提升项目高端性 提升项目城市感
商场、官场、洋场等不 同类型、高密集的圈层
营销
提升项目文化属性
主要可借鉴之处：景观园林+圈层营销
可借鉴的成功案例 2020/9/12 12
产品创新，以类独栋产 品（院墅、院邸）作为
项目标杆
新浦江城 产品运营模式
总体Block规划，多产 品混搭，集中式广场商
业街区
提升项目高端性 提升项目城市感
2020/9/12 1
旗忠项目定位研究
(2008.12.17版）
三大国际化社区的主要特征 2020/9/12
2
特质
高端人群
城市氛围
文化标签
古北
虹桥开发区、漕河泾开发区内日 城市氛围浓郁，街区和商业设
韩、港台洲、街区、传统的高端区域
碧云
陆家嘴金融贸易区、张江高科技 规划有完善的运动休闲设施以 欧美、自然、生态、低密度别墅
绿城玫瑰园主力总价：2000-6000万/套 中房森林别墅主力总价：900-1200万/套
800万/套的类独栋别墅可与区域内高端别 墅形成错位竞争
配套运营——运用高端的配套提升项目的高端性
旗忠项目运营模式—城市感 2020/9/12 16
生态
生活配套+多产品混搭
旗忠项目运营模式
高端性 城市感 文化属性
万科旗忠的核心定位 2020/9/12 8
万科旗忠将打造成为一个
生态型——上海系国际化社区
具备特征：生态性 高端性 城市感 文化属性
三大国际化社区的开发模式 2020/9/12 9 特质
开发模式
古北
在古北新区的开发过程中，上海市政府批准古北集团统一负责古北新区136.6公顷土地的开发建 设。其中一期土地大多由古北集团的股东方中华企业、新长宁集团等公司开发，二期则由9家开 发商共同开发建设。
区域整体环境规 划较好，拥有高 端知名度及优越
的生态资源
高尔夫球场
中房森林别墅
国际网球中心
马桥旗忠森林体育 城
绿城玫瑰园
上海闵联生态公园
吴泾公园 闵行公园
迎合世博会主题——城市，让生活更美好，生态发展主题 2020/9/12
符7 合未来趋势和要求
城市让生活更美好
2010年世博会主题“城市，让生活更美好”，将着重强调城市的生 态性，可居住性；生态主题可以让生活更美好，迎合未来整体大事 件趋势。
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育 城
国际网球中心
土地属性分析 2020/9/12 5
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球
中心 高尔夫球场 高档森林别墅区
距离本案2.5公 里
旷野体育公园 （高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源 2020/9/12 6
碧云
在碧云国际社区的开发过程中。由金桥集团统一进行土地开发、基础建设和功能配套，规划开 发了以碧云别墅为核心的“碧云国际社区”，并建设了一批高水准的教育、医疗、购物、餐饮、 体育、休闲、娱乐等配套设施。
联洋
在联洋国际社区的开发过程中，由政府投资的上海联洋集团有限公司进行土地一级开发、规划， 并引进、联合了十几家开发商进行开发。
生态
城市让生活更美好
旗
高端性
忠
项
目
运
营
通过世博会万科企业馆全面推介万科旗忠“上海系国
模 式
城市感
际社区”概念，并着重在生态、高端性、城市感和文
化属性等方面进行综合展示。
文化属性
万科旗忠：世界最佳可持续性发展生态社区
旗忠项目运营模式—配套设置顺序 2020/9/12 19
类独栋产品最先入市 类别墅、公寓首次入市… 类别墅、公寓首次入住…
园区、金桥出口加工区欧美人士
及高标准的教育配套
联洋
大型的集中型商业配套，以及
高端外来及本土人群，本土化特 征明显
世纪公园及周边城市级的休闲
配套资源
生态、国际化
国际化社区的核心要素 2020/9/12 3
国际化社区的三个核心要素
高端性 城市感 文化属性
土地属性分析 2020/9/12 4
本项目位于闵 行五区一城之“旗 忠国际体育城”， 区域规划为以体育 为特色，森林绿化 为背景，现代服务 业聚集区和生态居 住区。
开发模式： 1（政府主导）+N（多家开发商共同开发）
万科的角色转变 2020/9/12 10
要把旗忠项目打造成国际性社区，万科必须 实现自身角色的转变
开发商
城市运营商
可借鉴的成功案例 2020/9/12 11
四季会、世界奢侈品协 会中国俱乐部、北京外 商俱乐部等高端设施
星河湾 配套运营模式
广州星河湾1830米骑江 木道、北京星河湾代建 生态公园等园林景观
意大利团队整体设计， 中意文化广场、何香凝
美术馆
提升项目文化属性
主要可借鉴之处：项目定位+产品创新+多产品混搭 缺憾：商业未纳入核心营销战略，能带来大量人流的公寓产品启动晚，商业氛围无法聚集
万科旗忠项目运营模式 2020/9/12 13
万科旗忠项目：
+ 配套
产品
组合运营模式
旗忠项目运营模式—生态 2020/9/12 14 生态
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
旗忠项目运营模式—产品设置 2020/9/12 20
类独栋
主力总价
800万
类别墅
• 由于类独栋客户对周边生活配 套要求相对不高，先期主要设 置能够体现高端性的文化设施， 如美术馆、艺术馆等。
• 由于这类客户周边生活配套要 求较高，这时要设置能够体现 城市感的的配套设施和公共空 间，如广场、开放式商业街区 等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入 住，此时要设置能够聚集人气 的商业设施，如大卖场等大型、 集中式商业。
高端性
旗忠项目运营模式
城市感
文化属性
配套运营——中心绿地、幽径、老树、原生态… 产品运营——高端性低密度产品体现生态价值
旗忠项目运营模式—高端性 2020/9/12 15
生态
产品运营——借鉴新浦江城的成功经验，开盘首 推800万/套的类独栋别墅，树立项目的高端性
旗忠项目运营模式
高端性 城市感 文化属性
配套运营——丰富的生活配套提升项目城市感 产品运营——多产品混搭，营造出社区感从而体现城市感
旗忠项目运营模式—文化属性 2020/9/12 17
生态
强烈风格属性的街区商业+独特产品风格
旗忠项目运营模式
高端性 城市感 文化属性
地标性的广场、开放式街区、可小憩的露天吧… 社区规划，独特的立面风格…
旗忠项目运营模式—世博会万科企业馆 2020/9/12 18