段和将来配套都不错。

会给本案销售中带来不少的威胁。

2、周边楼盘的小面积，或者不限购不限贷的产品价格的不断涌现。

3、面对炒房，以及房价过快上涨，政府加紧了对买房的控制，许多客户为此在
观望，对于可能会改变的政策有些人作为投资的客户会长期观望。