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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
B幢8层平面图
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
30.72平方米
51.68平方米
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
托乐嘉
2 3
千色贵族
■□ 项目概况 开发企业：新城置业发展有限公司 地理位置：江宁区将军北路和麻田路交会处 ■□ 产品信息 项目规模 项目总占地面积654亩，建筑面积约75万平方米，千色贵族于05年10 月16日开盘，共推出5幢11层1200户的精装修小户型。 房型 面积区 间
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
建筑面积：50.37m2（单层），二层面积赠送， 实际面积约为：95m2
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
汇金旗林大厦
4 3
项目总建筑面积为2.7
万m2，主要使用功能为 商业和住宅，其中地上 21层地下1层。1-3层 为商业用房；4-21层为 住宅用房，房层高度 67.6米，容积率为5.49，
单层面积约在 1200平方米
红色代表主力户型
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
新贵之都
5 3
欲塑江宁区的标杆项目
新贵之都总建筑面积60472平米，共30层，精装单身公寓总面积30580 平米，套型以46平米左右户型为主；公寓住宅总面积17420平米，套型以 96-134平米左右的住宅为主；商业部分面积为 12472平米，共796户。
共2幢，其中1幢 同曦项目总建90 销售完毕，另1幢 万㎡，未来规划1 幢28层五星酒店 推广时间待定 1-3层商业配套 假日百货、步行街、 农贸市场 148㎡
1-4层10000 ㎡商 1-3层商场 业 高层（办公楼） 1146 ㎡，可随意 143㎡、244㎡， 分割 每层6个单元，共 66个单元 5400元/㎡ 销售133套1.5万 平方米，成交 42%。 贸易单位 4700-5300元/㎡
1 3
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4
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
单身公寓立面实景图
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
A幢7层平面图
1—2层为商业层， 面积在340—480m2
之间，1、2层连体
销售。
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
3—7层为层高4.8 米的单身公寓，面 积在30—70m2之间。
叁 3
肆 伍 3
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2
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
市场个案区域分布图
魔方4.8 托乐嘉
本案
新贵之都
汇金旗林大厦
以上项目区位交通较为成熟， 并且距离地铁1号南延线较近。
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五米空间
3
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
魔方4.8
挑高4.8米的单身公寓
该项目占地面积5万平米，总建筑面积12万平米，包括13幢小高层和两幢7~8层的酒店 式公寓，其中住宅面积约7万平米，商业建筑面积约2万平米。可入住业主1000多户。
而排布的方式可根据空间布局情况由设计院提出细化方案.
实现产品单价的突破 提升了产品的品质 控制了产品的面积
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建议排布方式
采光井解决采光、通风问题
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
两侧面积可适当放大
朝 南 面 积 适 当 放 大
两侧面积可适当放大
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
办公用房供给情况
几年前上市的商务大厦：金 钥匙大厦、同曦艺术家园商 住楼 旧城改造后老式的办公楼， 主要集中在东山、岔路口地 区 目前供应还是以：海通大厦、 绿野大厦、江山恒通商务大
金钥匙大厦
改造后商住楼
厦等项目为主 。
由于江宁东山的道路狭 窄，交通拥挤，商务市 场出现瓶颈。
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恒通商务大厦
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
参照市场个案面积区间
楼盘名称 面积区间
51.8—66.08m2
主力面积
51—56m2
魔方4.8
千色贵族
五米空间 汇金旗林大厦 新贵之都
33.6—60.59m2
42.56—66.58m2 45.08—58.63m2 38.78—73.35m2
33—37m2
60—65m2 53-55m2 44—46m2
绿野大厦
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
未来的商务市场布局
因东山核心区自身 发展的瓶颈，未来 江宁的商务市场将 逐渐以地铁1号南延
海通大厦 东山核心区 本案
同曦鸣城
线为主轴，呈鱼骨
型向外发展。 凤凰港 21世纪
总部基地
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在售办公楼研究：商务楼物业标准，公寓 的价格,销售情况都较为良好
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
41.77平方米
61.7平方米
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
50.71平方米
33.87平方米
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
五米空间
3
“五米空间”地处竹山南路，西侧为 地铁一号线延线（竹山路站）。小区 占地面积约1.5万m2，总建筑面积约4 万m2 ，其中地下一层约6500平方米 的停车场，地面11层，1-2层为 9396.74平方米的商铺，3层以上为挑 高5米的公寓，总销售面积约3.3万
/m2，单身公寓单层面积为1600平方米一层。
单身公寓标准层
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46.87平方米
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
案例小结
面积区间：各项目的主力面积区间在33—65m2； 排布分式：以上个案均采用内廊式排布； 客群描述：江宁酒店式公寓的客群很大程度上区别于南京或其他 发达城市酒店式公寓的客群，前者客群看中酒店式公寓的面积而 并非其商务功能，他们更偏向于居住功能，所以本案产品在后期 产品设计的时候要重点考虑公寓的居住功能；而后者则强调了酒 店式公寓的商务功能。
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
通过对以上个案的分析，我们可以看出，这些项目的平面布局基本都采用内 廊式排布，目前南京市场上还有另一种排布方式——点式排布
点式公寓标 准层6梯18户
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
酒，23 家世界500 强企业进区
结论:对目前江宁区大中小企业的办公集中地点分布格局，分为 板块作重点研究，东山板块企业绝对数量多于其它各板块。
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高新技术密集区和 国家科委实施产业 化的示范区
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
目前出现商务办公主要以商务楼为主,发展 水平相对一般
酒店式公寓密集的地区，通常也是商务活动较为频 繁的区域，而江宁区作为新兴发展的区域，商务市 场环境又当如何？
带着这一疑问，我们继续开展 了对江宁办公市场的调查研究
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
目前江宁商务市场布局
东山板块： 行政区 商务区 经济开发区
东山核心区
区政府等主要政府 职能部门分布地， 政企机关密集，区 域属性为行政区 东山作为江宁的主 城区，全区的办公 集中于此，属性为 商业办公区 科学园
数据来源：网上房地产
从以上数据分析我们可以看出：各项目的主力面积区间在33—65m2，只有
在控制产品面积的前提下，产品的单价才能得到最大化的提升。
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
因此，我司建议面积区间
单身公寓：40-60平方米
1房1厅1厨 1房1厅1厨 产品面积 40-45 50-60 套数比 45% 55%
海通大厦 楼盘 区位 基本情况 绿野大厦 商业配套 物业类型 江山名座 主力面积 海通大厦 开发区秦淮路 100号 总建40960 ㎡， 地下1层-27层 绿野大厦 东山镇上元大街 518号 总建11438㎡，地 下1层-14层 江山名座 竹山路88号
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
同曦商住楼 江宁胜太东路8号
m2 ，主力户型为64平方米。
目前该项目基本结案，但退房率较高，说明投资的客户也占有一定比例
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
五米空间立面效果图
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
建筑面积：42.56m2（单层），二层面积赠送， 实际面积约为：80m2
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
序言
1
2
3
项目完成 初次提案
开发商意见反馈 ，我司针对问题 开展研讨工作
通过对市场的研 究，对本案做出 合理的产品建议
....
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1
服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
案例扫描（按上市时间先后排序）
壹 3 贰
魔方4.8 托乐嘉 五米空间 汇金旗林大厦 新贵之都
本报告是严格保密的。
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服 ·务 ·创 ·造 ·价 ·值
小结
无论这两种排布分式，都不是影响项目成败的关键 因素。我司通过长期对江宁市场的研究，单身公寓