中国资本市场投资机会回顾之一
国债流通市场的缺位使国库券的地下交易 形成暴利 股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大 财富效应 内部职工股使少部分人先期在股票市场淘 金 宏观经济形势的变化使国债期货产生多空 激烈博杀中国个体亿万富翁产生
中国资本市场投资机会回顾之二
股市政策效应使转配股成为暴利产品 私企改制上市发行形成中国个人、富 人集团 资本市兼并收购造就财富神化 专家理财产生价值投资理念，蓝筹股 行情在投资理念转轮中产生 海南特区的建立与土地泡沫造就投机 者
四、资本运营的意义及推动力 资本运营使资源配置跨进更高境界 资本运营应具有财富的放大效应 资本运营推动企业经营思想的创新 资本运营催生国际化企业 资本运营最大化的发挥人力资源的作用
2、企业资本运营的主要内容
金融资本运营 产权资本运营 无形资本运营
金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较
1950~ 1960
开发前期 立法
郊区、成片 住宅，地区 商业中心 旧城改造， 商业街、新 社区、大型 商业广场 郊区写字楼 开发 新建城区主 要写字楼及 酒店 城市公寓、 写字楼、工 业物业
很少有服务组织，大部 分以工程项目的建设为 中心（住房建筑公司模 式） 发展商和经纪人的结合 模式
建筑商
1961~ 1970
中国资本市场投资机会分析与展望
创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险 投资、战略投资者创造财富机会 国有股减持与国有资产转让 资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投 资收益（避险工具与指数期货） 管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积 累 树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济 高成长成果
独立的投资工具（如不 动产信托投资基金 REIT） 覆盖多个市场的服务组 织的扩展；多利润中心 的联合 跨越多国市场的发展商 和投资管理者形成的大 型组织
多样化
合股经营者
快速 增长 急剧 变化
创造性
开发企业和银 行 专业从事避税 性投资的投资 人，华尔街银 行人士
过剩
1950—2025年美国房地产企业的演 进（续）
2、应对措施：三个创新一个保障
金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投 入房地产（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg. 制度创新：产权制度、法律制度、金融制度 企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务 安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力
3、与外国资金对接（谈多成少）
形势：政府限制外资进入房地产，外资看好 中国地产 对接方式：股权、经营性物业直接持有、基 础设施投资（土地开发）、信托、借贷
提 纲
中国资本市场的投资机会回顾与展望 企业资本运营基本理念与实证分析 房地产企业与资本运营
中国资本市场的 投资机会回顾与展望
1、中国资本市场投资机会回顾 2、中国资本市场机会分析与展望
二、房地产企业所面临的金融环境分析
中央银行及各级政府的限制政策造成房地产 企业资金供给趋紧，经营风险加大 原有的融资模式与宏观政策相矛盾，整个行 业融资处于无序化 货币政策对房地产行业长期从紧，银行加息 使企业运营成本增加 房地产行业融资模式创新势在必行，创新程 度决定企业存亡
三、前一时期房地产企业资金运作模式 1、直接融资成为房地产企业主要融资模式 2、直接融资培育房地产明星企业 3、杠杆效应得以充分发挥
1986~199 0 经 济 重 组 同 时 持 续 增 长 严 重 过 剩 环境责 任管理 国内哪个 市场有机 会 针 对 全 大规模的市 国 市 场 ，场 中 心 高 档 地 区 特 物业 色开始 形成 寿 险 公 司 的 加 入 过剩 投资管 理机构 和银行， 国外投 资人
1991~199 5
二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备 两个重要的支点：即生产经营战略和资 本经营战略，两者缺一不可。 在市场经济体系中，没有资本运营 战略的企业不是现代企业。
三、生产经营与资本运营对比
对比内容 收益 风险 运作方式 运营对象 运营手段 资 本 运 营 倍增长式增长 多元化经营，风险大大 分散 开放式经营，协作性高 资本 加速资本流动周转，使 投资增值 生 产 经 营 累加式增长 单一式经营，风险集中 内向式经营，在既定范 围内自我配套 实物性产品 销售商品以创造利润
4、过桥贷款：能解燃眉之急的资金运作方式
八、房地产企业与投资银行
1、投资银行的运作概述 2、房地产企业和投资银行业的结合点 3、投资银行会给房地产企业带来什么 4、房地产企业怎样与投资银行打交道
5、项目计划书
九、房地产企业与国际资本
1、房地产企业与国际资本的结合点 2、国家资本的投资爱好 3、房地产企业怎样同国际资本接轨 4、国际资本在中国房地产业的运作模式
十、房地产企业与民间资本
1、房地产企业与民间资本的结合点 2、民间资本的投资爱好 3、房地产企业怎样同民间资本接轨 4、民间资本在中国房地产业的运作模式
十一、房地产企业投资
1、房地产企业与风险投资 2、房地产企业与科技创新 3、房地产企业多元化投资选择
十二、房地产未来发展模式： 逐渐与国际接轨 1、一个痛苦的过程，一个必须的七、房地产企业资金供给渠道创新 八、房地产企业与投资银行 九、房地产企业与国际资本 十、房地产企业与民间资本 十一、房地产企业投资 十二、房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨
一、
房地产企业资本运营的回顾与总结
1、我国房地产行业的生命周期与目前所处的 阶段 2、在房地产企业发展初期，由于资金供给充 裕，形成投融资模式单一，最后导致其资本 运营滞后，投融资创新能力不足 3、受宏观政策影响，房地产企业直接融资呈 现大幅波动状况 4、房地产行业资本运营落后于其他行业，房 地产企业家资本运营观念滞后
尽职调查
组建IPO小组 上市前重组
发行人与主承 销商双向选择
制定发行方案
墓碑广告
IPO
股票发行 确定发行价格 路演
编制募股文件
申请股票发行
绿鞋期权
分拆上市
上市母公司 上市母公司 公众股东
子公司A
子公司B
子公司A
上市公司B
分拆上市前
分拆上市后
买壳上市
股东A 股东A
控股
其他股东
股份
现金
股东B 上市公司
µ Ç ¸ Ö È ×±À × ø ÷ Ú Ê È ý
房地产企业资本的四个象限
债 权 融 资 股 权 融 资
公开发行
企业债券 信托基金 可换股债 短期融资债
私募
贷款
上市 可换股债
非上市股权 （不同的股权结 构优先、普通 等）
1950—2025年美国房地产企业的演进
年 份 宏观 经济 环境 稳定 成长 商业性 房地产 市场条 件 平衡 政府最关 心的问题 开发企 业最关 心的问 题 哪里有 资源 房地产市 场的地域 范围 集中在地 区市场 房地产开发 的重点 组织特点 房地产 资本市 场情况 非综合 性的 开发资金的来 源
首次报价
并购后的整合
借壳上市的意义、模式、操作
上市公司“壳”资源的价值 上市公司“壳”资源的利用模式 企业重组与买“壳”上市 如何选择目标“壳”公司 买“壳”上市模式的设计
房地产企业与资本运营
房
地产企业与资本运营
一、房地产企业资本运营的回顾与总结 二、房地产企业所面临的金融环境分析 三、前一时期房地产企业资金运作模式 四、房地产企业的直接融资 五、债券市场与房地产企业融资 六、未来房地产企业资金运作模式的展望
六、未来房地产企业资金运作模式的展望
1、民间资本将成为房地产企业的主要资 金 来源 2、海外资金，尤其是东南亚地区资金将成为 房地产企业的资金蓄水池 3、融资产品创新和科学融资模式的建立，成 为解决资金问题的关键
4、从杠杆经济进入实力经济
七、房地产企业资金供给渠道创新
1、信托融资：近期房地产行业 2、房地产基金：房地产行业健康运营的重要基 础 3、投资银行：一个不可忽视的资金桥梁
快速 增长
平衡
刺激住宅 生产
哪里有 资源
以地区市 场为主
扩张
投资机构
1971~ 1975 1976~ 1980 19811985
萧条
供给过 剩 平衡略 有过剩 略有过 剩到过 剩
如何组织 资金和资 本市场 土地使用 控制 税收刺激
如何获 得资本 如何获 得用地 批准 如何避 税、选 择谁进 行管理
全国市场 开始形成 多种类型 市场并存 以全国市 场为主
下降且 不稳定
严 重 过 剩
控股
其他股东
上市公司
买壳上市前
买壳上市后
企业的上市与重组
企业上市重组的模式设计
扩张性重组 收缩性重组 结构性重组
企业兼并收购
收购方 并购是扩张性重组
出售方
并购是收缩性重组
反收购方
并购是结构性重组
扩张性重组的一般流程
聘请中介机构 确定并购动因和买主类型 评估并购风险 选择合适的交易规模 筛选候选企业 与目标公司接触 尽职调查 谈判 融资 签署法律文书
企业资本运营基本理念与 实证分析
1、企业资本运营战略 2、企业资本运营的主要内容 3、企业的收购与兼并 4、企业的上市与重组
1、企业资本运营战略
企业资本运营概述 怎样成为现代企业 生产经营与资本运营 资本运营的意义及推动力
一、企业资本运营概述
资本运营是现代企业根据市场的走 向与需求，对企业的总体资源和生产 要素进行合理分配、使用、组合、命 名，使其实现最优化配置，最终实现 最大限度的发展和增值目标。
项目 金融资本运营 产权资本运营 无形资本运营
运营对象
有 价 证 券 （ 债 券 、 产权：对企业财 专利权、非专利 股 票 ） 及 其 衍 生 产的占有、使用、 技术、商标、著 品（期货期权） 收益和处置权 作权及商誉等