目录1. 城市投资环境分析与评价 (3)1.1 宏观经济运行状况 (3)1.2 宏观政策对房地产市场的影响 (3)2. 当地房地产市场概况 (5)2.1 房地产市场发展历程及概况 (5)2.2 历年供需情况分析 (5)2.3 消费群体构成及演变分析 (7)2.4 行业竞争格局分析 (8)2.5 未来房地产市场发展趋势 (9)3. 项目周边区域概况及项目竞争分析 .................................................. 错误!未定义书签。

3.1 周边市场概况及变化 ................................................................... 错误!未定义书签。

3.2 市场未来5年预测....................................................................... 错误!未定义书签。

3.3 项目周边配套设施研究................................................................ 错误!未定义书签。

3.4 项目周边竞争分析....................................................................... 错误!未定义书签。

3.5 竞争分析预测 .............................................................................. 错误!未定义书签。

4. 地块分析 ......................................................................................... 错误!未定义书签。

4.1 地块指标 ..................................................................................... 错误!未定义书签。

4.2 交通状况 ..................................................................................... 错误!未定义书签。

4.3 周边配套 ..................................................................................... 错误!未定义书签。

4.4 景观资源 ..................................................................................... 错误!未定义书签。

5. 项目价值评估 .................................................................................. 错误!未定义书签。

5.1 产品分析 ..................................................................................... 错误!未定义书签。

5.2 项目现值测算 .............................................................................. 错误!未定义书签。

6. 项目价值评估结论 ........................................................................... 错误!未定义书签。

6.1 SWOT分析.................................................................................. 错误!未定义书签。

6.2 整体市场趋势 .............................................................................. 错误!未定义书签。

6.3 竞争情况 ..................................................................................... 错误!未定义书签。

6.4 项目价值 ..................................................................................... 错误!未定义书签。

6.5 前景预测 ..................................................................................... 错误!未定义书签。

图表目录图2-1：苏州房地产市场发展历程 (5)图2-2：2002-2005年苏州市房地产开发投资占固定资产投资的比重 (6)图2-3：2002-2005年苏州市住宅竣工面积 (6)图2-4：2002-2005年苏州市住宅供求比 (7)图2-5：2002-2005年苏州市住宅销售价格 (7)图2-6：2005年苏州房地产开发企业资质水平 (8)图2-7：苏州轨道交通地图 (9)图3-1：太湖景城所在地理位置图................................................................. 错误!未定义书签。

图3-2：竞争楼盘对比分析图 ........................................................................ 错误!未定义书签。

图4-1：项目位置图....................................................................................... 错误!未定义书签。

图4-2：吴江经济片区布局图 ........................................................................ 错误!未定义书签。

图5-1：项目建筑设计效果图 ........................................................................ 错误!未定义书签。

表1-1：2001-2005年苏州经济和人民生活水平情况 (3)表1-2：2004-2005年全国主要房地产相关政策回顾 (4)表2-1：苏州外地主要房地产开发企业及其典型项目 (8)表2-2：苏州市住宅市场需求量预测 (10)表3-1：2005年吴江市房地产开发及销售情况表 ......................................... 错误!未定义书签。

表3-2：各指标含义....................................................................................... 错误!未定义书签。

表3-3：各指标分值说明 ............................................................................... 错误!未定义书签。

表3-4：普通住宅项目评分结果表................................................................. 错误!未定义书签。

表3-5：别墅项目评分结果表 ........................................................................ 错误!未定义书签。

表3-6：“太湖景城”项目与周边竞争性项目优劣势分析 .............................. 错误!未定义书签。

1.城市投资环境分析与评价1.1宏观经济运行状况⏹2006年城市竞争力排名居13位苏州市位于长江三角洲中部，江苏省南部，是中国重点旅游城市，也是长三角地区重要城市。

在2006年《城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告》中，对中国200个城市的综合竞争力进行了比较研究，苏州位居13。

近年来，苏州市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。

⏹经济保持快速增长自2003年以来，苏州抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。

GDP保持快速增长，2005年苏州市GDP突破4000亿元，达4026.52亿元，按可比价格计算比上年增长15.3%。

人均GDP （按户籍人口计算）66826元，按现行汇率折算超过8000美元。

⏹人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长从2001年到2005年期间，由于苏州经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.5%，在江苏省内处于领先地位，并逐步缩小与上海、杭州等长三角领先城市的差距。

随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。

表1-1：2001-2005年苏州经济和人民生活水平情况指标2001 2002 2003 2004 2005 GDP（亿元）1760.28 2080.37 2801.56 3450.00 4026.52人均GDP（元）30384 35733 47693 57992 66826人均可支配收入（元）10515 10617 12361 14451 16276人均消费性收入（元）7270 7682 9272 9783 11163数据来源：苏州市统计年鉴1.2宏观政策对房地产市场的影响受宏观调控的影响，2005年全国房地产开发投资增速逐季回落，房地产投机、投资需求得到一定的抑制，房价增速开始放缓。

苏州地处长三角地区，受此轮宏观调控影响，房地产开发投资增速放缓，但由于市场投资炒作成份少，需求相对较真实，销售面积和价格仍维持上涨的态势。

二手房政策，扩大了二手房的可交易量2005年2月28日苏州市人民政府印发《关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见》的通知，扩大了苏州市区房改售房范围。