目标 分解
下半年目标梳理 下半年工程节点安排 下半年营销推广计划 项目营销总控及费用预算
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下半年关键节点
关键工程
下半年重要营销节点出现于9Fra bibliotek10月，项目必须 在此前完成2区5个景观节点工程改造
金九银十：
下半年楼市销售高点高峰出现于9、10月
年终 节点：
区域一：3-33楼王立面展示区+ 山体公园、会所区：
1.3-33楼王立面未完成改造，庭 院景观未完成
2.山体公园工程基本完成，需要 杂草清理和整体清洁
3.会所区域目前主要为泳池周边 淤泥清洁，以及绿化清理。
（以上完成时间：2012年9月前）
区域二：中央水景+天墅样板展 示区：
1.中央水景水系工程完善，周边 景观细节提升效果
2.天墅样板房目前已基本完成， 目前需加强整体区域展示
（以上完成时间：2012年9月前）
国庆及中秋节点 中央水景+天墅 样板展示区
楼王庭院 样板区
双拼样 板房
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下半年关键工程
关键工程
项目仅有30栋庭院简单覆草皮，其他只平整和覆砂，整个项目工 地感强，整体绿化观感差，建议9月前将剩余楼栋铺设绿地
所有庭院绿化
项目产品集中规划，远观楼体密布，绿化稀疏，档次很低，观感很差
要求完成时间：2012年10月
电话号码 87271888
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营销策略
关键思路
借势时事热点、景观提升、交房在即，全面提升项目 价值，塑造全新形象;推三期入市，通过老带新、现场 活动拓展老客新客，促进成交
推
1
•释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已 售产品，重新包装上市
要求完成时间：2012年9月底
室内各功能空间墙面利用彩绘或图案进行装饰，视觉性与趣味性极强
庭院泳池、露台休闲桌椅等
下半年关键工程
关键工程
夜景工程
项目正对鼓山大桥，来往车流量巨大，打造夜 景灯光工程，在夜晚具有很强昭示性
夜间行道：打造福州首个 夜景看房通道，用绚丽的 灯光装饰整个项目的各个 行道，震撼全城，让夜间 上门的客户体会鼓山的炫 目；
主要原因 2.项目在此情况下严控推广，仅依靠每周20万条短信，后又缩减为3--5万条，新客上门量较少
3.上半年销售旺季为5-6月，在此期间，项目1-45#附近挡墙出现严重滑坡，工程封闭整治期间 影响了正常销售接待。
1-45#附件 挡土墙塌方
销售目标
下半年目标
开发 公司 目标
下半年销售目标2.9亿（原计划1.9亿+上半年未完成1亿）， 每月约需去化7-8套，销售难度很大，需工程整改、景观提升 及物业服务提升等按时完成配合
售
形
• 借势鼓岭开发社会热点，深挖鼓山价值;结合工程
象
2 提升与项目交房利好，强化宜居价值，塑造全新
形象
推
广
3 •根据节点加大推广量，抢夺下半年销售旺期
渠
•深挖“老带新”，线下主要以活动吸引客户体验
道
4 现场展示提升，促进销售达成
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举措一： 释放二期售罄信息，择机推售三期新品，错开已售产 品，重新包装上市
第三层级：社区中间，C、D户型一般 ，景观资源受限产品，一共推11套占 总推套数的61%，1000-1100万总价， 为主要走量产品
第四层级：靠高挡土墙，压迫感强，户 型一般，属问题产品
项目全现房销售，分期概念有利产 品包装，人为制造推售节点；
三期组团包含18套独栋，17套双 拼，预计均价2.3万/平米，总销售 额3.3亿，所挑选产品为户型位置 较均质，适合走量产品
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产品推售
三期推售
项目二期概念已推出一年，8月开始释放二期售罄，以“天麓 ”概念推出三期，三期包含18套独栋，17套双拼
第一层级：临中央水景4大独栋总价都 高于2000万主要用以树立组团形象以 及产品价值标杆；
第二层级：天墅样板房边高台地房源位 置较高，符合项目客群意向，但产品一 般，总价为1200-1500万之间，用以拉 开层级；
价格目标：整盘均价2.3万/平米 销售金额：2.9亿（原计划1.9亿+上半年遗留目标1亿）
认购目标
套数 40套 面积 13115平米 总销额 约 2.9亿元
签约目标
套数 40套（上半年未完成17+下半年23） 面积 13115平米 总签额约 2.9亿
目标分解：约销售40套（计划25套+上半年15套），每月约7~8套（5独栋+1~2双拼）
要求完成时间：2012年9月前 目前庭院多数只有简单平整和 目前已有30栋庭院简单铺设草皮，工地感有细微改观，建议将剩余楼栋庭院铺设绿地，
覆砂土，工地感很强 并简单搭配绿植
下半年关键工程
关键工程
3-33楼王立面样板房
楼王内部可以清水样板房标准打造，外围庭院 景观需营造出楼王独有的独占资源效果
室内局部装饰与点缀展现生活氛围与格调
实际 完成
认购实际完成目标1亿，完成率50%；销售套数13套，完成率46%，销售面 积6040㎡，完成率69% 签约实际完成金额5824万元，完成率31%；完成套数8套，完成率32%，签 约面积3463㎡，完成率43%
未完成 1.调控对豪宅市场影响巨大，去化量锐减为市场同类竞品普遍现象，部分楼盘（如安妮女王） 甚至处于半封盘状态；
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销售目标
上半年目标完成
2012年全年认购目标3.9亿，约53套，面积16900㎡；签 约目标3.5亿，约48套，面积15510㎡
上半 年完 成情 况
计划 计划认购目标2亿，28套,面积8810㎡ 目标 计划签约目标1.9亿，25套，面积8090㎡
产品推售
三期推售
三期组团独栋产品考虑不同层级搭售，标杆产品塑 形象，均质产品走量，高挡墙产品价格挤压去化
走量产品
高档墙产品
标杆产品
产品推售
三期推售
三期组团独栋产品主力总价区间在968万-1100 万，主力面积区间在490㎡-512㎡
独栋： 价格区间：968万—— 2200万 其中： 1000万以下（968万）的 4套 1000万-1100万 7套 1101万-1200万 1套 1201万-1500万 3套 2000万以上 3套
25000000 20000000 15000000 10000000
现金牛产品
价值标杆 明星产品
5000000
0 3-41 3-42 3-43 3-44 3-45 3-46 3-47 3-48 3-49 3-50 3-51 1-55 1-56 1-57 1-58 1-59 1-60 1-61