规划
注重规划的合理性，充分参考社会各界的意见，并 预留待发展用地
立法和政策 政府在立法和政策上对新城建设给予支持
交通 产业结构
新城与中心城之间要有便捷的交通系统相连接 新城内部的交通要充分考虑公交系统、步行系统和 主要交通干道的合理性和便捷性
产业结构的非单一性、二、三产业都应齐备
功能
具备生活、居住、工作、休闲等多重功能
临港新城 中国/上海
沙田新市镇 中国/香港
本报告是严格保密的。
✓筑波科学城 ✓千里新城 ✓多摩新镇 ✓东京临海副中心新城 (日本/筑波、大阪、东京)
Canberra (澳大利亚/堪培拉)
Brasilia (巴西/巴西利亚)
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世界的新城
新城发展 模式
资料来源：文献检索、世联分析
依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功 能的不同，可以分为6大新城发展模式
主城区先行的规划理念：
环状的空间布局
滴水湖的几条环形大道将主城区的空间分解了 三个功能带，形成“一个中心、三个城市环带” 和谐共生、科学发展的城市主导结构框架。
优美的生态环境
在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而是 红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上蓝 天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是 一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。
•2700亩的项目，低容积率的中高档社区规 划 VS 区域市场、缺乏消费支撑持续开发
将被60平方公里世博森 林（规划）环绕的魅力之 城；
新浦江城规划有80万平 米各种低密度住宅，同时 有27万平米都市产业办公 区和23万平米综合商业区。
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低密度产品+拔高容积率的产品组合构成 丰富的产品线，不断扩大客户层面
深圳首个大型TOHO社区，亲地 社居……
3、独创主题歌，以及flash动画
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万科城——统领多种物业类型
在鲜明的营销主题统领 下突出主力产品形象
首先是一个城，有广场和商 业街，有各色各样有声有色 的建筑形态。然后才是深圳 首个大型Townhouse社区。 1.1容积率、亲地性居住。
19.79%
绿地率
35.1%
35.1%
35.1%
停车率
1
1.09
0.92
总户数世 聯 地 産5153
2389
2764
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临港新城—定位
临港新城定位上海城市辅城，要发展成为占位 于大上海、具备产业支撑的综合型滨海新城；
功能定位
上海的辅城
托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航 空枢纽港和国家级现代装备业园区，充分体 现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完
项目简介：
项目背景 •紧邻上海外环，距城市中心车行距离在20
新浦江城地处上海闵行 区浦江镇中心城区，至人 民广场15公里，距陆家嘴 约17公里；
是规划的浦江镇中心城 区的示范区，将被建成一 个高尚的、低密度、生态 型的居住城区；
分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目 前没有公交线路至此
•该项目是浦江板块的首先启动的房地产项 目，有良好的高起点规划，但当时周边城市 配套匮乏
15800元/平 19000元/平 24000元/平
8000元/平
8200元/平 8500元/平
最初定位：因考虑到无法以周边产业支撑，力争以艺术气氛（建设何香凝艺术馆） 吸引艺术气质高尚人群，以产品走高吸引大富的有钱人（引入丹桂轩）
成交客户：第一居所为主，城市客户为主，客户层面不断扩大
主要来自以城市干道为导向的卢湾、徐汇、三林市区，追求居住舒适度、主动郊区 化客户，以及浦江镇本地居民升级置业和产业人口带来的居住需求
制造业为核心的重要产业基地之一。
2020/11/7
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4
临港新城—规划
集制造、物流、教育、城市生活等功能为一 体的综合性产业新城
主产业区
综合区
重装备 产业区
临港新城 （主城区）
二环
三环
滴水湖
一环
临港新城共分为： 中心区（主城区）、 主产业区、 综合区、 重装备产业区和物流园区四大片区。
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主题明确，主线清晰
主题：一座万科式生活城
主线：由城市宏观到社区微 观，强势引导白领居住理念
深圳人，未来生活在哪里？
1、深圳人未来生活在哪里？ 出位广告抢得注意力，引发争 议，令人印象深刻。
万科在建一座城
大深圳格局下的万科城
谁动了大深圳的居住观？
四季花城，为坂雪岗准备了什么？ 2、基石文章，奠定软文、广告的基调
2020/11/7
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临港新城规划具备坚实的政策支撑和发展战 临港新城—规划 略意义，同时具备综合产业支撑的规划前景
政策支撑 优势
城市战略 发展优势
城市战略 枢纽优势
综合产业 优势
规划建设临港新城，是上海市委、市政府准确
把现握经上济海跨经越政济和府社城的会市发持重展 续大现 发战状 展， 而略审 作决时 出策度 的势 一， 项为 重实 大
战略决策。
对于加快上海“四个中心”和现代国际大都市
建升设上，海对城于市发能对展级上先和海进综的制 合造 竞城业 争市和 力建现 ，代 对设服 于务 上业 海， 拓提 展 城市发展空间有，举优足化轻城镇重布的局作和功用能布局，都
具有举足轻重的作用。
位于长江和杭州湾的交汇处与大、小洋山深水
港浦区东隔国海际相机得望场天。20独距公离里厚远、的洋上地国海际理市深中条水心件港703公2公里里、、 上海火车站独75一公无里，二海的陆区空位“三优位势一体”的
九年制学校； 幼儿园
开 放 式 广 场
TOHO
总规模43万平米，3万平 米商业，多种创新产品组 合： Townhouse 情景洋房 宽景house 透天小高层 Loft工作室（挑高） 退台式商铺、集中商业
商业中心； Loft
本报告是严格e
形象鲜明，高举“新城市主义”大旗
项目界定
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项目概况
临港新城主城区。50万方。74/90限制。低 密度现代欧式建筑风格。
项目位于临港新城主城区建设范围内第三环带城 市主轴申港大道西侧 规划范围：北至申港大道红线、南到橄榄路（规 划D2道路）、西至茉莉路（规划G1道路）、东 到规划城市行政中心用地西侧的规划道路
申港大道
万科城——万科里程 碑式项目，真正步入 城市运营商的行列。 居住、商业及公共配 套与高新产业区形成 一个“综合社区”。
一、两大组团，组团之间开设一条市政道路，与外界形成开 放性衔接，将大型商业中心、幼儿园、学校、会所、泳池都 沿开放性道路布置，社区居民从社区的任何一个地方，都能 实现5分钟步行距离。 二、遵循“公共空间优先”原则，首先把社区内的公共区域规划清楚，然后才围绕公共 区域去布置房屋； 三、万科城共分4个邻里单元，每个单元都实现了居住、购物、娱乐的“多样化”； 四、强调街道的多功能性，多数采用“机动车道+非机动车道+绿化带+人行道” 模式，社区内道路网密度较高，住户可选择出行方向增多。
时间轴 大事记 产品 配套 价格
客户
2005.4.2 7
2005. 5
2005. 5
2005.8.28 2005.10.2 2005.12. 3
第一批住 宅院墅开 盘，三天 售罄
OCT当代艺 朮中心正式 揭幕
何香凝美朮 馆揭幕
花园公寓开 盘，当天上 午售罄
第一批联 排別墅开 盘，当天 上午基本 售罄
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临港新城是一 个规划立意起 点高的新城 临港新城建设 在世界范围内 都是具有唯一 性的、是独一 无二的
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项目属性界定
位于强势规划支撑，具备产业经济拉升的陌生新城， 依托轨道交通缔结的大规模低密度房地产项目
政府规划的滨海新区，未来的上海城市辅城
产业园经济强力支撑区域发展
轨道交通缔结城区
谨呈：港城集团
临港新城主城区居住小区（街坊编号 WSW-C1地块）产品定位思路
世聯地産
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2020/11/7
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启动即推出商业及景观 配套和所有物业类型， 尽展城居生活样板间
多功能社区：
以亲地Townhouse产品统 领宽景洋房、情景洋房、小 高层、Loft、商业等；
多频次开盘，以产品创新来 引导市场。
宽景house Loft
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情景洋房 商铺
Townhouse
案例借鉴2：城市资源共享的意大利生活 样板——上海新浦江城
产品：低密度产品+拔 高容积率的产品组合构 成丰富的产品线。依托 最好的资源，展示部分 高端产品，带动主流的 中高端产品回现，高中 端产品联动推售
配套：以生活配套先 行，后期随着区域成熟 逐渐形成具有丰富的城 市功能的配套设施
客户：从最初的高端 定位，有限的客户群， 到后来客户层面不断扩 大，不但没有影响项目 价值，反而加快了销售 速度，截至2006.10底 整个项目还剩极少量高 层，其他售罄。
茉 莉 路
橄榄路
全区
一期
二期
规划用地面积 636654.89㎡ 243948.06㎡ 392706.83㎡
总建面
627637.18㎡ 281082.66㎡ 346554.53㎡
住宅建筑面积 459905.47 212934.16 246971.32
容积率
0.79
0.9
0.72
建筑覆盖率