1南京公共租赁房的调查分析与建议Investigative Analysis & Suggestion on Public RentalHousing of Nanjing City调查背景及目的公共租赁房一次首次出现于2009年3月5日温家宝总理所做的政府工作报告中，其中提出要积极发展公共租赁住房，在2009年3月11日住房与城乡建设部新闻发布会上，住建部副部长齐骥指出，公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。
2010年底，南京市区非农业户籍人口510.59万人，人口密度超过1215人每平方公里，列上海、广州、北京之后的全国第四位。
外来务工人员占22%左右，大学生占10%左右。
这些特征使南京市解决中低收入群体的住房问题成了一项亟待解决的重大民生问题。
公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。
公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。
新职工的阶段性住房支付能力不足，外来务工人员居住条件也急需改善，公共租赁住房是解决夹心层群体住房困难的一个产品，是满足城市中等偏下收入家庭基本需求的重要举措其对城市留住人才，提高竞争力有较大作用。
本文以南京市公租房的实地调查为依据，分析公租房设计和具体实施手段中存在问题，并从制度规范、融资、租金水平、选址、配套设施建设等方面提出建议。
2一、南京市公共租赁住房建设概况在2010年8月11日，江苏出台《关于大力发展公共租赁住房指导意见》明确江苏省公共租赁住房的保障对象是家庭人均收入在当地城市人均可支配收入80%左右，具体条件由城市人民政府确定；新就业人员是指大中专学历、工作不满5年并在城市有稳定职业的人员；外来务工人员是指在城市有稳定职业，并在就业地居住一定年限的非就业地户籍的人员，于同年，8月19日开展公共租赁住房设计竞赛，9月10日南京首个大规模公共租赁住房小区设计方案出炉。
历经3年多的建设，于2013年9月开始逐步将南京岱山、上坊、花岗、丁家庄四大保障房片区即将交付老百姓手中，四大片区保障房项目总用地面积约6平方公里，总建筑面积约966万平方米，其中保障房地块总建筑面积835万m2。
建成后可提供各类保障性住房8.28万套。
南京市是我国住房保障工作做得较好的城市之一，其住房保障工作规划合理、目标明确、规章条理清晰，信息公开，工作开展顺利。
2013年新开工5040套，基本建成9510套。
3二、实地调研2.1调研方法采取了访谈法和发放调查问卷两种形式，调研小组将进行三次访谈，对象为公共租赁住房小区的物业管理人员，和小区的两户，来访谈家庭基本情况、住宅基本评价、户型改造意见和规划布局。
2.2实地调研对象本次调研对象为：江宁民心公寓位于江宁区九龙湖板块，占地61亩，建筑面积13万平方米，包括6幢高层住宅1800套以及配套服务用房。
小区共有5种套型，面积从41平方米到61平方米不等。
作房间内部装修一新，基本生活设施一应俱全，真正实现了拎包入住。
小区周围的配套设施齐全；交通非常便利。
民心公寓公共租赁住房租金标准为11元/平方米/月。
2.3统计分析方法本文运用了静态比较分析方法和分组分析方法，其中着重于运用分组分析方法，无论是采用了两种调研方法及对象；还是在设计调查问卷是用年龄、身份、收入、区域将调研对象的分组。
三、调查分析3.1市民对公共租赁住房的基本认识绝大部分人知道公共租赁住房的存在，人们对公共租赁住房知晓率很高。
3.2公共租赁住房改善民众的居住条件。
数据显示：在公共租赁住房能给民众居住条件带来的众多变化中，最为突出的要数它低于住房市场租金的价格比例高达88%，这说明人们选择住房的首要考虑因素是价格条件；其他公共租赁住房能给民众带来变化的比例都超过50%。
图一您对公共租赁房了解吗非常了解了解一点根本不知道20406080100改善住房条件缓解买房压力租金水平较低，生活压力小租赁关系稳定其他图2：您选择公租房的首要原因图2：您选择公租房的首要原因53.3申请公共租赁住房的条件限制很多，不容易达到申请要求。
数据显示：在众多的限制条件中，排在首位的限制条件是轮候家庭太多，比例为72%，这是主要限制条件，物以稀为贵；其次是申请条件太苛刻，其限制条件多，具有南京市市区常住户口满5年；家庭人均年收入低于上一年度城镇居民人均可支配收入80%的家庭；人均住房建筑面积在15平方米以下。
不容易申请，这是我国基本国情和经济条件决定的，需要做的只是宣传好。
让真正需要的人积极申请。
3.4大部分认为公共租赁住房最大的受益者是并不需要的群体，其次才是那些真正需要公共租赁住房的人群。
数据显示：大众认为公共租赁住房最大的受益者是不需要人群，比例是78%，这在所有的受20406080轮候家庭太多申请条件太苛刻无力承担租房的相关费用不知道具体的该项政策其他图3：您觉得没享受公租房的原因？图3：您觉得没享受公租房的原因？20406080刚毕业的大学生低收入家庭外来务工人员不需要人群其他图4：您觉得公租房最大的受益者是？图4：您觉得公租房最大的受益者是？6益者中比例最大，其次才是那些真正需要公共租赁住房的人群，这在一定程度上讽刺了社会黑暗的现实，人们对社会不公的不满。
3.5人们对公共租赁住房的选择主要取决于其配套设施的建设和它是否交通方便。
数据显示：配套设施，地理位置，套型结构是人们选择的主要考虑因素，比例都过了60%，其中因为各个公共租赁住房的性价比差不多，所以租金水平不是主要因素，其中配套设施高达78%。
我国可以考虑将现有土地储存变成这种公共租赁住房储存，到一定时期也可卖出，而这些租房住户有了一定能力也可买进，那就需要它在选址和配套设施的满足上基本上和商品房一致。
3.6大部分表示会选择公共租赁住房居住。
20406080租金水平地理位置房屋面积套型结构建筑质量配套设施图5：您最关注公租房的指标？图5：您最关注公租房的指标？图6：您是否会选择公租房租住？会不会数据显示：有81%的人表示会选择公共租赁住房租住，只有19%表示不会选择公共租赁住房租住，按我国城镇化发展速率，30%的城镇人口都需要一定的住房保障，申请公共租赁住房不易达到的因素之一，申请的人多，房源少，供求矛盾怎家了人们申请的困难。
所以政府还是要积极筹集资金和房源，并建立公开透明的平台和轮候 制度。
3.7公租房的面积和户型有13%的人期望30平米以下，30到40平米的有27%，40到50平米有37最多有23人期望50平米以上。
有44%的人选择2室2厅，42%选择2室一厅，8%选择单套间，选择1室1厅有5%，选择3室1厅的仅为1%。
数据分析：在建设公租房时30到50平米，户型选择上2室2厅和2室1厅是最优选择，但是在条件许可的情况下，可以少量建设在面积上少于30平米，多于50平米；户型上的1室一厅和单套间，因为 多样化，才能尽可能满足需求和提高效用。
您愿意选择的户型？2室2厅2室1厅3室1厅1室1厅单套间3.8公租房的租金水平和交通有78%的人认为可以接受到市区公共交通车程在40分钟以内，只有22%的人可以接受40分钟以上的车程。
有40%的人认为租金为同类房屋的50%-60%，41%的认为租金为同类房屋的60%-70%，10%的人认为50%以下，只有9%的认为应是70%以上。
数据分析：对于租金水平，大多数政府估计只能承担到50%-70%，至于租金建议，后文有详细阐述；交通时间就提出了选址问题，既然要建公租房这一社会公益性项目，就要以人为本，选较好地段。
3.7民心公寓的整体满意度总体满意度是对住宅基本的评价，其为建筑类包括室内装修的改善意向、规划布局和物业管理不同选项的统计。
您觉得可以接受的交通时间？40分钟以内40分钟以上数据显示：总体看民心公寓的满意度为45%，在不满意的项目中，物业和规划设计占的比例较高，民心公寓最不满意的排序为周围餐饮和娱乐设施太少，楼板和门窗缝隔音效果差，阳台面积不够，最满意的排序为交通方便，朝向和采光均较好。
无疑，物业管理模式是保障房后期应考虑的首要问题。
四、关于公租房的建议4.1加强公共租赁住房建设规划，总体的分布，用地规模，配建比例，配套设施，总之要建立起规范的体系。
4.2加大公共租赁住房的投放力度，打破户籍限度，使之没有城乡差别性住房的主体力量，4.3采取多方法的融资，因公共租赁住房其福利性的特点，决定其与一般商品房价值取向性的不同，尤其体现在公共租赁住房开发建设过程中融资渠道的单一化，特别是当前依赖于财政拨款社会保障等纯政策性资金的投入，使得融资过程呆滞化、僵硬化。
国际上，现在有REITs、BOT、PFI、PPP、PIPP模式，房地产证券化、住房保障税、委托，联合租赁模式、项目融资等，我国应财政拨款建立公共租赁住房专项资金，从住房公积金中提取适当比例转化成住房风险基金，建立公益基金，引入房地产信托业务，市场化融资，建立资金循环系统。
4.4从群众需求出发来规划选址和配套，建立可持续性的混合社区，高度重视公共租赁住房的基础配套建设，真正方便居民。
可以与中高档商品房混建，配套商业、文化、医疗设备，避免产生城市“贫民窟”。
形成持续性的贫民文化循环。
4.5公共租赁住房租金设置，公共租赁住房租金水平，因由当地政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力，但实践中，以市场价为基准，在香港，定价标准就建立了市民收入联动机制，即市民家庭年收入与公共租赁住房年租金有一定倍数。
104.6建立科学的准入门槛和退出机制，并加强监管。
五、结语公共租赁住房规划建设是当前我国城市化发展面临的一大问题，我国保障性住房建设长期滞后，新加坡已满足了80%的人口居住问题，香港30%的贫困家庭也实现了有住房，2010年，正式发布了关于加快发展公共租赁房的指导意见，使城市“夹心层”有房子住，所以借鉴别国的经验，公共租赁住房的建设不是观望房价，而是一个长久的发展战略。
六、参考文献【1】郭其林公共租赁住房是解决我国住房问题的最佳途径消费导刊2010 580-82.【2】王君对建立我国住房社会保障体系的思考太原山西大学2006【3】陶承洁吴立伟对当前公共租赁住房规划建设问题的思考现代城市研究2011（9）【4】张建武小琛李行言青岛市公共租赁住房和廉租房建设的调研分析和建议住宅科技2012，,32（4）【5】沈洁谢嗣胜公共租赁住房融资模式研究2011 1 经济问题探索。