恒大万科财务分析精选文档TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-财务报表分析课程论文2014年万科企业股份有限公司财务分析报告学生姓名学号系别经济管理系专业物流管理指导教师2015年7月目录一、公司概况 (4)1.1公司简介（历史发展及经营范围） (4)1.2公司战略 (5)二、行业分析 (6)2.1万科地产：SWOT分析 (6)2.2 万科地产：宏观环境分析（PEST法） (7)三、会计分析 (8)3.1资产负债表分析 (8) (8) (9)3.2利润表分析 (10) (10) (11)3.3现金流量表分析 (11) (12)四、财务比率分析 (13)4.1偿债能力分析 (13)4.2营运能力分析 (15)4.2.1存货周转率 (16)4.2.2总资产周转率 (16)4.2.3流动资产周转率 (16) (16)4.3盈利能力分析 (17)4.4发展能力分析 (20)4.5分析结论及建议 (21) (21) (21)五、总结与展望 (22)5.1总结 (22) (22)5.2未来展望 (24)结束语...................................................................... (25)2014年万科企业股份有限公司财务分析报告摘要财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。

财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。

财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。

本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2014年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出一些合理化建议。

关键词：财务报表；地产行业；万科集团；一、公司概况1.1.1公司简介（历史发展及经营范围）万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A。

公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。

万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。

公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。

2014年公司实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。

公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。

万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。

截至2014年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340万平方米。

1.1.2基本财务状况注册资本：110.1亿营业收入：1463.9亿（2014）营业利润：249.8亿（2014年）净利润：157.4亿（2014年）公司市值：1056亿1.2公司战略1.2.1 战略定位根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。

认为万科集团所采取的战略定位为：依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。

1.2.2战略重点根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：“增加新的但与原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。

在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。

”1.2.3战略建议随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。

只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。

这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。

同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。

鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。

集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。

二、行业分析2.1万科品牌的SWOT分析所属行业：房地产业上市公司：148家所属地域：广东所属概念：前海开发2.1.1 优势拥有非常高的知名度；万科公司品牌的外部公众形象良好，能够获得信赖感；具有能够与市场上主要品牌相区隔的形象利益；功能方面：以物业管理和小区服务着称；情感利益：注重文化内涵以及对自我的认同；能够培植较高的客户满意度和忠诚度。

作为市场上的一般消费者对万科的品牌形象的看法（尤其是功能性属性）与万科住户的看法存在着较大的差异.；作为公司品牌，万科与一些外部相关利益人（如政府、媒体等）关系有必要进一步加强；而在交通便利、地理位置等消费者认为是比较重要的激励因素方面，万科的表现并不好。

随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高；万科以软性服务方面着称，也迎合了中高档房产消费者的需求；万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。

与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同性；万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足；万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺乏核心的问题。

2.2 万科地产：宏观环境分析（PEST法）2.2.1 政治因素（Policy）面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，政府通过法律来限制他的价格。

而这些具体的政策也给房地产带来了很大的冲击。

（1）、税收政策政府调控采取了平稳的步骤A 前期——营业税优惠政策有力地促进二手房市场B 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。

（2）、限制房地产开发的贷款管理（3）、规范土地储备管理（4）、切实调整住房供应结构（5）、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

2.2.2 经济因素（Economic）从经济的角度看，发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致。

但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。

2.2.3 社会因素（Society）改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。

决定房价有六个主要因素说起：(1)购买力；(2)开发成本；(3)商品供求关系；(4)货币供求关系；(5)政策导向；(6)市场预期。

影响房地产需求的因素是消费者的预期；人口数量；收入水平社会安定情况。

科学技术是第一生产力，许多新技术对生产和生活方式都产生了重大深远的影响。

技术对房地产企业的影响是全方位的，它将给企业带来原材料、制造工艺、生产成本、营销渠道和方式甚至整个产业的变革，进而改变房地产企业竞争优势和地位（1）、新材料和新设计的建筑技术（2）、融资、营销及管理技术三、会计分析3.1资产负债表分析资产负债表亦称财务状况表，反映企业在某一特定日期(如月末、季末、年末)全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表，它表明权益在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权，它是一张揭示企业在一定时点财务状况的静态报表。

资产负债表利用会计平衡原则，即“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大区块，在经过分录、转帐、分类帐、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业情况为基准，浓缩成一张报表。

其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弊端外,也可让所有阅读者于最短时间了解企业经营状况。

3.1.1趋势分析根据万科披露的2012年度、2013年度、2014年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下图：表为资产负债表趋势分析表从表可知，2014年公司的资产总额较2013年略有提高，说明公司规模扩大了。

其中货币资金大幅提升，表明销售回款加快，存货较2013年有所减少，说明2014年新获取的项目较少，预收账款有一定的提高，说明销售金额增加，此外，归属于上司公司股东的股东权益增加，说明本年利润增加了。

3.1.2结构分析表为资产负债表结构分析表从表中可知，货币资金比例也较高，说明短期偿债能力较强。

在资产总额中存货的比例最高，虽然2014年较2013年存货占资产总额百分比下降了接近7个百分点，主要原因有两点：一是随着房地产进入白银时代，机构对其的存货跌价准备计提幅度变大，导致存货净额变小。

二是新获取的项目减少。

万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，而存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。

建议万科应进一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

万科负债结构中主要以预收账款为主，说明万科有很强的销售能力，大幅先占用他人资金对万科的资金周转有利，其他应付账款减少是由于股权收购款减少。

一年内到期的非流动负债略有下降，说明万科还款压力减小。

3.2利润表分析润表是反映企业一定会计期间(如月度、季度、半年度或年度)生产经营成果的会计报表。