2018年物业服务行业
分析报告
2018年11月
目录
一、物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿 (5)
1、物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值 (5)
2、行业营收超6000亿，行业集中度提升 (7)
二、行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口 8
1、房地产进入存量时代，物业管理重要性突显 (8)
（1）过去20-30年，我国房地产主要依靠“增量”的路径取得了迅猛的发展 (8)
（2）进入存量时代，地产发展模式发生改变，资产运营成为重点，出现房企巨头拆分物业上市潮 (9)
（3）加强物业服务开发是房企面对存量时代做出的重要布局 (10)
2、政策支持、观念转变，物业覆盖率、收缴率有望持续提升 (11)
（1）物业服务覆盖率提升有巨大空间 (11)
（2）物业服务介入多种业态 (11)
（3）物业服务质量在影响购房者选择房产的因素中起到越来越重要的作用 (12)
（4）物业服务收缴率不断提升，且一线客户愿意支付的水平高于二三线城市 (13)
3、摆脱低级运营模式，发挥流量入口属性，物业行业想象空间巨大 (14)
三、行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显 (16)
1、物业服务与房地产关系密切，房地产行业进入“强者恒强”时代 (16)
2、物业服务存在规模效应，现金流增加+成本降低 (18)
（1）在管面积越多现金流越充足，越能扩大规模 (18)
①物业行业的收缴率保持在高位 (19)
②头部公司频频并购，物业行业上演“大鱼吃小鱼” (20)
（2）单个管理项目越大，单位成本越小 (21)
3、头部企业品牌溢价效应发挥作用 (22)
（1）物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强 (22)
（2）头部企业品牌价值达十亿级别，品牌首选率高 (23)
四、相关企业简况 (24)
1、碧桂园服务：母公司房地产开发全国领先，储备物业面积充足 (24)
2、彩生活：互联网社区平台搭建领先，物业模式创新者 (27)
3、南都物业：商业物业优势显著，长租公寓有望成新增长点 (31)
物业服务行业现状：物业服务公司上市风潮起，行业增速迅猛。

近几年，原本作为房地产公司下属部分的物业服务公司纷纷独立上市。

目前已有8家公司登陆香港主板，1 家公司在A 股上市，其中绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值达百亿级别。

《2018年全国物业管理行业发展报告》显示全国物业管理行业营收达6007亿元，复合增长率达到13.66%。

本文旨在探索：①物业服务行业的成长逻辑，即物业服务行业增长驱动力是什么？是否能保持持续增长？②物业服务行业的集中度
提升逻辑，即物业行业集中度提升是否必然？为什么要关注头部公司？
③在行业不断成长、集中度提升的趋势下，市场应该关注什么样的物业服务企业？
物业服务行业成长逻辑：房地产进入存量时代，物业有望成为流量入口。

在房地产增量时代，物业服务更多地被看作房企内部成本，房企出于缩减成本的动力，提供的物业服务大多基础单一；目前房地产进入存量时代，资产运营成为重点，众多房地产公司更加注重物业服务的业务运营和模式创新。

中期看，物业管理面积方面，目前物业覆盖率仅约50%，政策驱动下，未来几年物业覆盖率有望显著提升；物业费收缴方面，百强物业服务企业的物业收缴率从2014年的93.02%提升至2017年的94.14%，随着业主对物业的重视程度提升，物业收缴率和费用都有望提升。

长期看，物业服务有望摆脱传统的单一运营模式，真正发挥流量入口属性，叠加各类社区消费场景，完成运营模式的创新和转变。

类
型丰富的、盈利空间更巨大的增值服务有望成为物业服务企业的主要利润增长板块。

物业服务行业集中度提升逻辑：规模效应和品牌效应突显。

物业服务行业集中度提升主要来自于：①物业服务与房地产关系密切，物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5%，房地产行业进入“强者恒强”时代，背靠大地产商的物业服务企业有望获得更多的项目数量；②物业服务存在规模效应，在管面积越多，现金流越充足，越能扩大规模；单个管理项目越大，单位成本越小，利润空间越大。

③物业服务的头部企业获得品牌溢价的能力更强，品牌首选率更高。

一、物业服务企业上市风潮起，行业营收超6000亿
1、物业服务公司迎来上市潮，资本给予较高估值
自2014年物业管理企业彩生活成为第一家在港股上市的公司，资本对物业行业的关注度不断提高。

目前共8家企业（彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务）登陆香港主板，1 家（南都物业）在A 股上市。

数家公司的上市证明了物业服务公司也能诞生巨头，绿城服务、雅生活服务、碧桂园服务市值为百亿级别。