工程接管验收方案一、接管验收说明：工程接管验收时物业公司依据国家和烟台市有关规定，受业主委托在接管物业前对所辖区域内的设施、设备进行查验及物业档案资料进行接收的活动。
本次接管验收分三个阶段进行：第一阶段为验收准备及对已安装设施设备的跟踪验收。
第二阶段为施工结束后的预验及施工后的整体验收。
第三阶段为遗留问题的整改阶段，物业公司将验收过程中发现的问题汇总，并协调建设单位、施工单位针对存在的问题进行有计划的整改。
二、接管验收程序：（一）接管验收组织：由建设单位、施工单位、监理单位、物业公司等有关专业技术人员组成验收小组，对大厦各系统进行接管验收。
验收小组分为资料、土建、强、弱电、给排水、电梯、空调7个专业，各专业组的具体任务如下：1、土建：大厦内基础设施（顶棚、地面、地暖、地毯、墙面、隔断、门窗、卫生间、阳台）；楼内公共部位（电梯前厅、内走廊、公共卫生间、踏步）；外立面（屋面、外挂石材、玻璃幕墙）；配套设施：广场、道路、绿化、管井（雨水、污水、化粪池、隔油池）、围墙；地下部分（雨篷、坡道、车库、污水井、电梯地坑、排污泵）；垃圾箱。
2、强电：变电室内设备、水泵房供电设备（给水、消防）；中控室供电设备（电视监控、消防控制）；空调系统供电设备（空调外机、换热站）；照明、插座系统。
3、弱电：弱电分四部分：楼宇自控、消防自控、电视监控及其它系统。
（1）楼宇自控系统包括：空调自控系统、变配电自控系统、排污自控系统。
（2）消防自控系统包括：报警系统、联动系统、广播系统及气体灭火装置。
（3）电视监控系统：保安监控系统、楼宇巡更系统。
（4）其他系统包括：综合布线系统、语音/数据通讯系统、门禁系统、会议音响系统。
4、电梯：机房、井道、地坑、轿厢、厅门、运行稳定性、噪音。
5、空调：正压送风系统、新风系统、排烟防火系统、空调外机、冷煤管、空调盘管、空调冷凝水管、进排风口、换热站内设施设备。
6、给、排水：给水管路、阀门、管道保温；排雨、排污管路；消防水系统。
7、资料组：各专业系统应交接的资料（见附件一）。
（二）接管验收工程流程图（三）接管验收程序：1、工程的接管验收应由施工单位完成自检，并提出自检报告后进行。
2、建设单位接到自检报告后通知物业公司择日进行接管验收工作。
3、验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，具备条件的约定验收时间并签发收复函。
4、验收小组与施工单位对楼宇质量、使用功能、外观、公共配套设施、设备进行验收。
5、对验收发现的质量问题，由验收小组填写遗留问题汇总表，并约定时间由施工单位负责整改，并商定时间复验。
6、对无明显不符合验收标准的，物业公司接收钥匙。
对仍存在缺陷的房间整改验收合格后再接收钥匙。
7、业主入伙时，由物业人员陪同对室内进行全面细致的质量检查。
对发现的质量问题由物业工程部汇总后报建设单位，并限期由施工单位逐项整改，整改后物业工程部与业主进行复验。
8、在合同规定的保修期内，物业人员发现建筑施工或设施、设备缺陷时及时报告建设单位相关专业人员，经核实后由施工单位更换或返修。
附件一各系统应移交文件、资料明细一、变配电系统：（一）文件：1、电气系统设计方案、说明书。
2、供、用电协议。
3、负荷控制协议。
4、安装工程项目标书。
5、售后服务合同书。
6、系统验收标准。
7、电费结算协议。
（二）技术资料：1、出厂合格证。
2、出厂性能检验记录。
3、开箱验收单、装箱单。
4、耐压试验记录。
5、安装调试验收记录（三）图纸：1、配电室平面图2、配电设备安装图。
3、配电设备电气原理接线图。
4、高压系统图。
5、低压系统图6、操作模拟板图7、配电干线图8、动力电平面施工图9、照明电平面施工图二、电梯系统：（一）技术资料：1、出厂合格证。
2、装箱单、备件、附件、明细表。
3、安装说明书。
4、使用维护说明书（含电梯润滑汇总图和电梯功能表）5、安全部件（门锁、限速器、安全钳、缓冲器）试验报告副本。
6、安装自检记录。
7、安装过程中事故记录与处理报告。
（二）图纸：1、机房井道布置图。
2、电器接线图。
3、部件安装图。
三、弱电各系统：1、设计说明书；2、竣工图（控制原理、平面布置）3、中控室设备布置图；4、装箱单、备品、配件清单；5、使用说明书；6、操作、维护手册；7、系统调试报告及验收报告；8、出厂合格证。
四、消防系统：（一）技术资料：1、中控台使用说明书；2、装箱单、备品、配件、工具、仪表清单；3、检验合格证；4、中控室操作柜出现故障时紧急处理说明书；5、质量验收报告；6、遗留问题说明；7、消防局对系统性能检查说明及运行许可证。
（二）图纸：1、系统竣工图；2、各楼层烟感、温感、手动报警器、水流指示器等元件的具体位置图；3、消防栓平面布置图；4、各层泄水点具体位置图；5、卷帘门、喷淋头、防火阀、排烟阀、检修阀等平面布置图。
五、综合布线系统：1、竣工图纸；2、机房与配线间的布线图纸；3、数据测试表；4、机房设备使用说明书；5、装箱单、备品、配件清单；6、验收报告；7、有线电视接收及CATV设施许可证。
六、空调系统（通风）：1、竣工图纸；2、风机、空调外机、盘管说明书，操作、维修保养手册；3、装箱单、备品、配件清单；4、风口风量测定报告；5、系统调试报告；6、风量平衡报告；7、冷煤管耐压测试。
七、给排水系统：1、竣工图纸;2、湿式报警器等主要设备说明书及使用手册；3、给水管道冲洗及验收记录。
4、消防管道冲洗及验收记录；5、雨、排水通球通水验收记录；6、给水管道试压记录；7、用水申请审批表及供水计划指标。
八、土建：（一）文件：1、计划任务书及立项文件；2、职能部门审查意见及审批文件；3、建设用地许可证及地形图；4、红线位置图；5、施工地图；6、建设工程规划许可证；7、地质勘查报告；8、图纸会审、设计变更记录；9、工程质量事故处理记录；10、基础、结构工程验收记录；11、设计总说明书。
（二）图纸：1、工程项目总平面布置图（包括交通布置）2、室外市政管网综合布置图（包括给水、排水、燃气、通信、热力等）3、建筑总平面图；4、各层总平面图；5、外墙大样图；6、楼梯间、电梯间、井道剖面图；7、地下防水、防潮、屋顶防水、外墙防水、卫生间防水作法大样图；8、消防、抗震、防辐射、防电磁波干扰及三废处理图；9、门窗大样；设备机房大样图；10、各房间地暖管分布平面图；11、重大设施、设备基础图；12、地下、地上各层柱、梁、板、剪力墙配筋图；节点大样图。
附件二各专业系统接管验收标准一、强电系统（一）竣工资料：1、竣工图纸；2、向电业局提供的申请送电的竣工报告；3、变电室送电后的运行情况记录、历史运行情况记录；总电量、电费转账记录档案；设备检修及故障记录。
（二）配电室内设备：1、高压柜：（1）检查规格是否符合图纸要求；（2）一次接线是否符合设计；（3）二次回路接线是否符合厂家图纸；（4）设备标识、电缆、控制线标识是否齐全；（5）分段安排停电、全面检查、清扫、紧固。
2、低压柜：（同高压柜验收方法）3、变压器：（1）检查设备铭牌容量是否符合设计；（2）检查通风及温控系统工作是否正常；（3）检查电流表、电压表、温度表指示是否正常；（4）停电检查、清扫、紧固。
4、地下电缆沟：（1）检查电缆敷设是否符合规范；（2）有无未封堵孔、洞；（3）有无渗漏、积水；（4）有无消防报警设施。
5、其他：（1）检查专用工具、操作手柄、小车联锁及钥匙是否齐全；（2）检查房屋土建部分有无渗漏和未封堵孔、洞；（3）检查消防报警是否灵敏；（4）照明、通风系统是否正常。
（三）公共设备供电系统：（中控室、生活水房、换热站、布线间、风机、空调、电梯等公共设备）1、配电干线：（1）主供电源（备用电源）在低压柜上的开关编号；（2）电源互投条件及有无优先（作自投、复归检查）；（3）电缆截面、路由、长度记录。
2、配电柜：（1）接线系统是否符合设计；（2）各元器件是否符合设计；（3）记录电流范围；（4）控制盒自动调节是否正常；（5）仪表指示灯、控制开关、标识牌完好无损。
3、电机：（1）铭牌数据是否符合设计；（2）运行声音、温度、振动、电流值正常不超标；（3）接地线完好，并记录电缆截面、路由及长度。
4、变频器（变频水泵）：（1）检查铭牌数据是否符合设计；（2）自动调节系统是否正常；（3）记录运行电流、频率正常变化范围。
（四）公共区照明：1、配电干线：（1）主供电源（备用电源）在低压柜上开关编号来自其他配电箱编号；（2）电源互投条件及有无优先；（3）记录电缆截面、路由、长度。
2、电缆桥架：（1）桥架牢固、接地线齐全；（2）电缆排列整齐、合理、盖板齐全；（3）记录电缆数量、走向、供电范围。
3、配电箱：（1）检查接线系统，二次接线符合设计要求；（2）元器件额定值是否符合要求；（3）外观无损坏、接地线完好；（4）仪表、指示灯、切换开关、标识牌完好；（5）记录运行电流范围及供电区域。
（五）泛光照明：1、配电干线：（1）主供电源（备用电源）在低压柜上开关编号或来自其它配电箱编号；（2）记录电缆截面、走向、长度。
2、配电箱：二、电梯系统接管验收：（一）电梯机房：1、机房门、窗、锁齐全牢固，门上应有“机房重地，闲人免进”标识；2、拽引轮、惯性轮、限速器轮外侧漆成黄色，制动器手动松闸扳手漆成红色，挂在易接近的墙上；3、拽引机盘手轮、拽引轮、限速器轮外侧应有明显的标出轿厢升降方向的标志；4、驱动主机、底座与承重梁的安装应牢固并符合设计要求；5、制动器动作灵活，制动间隙调整到符合要求；6、电梯正常运行时，钢丝绳不应触及夹绳制动块，不应有死弯、断丝现象；7、应在拽引机座平面处用黄漆将拽引钢绳四周作出平层标识。
8、钢丝绳四周应做保护台，拽引钢绳严禁涂润滑油；9、空载运行时，拽引轮的垂直偏差小于0.5mm，导向轮与拽引轮两端面的平行度偏差小于1mm（二）井道：1、导轨支架安装牢固，位置正确，导轨垂直度、接头及相对内表面的距离偏差应符合规范要求；2、钢丝绳应擦拭干净，无死弯、松股、锈蚀、断丝现象，各钢丝绳张力相互差值不大于5%；3、补偿绳、限速绳、拽引轮、电缆及其它随行部件运行中严禁碰撞或摩擦其它任何部位，井道内的对重装置、轿厢地坎与井壁的安全距离应大于2厘米。
（三）轿厢：1、轿厢洁净，无损伤；2、轿厢地坎均需安装护脚板；3、轿厢地坎与各侧地坎间距偏差应小于3厘米；4、开门刀与厅门地坎以及开门装置滚轮与轿厢地坎间隙在0.5~1厘米范围内。
5、导靴压力均匀，不倾斜；6、门扇平整、洁净，无损伤，启闭轻快、平稳无杂音，关闭时上下同时合拢，门缝一致。
7、安全钳楔块面与导轨侧面间隙应为3~4厘米，安全钳口与导轨顶面间隙不小于3mm；8、满载开关应在电梯额定载重量时动作，超载开关在110%额定载重量时动作。