2、楼层功能定位和商品布局
楼层功能定位和商品布局
业态类别 商业部分 总体比例 （%） 53.8% 功能 具体业态 面积（㎡）
酒店公寓、办 公楼 3-5楼
产权式公 寓、商务 办公 百货+儿童 体验中心+ 儿童游乐+ 儿童早教 社区内及 周边生活 配套服务 时尚休闲 购物情景 式体验 生活消费 大众化消 费
● 背景材料
● 嘉定新城 由嘉定新城主城区，南翔组团和安 亭组团三部分组成； ● 嘉定新城规划200平方公里，规划人口80～100 万，有三个组团，主城区规划人口约50万，规 划面积 120平方公里，南翔组团和安亭组团规 划面积约各40平方公里，人口约各15万（最终 南翔人口将达到25万）形成各自发展定位，其 中南翔组团发挥距离上海中心城区较近的区位 优势，着力发展居住、生活和商贸设施。 ● 南翔新城：分为东、西两个版块。东部版块是 以居住、公共服务的综合性区域。西部板块除 居住区以外，社区文化、卫生、服务、体育的 四大配套中心。
还没确定
2014年年中 封顶，年中 可以入驻装 修
乐扣超市在 洽谈中
绿茵广场
项目名称
位置
体量㎡
业态规划
租金
工程进度
引进品类
绿茵广场
古猗园路和 银翔路交界 ，距离我们 项目3公里
4.6万
餐饮，生 活配套
未定
已经建好， 要把这整个 广场卖个一合作仪式，目前还没开工建设，开 工启动仪式时间也没定。今后要做30万平方米的 商业综合体，距离我们项目10公里。
任务
2. 五大项目目前对我们 项目的影响分析
南翔五大项目
中 冶 祥 腾 广 场
东 方 伟 业 广 场
绿 茵 广 场
踏 波 慢
五 彩 城
五彩城
项目名称
位置
体量㎡
业态规划
租金
工程进度
引进品类
五彩城
宝翔路和陈 翔路交界距 离我们项目3 公里
4万
1、楼服饰, 零售,鞋包 2、楼儿童用 品 3、楼电影 ,KTV
南翔五大项目对我们项目的影响
目前对我们项目影响最大的是中冶祥腾城市广场，中冶祥腾 开业将近一年的时间，服务配套比较齐全，直通11号线路地 铁口，在南翔镇消费者印象中已经形成概念，并且今后他们 还有50%的商业面积进行儿童商家引进为主力方向，与我们 儿童城在争抢资源，并且有先入优势。另个一是东方伟业项 目也基本封顶，目前他们一直在跟乐扣超市深入洽谈合作， 乐扣超市一旦入住南翔，对我们项目引进主力店方面也是一 种资源的抢占，不利于我们商超主力店的招商。目前五彩城 是华润集团旗下运作的，他们有很强的渠道优势，目前他们 已经招商苏宁，必胜客，满记甜品，BLP超市，嘉禾电影院 等他们的项目04年中旬完工，这个项目距离我们项目3公里 ，对我们项目特别是在主力店引进方面也有很大的竞争威胁 绿茵广场目前已经建好，但是但是他们的招商团队还没建立 ，他们目前想包给专业的招商团队招商，自己主要做运营。
第七部分 项目商业功能定位
本项目商业功能定位
项目商业功能定位脉络：
购物中心 儿童一站式购齐
商务中心娱乐中心
集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、公寓、 商务办公等功能为一体的生活广场
本项目商业功能定位
1、商业形态定位的原则
上海儿童城整体定位强调精品购物（专业化、品牌化、 差异化），具有以下特点： ——强调商品的档次和独有性； ——强调购物环境和氛围营造； ——强调服务水平和服务差异；
项目3.5公里范围商圈
● 南翔交通：
● 快速路:沪嘉高速、沪翔高速（A17）、闵嘉高架 轨道交通：地铁11号线、17号线（规划中） 地面交通：南翔1路、2路、3路、4路、5路、嘉定52路等
南翔地域划分 南翔老镇区：主要是指真南路以北区域； 南翔新镇区：总占地面积3平方公里，规划范围北 至沪宜公路，南至金昌路，东至众仁路，西至星华 路（我们项目处于3个区域交界区，进入上海市的 入口）
5-10元/平米 /天 物业费1.75/ 平米/天
服饰，家居
3、餐饮，娱乐 儿童服饰 4、影城
已经投入使 用，招商完 成80%。
保利国际影 城 城市超市
东方伟业广场
项目名称
位置
体量㎡
业态规划
租金
工程进度
引进品类
东方伟业广 场
银翔路与众 仁路交界距 离我们项目2 公里
7.5万
商务办公楼5 万平米，2.5 万平米做商 业配套项目
劣势 1、项目周边3.5公里内已经有3家商业综合体在竞争， 不过体量没我们大。 2、目前我们地块两面靠河，不方便其他方向的流量进 来。 3、附近有家乐福卖场，和中冶祥腾已经开业的综合体， 对我们主力店招商不力。
我们项目优势
一、超前商业模式：
根据在南翔市场调查发现，本项目商业为南翔商业全面升级换代版，在南翔地区 的独一无二的，而且由于本商业的地段优势，市场容量等因素，项目商业将在一 定时间段内形成南翔商业无法超越的空白。这样的商业形态在全国范围内都处于
第四部分 商业市场定位
本项目商业市场定位
一、项目商业市场定位思考：
由于本项目商业所占比例较大，故我们的运营管理思考方向也放在商业方面。 首先，项目商业连一栋酒店式公寓和一同办公楼加进去的体量有20万多方，这样大的体量 在推广的时候，我们更多的考虑是用一个什么样的概念来统筹，为该商业以什么为主 题来打造商业品牌。 “其次，新的商业概念统筹下的业态规划主要思考：如何提升商业档次、如何迅速消化， 如 何在两者之间寻求一个平衡点。 最后，地产要与政府加大对外开放力度，最大限度的充分利用南翔镇政府新的规划，大力 发展商业综合体的城市规划相结合，在市政规划新镇区发展相匹配的商业形态，为城市发
展提供最完善和最具竞争力的商业功能。
第六部分 项目商业档次定位
项目商业目标客户定位
1、消费客户：
本项目商业的目标商户主要为本地3.5公里范围内的本地消费者，南翔外围以及嘉定其他区 域的消费客户，上海其他区域的消费客户。其中本地南翔周边人群消费客户为主。我 们的业态规划主要是围绕他们的需求展开。。
外围客户
核心客户
嘉定其他区域 上海区域其他区 本地周边 消费群体 消费群体 域消费群体 消费群体客
重要客户
项目商业目标客户定位
商业目标消费客户群：
● 购物中心：以本地时尚人士为主要消费群体，以年轻和中年男女士为主。 ● 集中商业消费群：以来南翔工作的高级白领追求生活高品质、高服务的中上收 入人士为主。 ● 社区底商：以满足社区内自主人群的日常消费为主。
一楼
10.0%
负一楼 大型商 超+美食广场
11.1%
20000
商业业态定位
酒店式公寓、办公楼业态设定与布局 ：
业态类别 商业部分总 功能 体比例（%） 具体业态
产权式公寓
酒店式 公寓； 办公楼
53.8
产权式公 寓、 商务、 办公
商务办公
商业业态定位
购物中心、商业步行街业态设定与布局：
业态类别 商业部分 总体比例 （%） 功能 具体业态
要的是实现销售，但是事实上，商业项目的持续经营才是发展商和购铺小业
主利益的回归和最终体现，所以，项目的如何招商和持续经营也是本 项目所面临的主要问题，需要通过一系列复杂的过程才有可能取得整个商业 项目销售成功。
谢谢！
-F：大型商商超 大众化餐饮,月星家 居
大型 Shopping mall
46.2
情景体验式时尚、 休闲购物；
1F：高档珠宝钻石、手表、眼镜，玉器， 数码、箱包、化妆品，鞋帽，皮具，百盛 百货月星家居等
2F：精品女装，男装，童装，、家居、 饰品，百盛百货，月星家居等。
3F：儿童鞋帽、服饰、早教、培训 、 玩具、印象、图书、百盛百货等
我们项目优势
三、项目商业规划理念
● “体验式消费”，让消费者不仅仅得到购物的满足，还有难以忘怀的精神享受 和情感体验。注重生活的品质与生活体验，感受更好的生活方式，构建无限 延展的现代生活。 ● 将购物，餐饮，教育，文化，休闲，娱乐荣威一体，整体以国内一流品牌为 主，打造和倡导一站式主题儿童购物中心，带给所有消费者一种全心的享受 空间，一个娱乐休闲的好去处，创建一个健康，和谐的家庭生活广场
领先地位，必将为南翔地区（本地人，外地人）及来南翔旅游人士形成一种全新
的商业体验。同时，
本商业规划也和南翔市政功能配套规划形成有益的互补，从而形成良性商业循环
发展势头。
我们项目优势
二、项目商业规划理念
● “体验式消费”的实质就是市场上常提的“集购物、饮食、文化、娱乐为一 体”的泛概念的深入表达。 ● 引进新的商业模式，升级商业配套，提升服务品质，将是未来商业发展趋势. 本项目将迎合时代潮流，打造体验式商业新模式，此为我们经营管理公司的 努力方向
1楼15元/米/ 天 物业费70元/ 平米/月
2014年年中 建设完成， 年底投放使 用
苏宁，必胜 客，满记甜 品，BLP超市 ，嘉禾电影 院
中冶祥腾广场
项目名称
位置
体量㎡
业态规划
租金
工程进度
引进品类
1、时尚服饰
城市超市，餐
南翔镇真南 路4500号距 中冶祥腾 离我们项目1 公里 3.5万
饮美食，钟表 2、餐饮美食 数码，美容，
南翔镇人口结构
全镇总面积33.4平方公里，1270.1公顷耕地、5 万多人口，镇区人口约3万，辖有8个社区居委会 和8个行政村
分析---周边主要竞争项目分布
2公里范围 1、家乐福超市 2、中冶祥腾 3、东方伟业广场 （在建中） 分析： 以2~3公里为半 径范围内，距离最近 的是家乐福超市，步 行仅有5分钟的距离。 其次为地铁站的中冶 祥腾和正在建设中的 东方伟业。距离桃浦 区沃尔玛和马陆沃尔 玛分别都是3~5公里。 以下将重点对以 我司项目为中心半径 距离在3~5公里的居 住小区和人口进行分 析。