租赁合同解除和撤销的法律风险
合同的解除,有正常履行完毕解除、协商一致解除、法定解除和约定解除四类。
合同正常履行完毕解除。
双方协商一致解除,是指合同本来没有履行完毕,但双方当事人均认为解除合同更加符合自己的利益,或者一方提出要解除合同,经协商、做工作后另一方也同意的,合同也可以解除。
这两个比较简单。
下面着重讲一下法定解除。
法定解除主要有以下几种情况:
1、《合同法》第68条、第69条规定的解除情形。
内容:应当先履行债务的当事人,有确切证据证明对方有下列情形之一的,可以中止履行;中止履行后,对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。
(一)经营状况严重恶化;
(二)转移财产、抽逃资金,以逃避债务;
(三)丧失商业信誉;
(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
这条的内容主要是说,如果一方有证据表明另一方已经不具备继续履行合同的基本条件,继续坚持履行将会导致重大经济损失的,可以暂时先中止履行。
中止后一段时间内对方仍无好转迹象,不能继续履行合同的,可以宣告解除。
这条
规定如果用的好,可以极大降低因经营商业风险带来的法律风险,是一个有力武器。
但行使的程序比较复杂,对证据的要求也比较高,如果把握不好,也容易带来违约的风险。
2、《合同法》第94条规定的法定解除情形。
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的。
不可抗力主要是指人力不能预见,或者即使能够预见也不能避免的情形。
一般情况下,发生地震、海啸、台风等自然灾害,或者发生战争、罢工或者重大社会事件导致不能正常履行合同的,应认定为不可抗力,双方对没有履行合同的部分均可以免责。
但有一点要提醒,在不可抗力发生之前对方已经存在违约行为的,则不能由于发生不可抗力而免责。
(2)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
双方当事人应当根据合同约定或者法律规定的期限履行合同。
但如果该期限尚未届满,一方当事人已经明确表示自己不会履行合同的,这时另一方当事人便可以行使合同的解除权。
这种情况比较少见。
(3)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行。
这种情况也不多见,因为“合理期限”究竟是多长时间,没有一个明确的解释,要参考具体情况确定。
而不同的情况又是千差万别,法院在审理过程中也常常会出现不同理解,故除非在合同中能够明确约定“合理期限”究竟是多长(比如一个月或者三个月都是可以的),否则该条款的
适用面也不是太广。
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
迟延履行债务是实践中出现的数量最多的一种法定解除合同的情形。
由于租赁合同双方当事人的合同目的一般来说比较容易理解,出租人是为了获取收益,而承租方是为了解决经营场地问题,因此如果延迟履行债务的行为已经导致双方难以实现合同目的的,即可以要求单方解除合同。
当然,这里所说的迟延履行债务还必须具有一定程度的严重性,违约金额必须达到合同总金额的一定数量。
如果仅仅是轻微违约,则法院一般也会要求继续履行合同,而不会支持解除合同。
(5)法律规定的其他情形。
不多说。
从上述规定看,法律基本上确认只有在一方存在比较严重的违约行为的前提下,另一方才有相应的解除合同的权利。
如果一方没有违约行为,或者仅有轻微的违约行为,另一方则没有解除合同的权利。
另外,还可以看出,严重违约的一方自己是没有权利要求解除合同的,否则就容易给违约方自行撕毁合同、逃避合同责任创造了借口。
另外,能否在合同中约定,本合同履行期间双方均不得单方解除合同?我们认为,这种规定与《合同法》规定的当事人享有单方合同解除权的规定是相矛盾的,也不利于保护因
违约而受到损失的守约一方当事人的合法权益,故这类条款应属无效。
3、《合同法》分则“租赁合同”一章中规定的可以解除合同的情形。
《合同法》分则“租赁合同”一章中主要有六处地方提到了法定的可以解除合同的情形。
第219条:承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
这里所说的情况与前面提到的“违反规定改变房屋使用性质”的情况有所不同,前面所说的是房屋自身的使用性质不能改变,不能将居住用房改为商业用房。
这里包含上述情况,但还可以有其他情况,如同一类型的房屋不能在同一使用性质下改成其他用途,如房屋为商业用房,但只适合作仓储而不适合作餐饮;如果承租人未经许可擅自将房屋改变为餐饮用房的,出租人也可以解除合同。
第224条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
这条在上面已经提到,不能擅自转租;承租人擅自转租的,出租人可以解除合同。
第227条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。
承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。
这条实际上就是由于承租
人不支付租金导致出租人不能实现营利的目的,故可以解除合同。
第231条:因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
这条除了涵盖了不可抗力的情况外,还包括由于承租人意志以外的其他原因导致房屋毁损的情况。
比如楼下租户擅自改变房屋结构导致楼上房屋严重变形毁损,不能继续用于出租的,承租人也可以解除。
第232条:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的,视为不定期租赁。
当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
租赁合同期限的问题上面也谈过了。
第233条:租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。
这是为了保护承租人的人身权利不受伤害而可以单方解除的情形。
4、《租赁司法解释》里面规定的可以解除租赁合同的情形。
第6条:由于“一房数租”,也就是出租人在与承租人签订租赁合同后,又与其他承租人就同一房屋签订了其他多份租赁合同,导致不能顺利履行合同的,最终被确认不能履行
合同的承租人,有权参照合同法第219条的规定解除租赁合同。
第7条:承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人有权参照合同法第219条的规定解除租赁合同并要求赔偿损失。
第8条:因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人可以请求解除合同:
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
上述情况,如果要求承租人必须继续履行合同,则有可能导致承租人承担难以预料的法律风险,对于承租人来说明显不公平,故承租人可以解除合同。
5、合同约定解除
约定解除的情形,主要是双方当事人在法律规定的范围之内,考虑到合同的具体情况,如果出现了某些情形,将导致一方当事人的合法权益严重受损的,双方可以考虑在合同中约定,由一方行使合同解除权。
由于合同内容的广泛性,建议当事人在签订租赁合同时可以充分利用约定解除权的重要作用,对某些严重损害合同当事人合法权益、但又没有被法
律法规明确作为法定合同解除权理由的行为,以约定解除条款的方式进行明确。
在这边我试举一例说明约定解除权的情形。
在1994年建设部颁布了一个规章叫做《城市房屋租赁管理办法》,这个《办法》的第二十四条规定,承租人如有下列情形,出租人具有合同解除权。
内容有:将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;拖欠租金累计六个月以上的;利用承租房屋进行违法活动的;故意损坏承租房屋的。
XX年12月, 住房和城乡建设部颁布了《商品房屋租赁管理办法》,并声明《城市房屋租赁管理办法》这个规章予以废止。
但这个规章的上述内容具体、明确,且并不违反相关法律强制性规定,仍然具有一定的合理性。
如果当事人能够将上述内容在双方的租赁合同中以合同约定的方式加以明确,则更加有利于保护合同当事人的合法权益。