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一级市场
整体商品房用地
限价起效 地价下行
中原观点：
近几年苏州土地成交有缩水趋势，
15-16年度成交量显著低于13-1 4年度，17年1-6月成交152.7万 ㎡，仅相当于16全年总量的35.7
截至2017年6月已出台收紧政策城市
二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门
槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对 离婚后买房没有限制。 2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松， 但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市 中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。
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资料来源：苏州中原研展中心
以跃居第一，主要是苏州乐园
新址建设用地占到全区的56%。
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一级市场
纯住宅/住商混合用地
限价抑制 地王不再
中原观点：
近几年苏州居住用地成交不断缩水， 15年成交量处于谷底，16年因政策导 向，要求加大土地供应，因此16年度 土地成交量环比增加13.9%；17年16月宅地成交94.3万㎡，相比于年初 政府提出的全年宅地出让390万㎡的
16年更呈现为井喷式上涨，平均 成交楼板价环比增幅达93.7%。 随着政府调控从严，16年8月以 后土拍对热门地块实行限价措施， 由此17上半年成交地价比16年度 下降19.3%。
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© Copyright Centaline Group, 2010资料来源：苏州中原研展中心
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1099 21188 867 712 579 11943 351 265 249 587 581 10935 721 12152 744 13032 19040 793
25000
中原观点：
2017年上半年苏州全市住 宅新增供应265万㎡，住 宅成交面积249万㎡，受 政策和市场的是双重调控 比，成交量走低； 年度全市住宅成交均价达2 1188元/㎡，成交均价趋 于平稳。
计划，目前仅完成了24.1%；
供应宗数 成交宗数 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年16月 58 67 42 55 15 53 52 41 48 15
苏州居住用地历年供需价 供应面积 成交面积 成交可建面积 （万㎡） （万㎡） （万㎡） 399.3 370.6 741.4 454.6 332.6 736.8 326.7 318.5 538.8 405.4 362.7 700.7
市场承压 量跌价平
苏州港中原房地产代理有限公司 2017年7月
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--2017上半年苏州房地产市场运行分析及下半年研判
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政策环境
全国楼市调控
限购升级 热点城市政策密集出台
各城市调控政策收紧时间表及强度对比
中原观点：
2016年全国楼市出现反弹，按销 售面积和金额的年度增幅来看， 是自2009年以来最大的年度增长。 很多一二线城市不仅房价、成交 量创历史新高，房价涨幅也创历
0%。随着政府调控从严，在土拍中设
置多道限价措施，17上半年成交楼面 均价比16年度下降8.7%。
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资料来源：苏州中原研展中心
一级市场
纯住宅/住商混合用地
容积率上行 纯别墅稀缺
中原观点：
政策环境
全国楼市调控
政策导向 人口资金流向二三线
中原观点：
2017年3-4月，京沪穗三地陆续出台了限制 商住用房（公寓式办公、酒店式公寓）的政
策，严厉禁止把非住宅属性的办公、商业用
地建设成住宅类产品销售。 与此同时，武汉、南京、济南、西安等城市 相继出台放宽落户条件的政策。一放一收之
间，引导人口从一线往二线城市流动的政策
目 录
CONTENTS
1. 政策环境篇 2. 一级市场篇 3. 二级市场篇
4. 区域市场篇
5. 下半年研判
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目 录
C O N T E N T S
PART 1 政策环境篇|
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资料来源：中原集团研究中心
史纪录。为抑制楼市过热，2016 年10月起调控升级在20多个热点 城市展开。 但楼市的热度并未因此得到有效 控制，2017年3月起，新一轮调 控再度降临。这一轮调控所涉及 的城市范围更广，政策力度更强。 截至6月底，全国已有超50个城市 收紧了限购贷门槛。除了原有的 “限购限贷”升级强化外，还发 展出“限售”、“限商住”等新 措施。
从宅地（含商住混合）容积率
分布上看，以1.6-2.0和2.0-2.5
其余各区间占比均较小；预计 未来2年市场主流产品形态为洋
居多，占比分别为41%和36%；
房（多层&小高）、高层居多，
此外搭配叠墅及少量联排等产 品，真正意义上的全别墅社区 稀缺； 从成交区域上看，吴中区和新
资料来源：苏州中原研展中心
20000
704
15000
11638
10000
5000
0 2017
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二级市场
整体住宅市场
成交波动剧烈 量价走势分化
近一年苏州住宅市场月度供需价走势
120.00 100.00 80.00 66.38 60.00 40.00 20.00 7.89 0.00 16_07 16_08 16_09 16_10 16_11 16_12 17_01 17_02 17_03 17_04 17_05 17_06 49.21 20645 45.43 21039 42.78 20301 51.70 39.60 27.93 27.07 110.30 24000 23662 23000 22398 22003 72.22 21828 21730 59.55 50.80 20506 23.41 21.51 25.23 9.76 19000 18000 22000 21498
中原观点：
因受政策调控及土拍影响，月度 成交走势波动明显。17年一开始 楼市延续了16年下半年的萎靡态 势，17年一月成交量跌入谷底， 随后金三银四的到来成交量开始 逐步攀升，5月后成交量开始稳 定、 均价方面，17年上半年苏州住宅 住宅均价总体波动较大，在政策 限价和市场推盘结构的叠加影响 下，17年上半年苏州楼市均价在2 100元上下波动已站，稳20000元
区双双位居第一，占比均超30 %；相城区为23%，姑苏区、 园区宅地较少。
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目 录
C O N T E N T S
PART 3 二级市场篇|
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年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5
月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元， 同比下降23%，但是占比依旧维持在30%
资料来源：政府官网、中原集团研究中心
以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解
决。
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已见雏形。加上一二线日益严格的限购限贷 政策，资金向三四线楼市流动的趋势也开始 出现。
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宏观环境
苏州楼市调控
建长效机制 治标又治本
中原观点：
2017上半年苏州出台 的打压政策较少，主 要是从建立房地产调
二级市场
整体住宅市场
库存波动不大 去存周期攀升
库存量中位 数--473万㎡
600 500 400 541 485 503 459 473
全市商品住宅月度去存周期走势
16.0 533 485 439 402 9.9 10.5 439 445 469 490 474 13.8 11.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 14.4 500 14.0 13.5 12.0
%，仍处于相对低位；
苏州商品房用地历年供需价 供应面积 成交面积 成交可建面积 （万㎡） （万㎡） （万㎡） 548.9 517.2 1048.0 578.3 454.6 927.1 397.4 389.2 654.9 470.0 427.4 802.2 152.7 152.7 262.1
地价从15年下半年开始大幅攀升，
一级市场
整体商品房用地
宅地主导 新区夺冠
中原观点：
在用途方面，2017上半年商品 房用地成交以宅地为主，宅地 （含商住混合）占比为62%； 纯商办用地较少，仅占比12%； 但其它类型（文化娱乐等）占2
6%，为苏州乐园新址建设用地；
从成交区域上看，新区为供地
大户，占比达47%；其次吴中 区占26%；值得注意新区之所
供应宗数 成交宗数 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年16月 115 107 66 76 31 108 90 65 69 31 成交总金额 （亿元） 425.7 372.7 497.8 1181.2 311.2 成交楼面单价 （元/㎡） 4062 4020 7601 14725 11874