第八章成本法及其运用考题所占分值大，2010年考试甚至达到20分，理论性强，技术含量高，计算题多，难度大一、单选题1.下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。
A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费『正确答案』B『答案解析』基础设施主要指水电路之类。
围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。
2.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（）。
A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径『正确答案』B『答案解析』参见教材P274。
3.某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为（）万元。
A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67『正确答案』D『答案解析』8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=XX=20666.674.某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（）元/ m2.A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77『答案解析』参见教材P281。
开发成本、管理费用、销售费用3亿投资利息3×【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元总成本=31061.23万元单位成本为310.61可转让地块单位成本=310.61/65%=477.875.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/m2。
A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82『正确答案』B『答案解析』参见教材P280-281。
540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）=89.86+11.01+2.35=103.226.某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。
A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%『正确答案』B『答案解析』参见教材P282-283。
先算开法利润。
头饰，开发利润=（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用）×投资利润率=（600+900+50+60）×20%=32.2金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）=32.2/（600+900+50+60+150）=18.3%7.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3 000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1 000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（）。
A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%『答案解析』参见教材P283。
土地投资1000万开发成本和管理费用1200万投资利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+10%）0.75-1】=242.61销售费用3000*2%=60销售税费3000*5.5%=165销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39销售利润率=332.39/3000=11.08%8.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/㎡。
A.1840B.2840C.2966D.3000『正确答案』D『答案解析』参见教材P282-284。
开发利润＝（土地取得成本＋开发成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润率＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝30009.对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。
A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间『正确答案』BD『答案解析』参见教材P298。
经济寿命是竣工日起到对房地产价值不再产生贡献为止（也就是净收益大于0）的持续时间.实际年龄是竣工日到估价时点的时间剩余经济寿命是估价时点到对房地产价值不再产生贡献为止的时间;所以BD都是正确的.10.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。
A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果『正确答案』A『答案解析』参见教材P290-294。
说到修正，都是将可比实例状态修正为估价对象状态。
A刚好说反了。
11.某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。
土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。
采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。
A.70.00%B.83.33%C.84.O0%D.86.67%『正确答案』B『答案解析』剩余使用年限=40年建筑物已经使用年限=8年成新率=40/48=83.33%12.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%『正确答案』C『答案解析』参见教材P303。
13.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。
A.16%B.42%C.58%D.84%『正确答案』D『答案解析』参见教材P303。
完全重置价值为120×600=72000年折旧为1440所以建筑物寿命期为72000÷1440=50年，已经经过8年，所以成新率为（50-8）/50=84%14.某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。
其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。
残值率假设均为零。
则该建筑物的物质折旧额为（）。
A.75.6B.77.6C.80.6D.87.6『正确答案』B『答案解析』参见教材P305。
门窗等损坏的修复费用=2（万元）装饰装修的折旧额=600×500××3=18（万元）设备的折旧额=60××10=40（万元）长寿命项目的折旧额=（3600×500-20000-600×500-600000）××10=17.6（万元）该建筑物的物质折旧额=2＋18＋40＋17.6=77.6（万元）15.某栋旧办公楼电梯落后，如果将电梯更换为功能更先进的新电梯，估计拆除费用2万元，残值3万元，安装新电梯需要180万元，比在同类建筑物内随同安装多花费20万元，旧电梯的重置价格为60万元，累计折旧50万元。
该电梯因为功能落后的折旧额为（）元。
A.26B.27C.28D.29『正确答案』D『答案解析』参见教材P308。
旧电梯的帐面余值为60-50=10万元（剩余未提折旧，拆除后就报废了，因而要作为折旧）拆除的净支出为2-3=-1万元安装多花费20万元，（即单独安装比随同安装多花费的价值）功能落后的折旧=10-1+20=29万元16.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。
目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/m2。
假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。
由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。
以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。
（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07『正确答案』D『答案解析』参见教材P309。
无效成本=1500*（4.1-3.6）/0.1*10=7.5万收益损失的现值==23.57万元功能折旧=31.07万元17.某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。
在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。
A.1B.1.5C.2D.2.5『正确答案』D『答案解析』后续建设期=正常建设期-已完工工程的正常建设期+交接手续的正常期限实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。
二、多选题1.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。