第三、完善交易机构、进行内部评级。SPV要与 发起人（原始权益人）指定的资产池服务公司签 订贷款服务合同，与发起人一起确定一家托管机 构并签订托管合同，与银行达成必要时提供流动 性支持的周转协议，与投资银行达成承销协议等 等，来完善资产证券化的交易结构。然后请信用 评级机构对该交易结构及设计好的资产支持证券 进行内部评级。

2.资产证券化MBS:住房抵押贷款支持证券 (Mortgage Backed Security)，是指金融机构 把自己所持有的流动性较差，但具有未来 现金收入的住房抵押贷款汇集重组为抵押 贷款群组，由证券机构以现金方式购入， 经过担保或信用增级后以证券的形式出售 给投资者的融资过程。


3.CMBS：商业抵押担保证券(Commercial Mortgage Backed Security)，是指将传统商 业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中， 通过证券化过程，以债券形式向投资者发 行的融资方式。 4.MBS与ABS之间的区别在于：前者的基础 资产是住房抵押贷款，而后者的基础资产 是除住房抵押贷款以外的其他资产。
通常，只有具备以下特征的资产才可以证券化： （1）能在未来产生可预测的新金流； （2）持续一定时期的低违约率、低损失率的历史记 录； （3）本息的偿还分摊于整个资产的存货期间； （4）金融资产的分布有广泛的地域和人口统计分布； （5）原所有者已持有该资产一段时间，有良好的信 用记 录； （6）金融资产的抵押物有较高的变现价值或它对 于债务人的效用很高；

第六、获取发行收入、按购买价格向发起人（原 始权益人）支付款项。SPV从证券承销商那里获 取证券发行收入，再按资产买卖合同规定的购买 价格，原始权益人支付等额款项。
第七、向资产支持证券发行完毕后到证券交易所 挂牌交易。 第八、实施资产管理，建立投资者应收积累金。 发起人（原始权益人）设立一个资产池管理公司 或亲自负责收取、记录所有证券化资产产生的现 金收入，并将这些款项全部存入受托管理机构的 收款专户。
第七章资产证券化融资
第一节资产证券化原理 一、概念 1.资产证券化ABS: 资产担保证券(Asset Backed Securitization)，它是以项目所属的资产为支撑的证券化 融资方式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可 以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募 集资金的一种项目融资方式。
第九、到期还本付息、对聘用机构付费。到了规 定期限，受托管理机构将积累基金拨入付款帐户， 对投资者还本付息。待资产支持证券化到期后， 还要向聘用的各类机构支付服务费。由资产池产 生的收入在还本付息、支付各项费用之后，若有 剩余，按协议规定在原始权益人与SPV之间进行 分配。至此，整个资产证券化过程即告结束。 第三节资产证券化的规范 一、破产隔离与SPV 二、证券化资产 三、资产转让与真实出售 四、
（7）金融资产具有标准化、高质量的合同条款，以 保证原始权益人对该资产拥有完整的所有权。 第二、组建资产证券化的特设载体（SpecialPurpose Vehicle，简称SPV）并与其签订买卖合 同，实现资产的真实出售或转让。
美国法律规定资产的出售必须是“真实出售”，根 据美国“财务会计标准”第17条规定，实现“真 实出售”必须满足以下条件： （1）出让人必须放弃对证券化资产未来经济利益的 控制； （2）出让人必须有能力合理估计出在附有追索权条 款下，它应承担的义务； （3）除非附有追索条款，否则受让人不得将证券化 资产资产退还给出让人。

第四、信用提高，即提高资产支持证券的信用等 级。信用提高机构可以是发起人的母公司、子公 司，也可以是担保公司、保险公司或者其他金融 机构。信用提高机构一般按担保金额的一定百分 比可由第 三方进行。

第五、进行发行评级，安排证券销售。评级时主 要考虑资产的信用风险，即发行人不履行义务的 可能性；发行人承担责任的法律条款和特性；当 发生破产时，发行人能担当责任的程度。一般不 包括由利率变动等因素导致的市场风险，或基础 资产提前支付所引起的风险。评级机构根据对证 券化资产信用风险的评估结果，给出资产证券的 信用级别。由于出售的资产都已经过了信用提高， 因此，资产证券的信用级别都会高于发起人的信 用级别。资产证券化的发行及可以通过公募发行 的方式来进行，也可以通过私募发行的方式来进 行。在证券发行过程中，不管采取哪一种发行方 式，投资银行都要与发行人、信用提高机构、信 用评级机构一起策划、组织整个交易结构，以确 保其符合法规、会计、税务等各方面的要求。
三、资产证券化的特点 1.资产证券化与股票、债券融资方式不同 2.破产隔离与信用增值 3.资产证券化是一种低成本融资方式 4.原始权益人能够保留完整的决策权和大部分资产 收益能力 5.原始权益人能够保留企业财务信息和商业秘密 6.能够保持和增强自身借款能力 7.广泛性

四、参与者 1.原始权益人 2.政券承销商 3.特殊信托机构 4.托管行 5.投资人 第二节资产证券化的运行过程 在美国，资产证券化一般按以下程序进行运作： 第一、发起人（原始权益人）对自己所有的能够 产生未来收入现金流的资产进行清理和估算，根 据自身资产进行清理和估算，根据自身资产的实 际需要决定用于证券化的资产数量，然后将一组 或者一宗大额资产作为拟证券化资产组成一个资 产池。


二、资产证券化的产生
美国是最早进行资产证券化、也是资产证券化最 发达的国家。资产证券化在美国的发展对美国经 济产生了重大而积极的影响。对发起人来讲，资 产证券化作为一种新型融资工具，能够有效提高 资本比率、改善财务结构、降低融资成本和经营 风险、提高资产收益率；对于投资者而言，资产 证券化为投资者提供了一种高质量的新型投资工 具，使其能在保证安全性的同时，也能获得较高 的流动性和投资回报。由于资产证券化存在以上 诸多优点，从而将资本的供求双方巧妙地衔接起 来，促进了美国资本市场的发展，而资本市场的 发展又降低了美国宏观经济的运行成本，优化了 资源配置、促进了美国的经济增长。