5
恒盛RBD项目和万达广场一级辐射圈内，
区域
将大量承接区域内商务人士的居住需求
140万㎡超级综合体，含2栋 68层超高写字楼，5栋55层商 务公寓，五星级酒店、 SHOPPING MALL，仅1.2公 里！步行10分钟！
万达广场
70万㎡城市综合体，含商业 综合体、沿河酒吧街、包河金 街、5A级写字楼、大平面豪 宅。距离仅2公里！车行5分 钟！
公寓营销策略报告
2020/6/10
01 02 03 04 05
报告结构
01
本体分析
2
背景介绍
原规划中公寓面积过大，销售难度大，需 进行分割
户型
套数
比例
备注
47㎡
73
19%
一房
59-62 ㎡
60
15%
一房一厅
94 ㎡
237
61%
联体公寓
115 ㎡
18
5%
联体公寓
合计
388
100%
3
背景介绍
调整后大公寓作为市场的全新产品，目标 客群有待发掘
品牌
10
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报告结构
02
市场分析
11
合肥公寓市场研究
12
客户关注点
地段优势带来的升值空间是公寓客户的最大敏 感点
地段 配套
➢区域商务价值； ➢交通便捷； ➢未来升值空间
➢生活的便利 ➢大中型商业辐射
产品与户型 ➢面积控制及功能布局的合理；
➢复式、挑高、赠送等创新形成
精装修
游离客户群 重要客户群
自住兼投资的客 户，如家庭有经济 实力的年轻人，为 追求都市生活而居 住
设计公司老板，办公自 用&资产沉淀
核心客户群
中年人，企事业单位、 政府部门中高管、生意 人，纯投资需求。
20
客户分析
各楼盘成交客户年龄层次决定投资客与自住客群 的比例差异
江南公寓 客户中30 岁以上占
比65%
设计、创意类 公司
交通便利，打的方便，最好离业务单位办公点近 外立面形象档次较高，不限定是否写字楼风格 餐饮配套齐全
传统商务区，商务氛围浓厚，集群效应 贸易、咨询、 写字楼所在地及形象对公司实力展示有帮助
装饰、 IT类 交通便利，餐饮配套齐全
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客户定位
本案核心客群锁定为寻求资产保值的，纯 投资需求，且有可能投资住宅的中年人
北向47㎡一房， 朝向差，面积小，噪音 小，看园林景观
北向94㎡联体公 寓，朝向差、总价高、 噪音小，看园林景观
南向94-115㎡联 体公寓，朝向好，采光 好，昭示性强，但总价 高
小面积公寓的劣势可 通过价格杠杆解决。公 寓销售难点在于大面积 联体公寓。
联体公寓是销售重点也是难点。公寓的功能、 住宅的总价，身份尴尬，对客群界定有难度
配套
生活便利
小区自带1.5万㎡社区 配套商业，已确定苏果 超市入驻
项目距离万和新城广 场（华联、国美）仅 1.1公里
长江路
好又多
苏果
华联
8
居住舒适度高/共享社区配套/不通燃气/没
产品
有学区
13㎡的 超级大
阳台
4.3M大 面宽
进深较短， 不能兼顾客
厅与卧室
电视 衣柜
开放式阳 光书房
卧室
餐厅
9
华润品牌给置业者提供品质和服务保障
现大公寓调整方向（已 确定）：
南北双向所有户型均 以10层以下北向户型分 割为参照，整栋全部进 行户型分割，将现有90 ㎡一卫户型改为90㎡双 卫、双入户门，分割后 每户确保预留烟道。
入户门位置统一调整， 预留收纳柜体位置
调整后94㎡公寓变为 两套47㎡正常功能公寓， 但两套共一个产权证。
4
Q
北向59-62㎡一房 一厅，面积大，超大面 宽，但紧挨电梯。
价格实现不高，与 普通住宅基本持平
产品升级 酒店式公寓出现
优质产品集中流向 商务核心区
公寓市场小结
客户结构升级，出 现商务需求客户
高溢价产品带动市 场价格提升
公寓市场未来
客户对于公寓的地段价值要求将伴随着公寓产品升级、价格上涨而 越来越高，核心商务区和城市政务新区的公寓随着市场的细分和整 体的发展成熟，需求将被进一步的激发和抬高。
江南新里程·成交客户年龄分析 6% 8%
14%
27% 14%
17%
14%
25岁以下 25-30 31-35 36-40 41-45 46-50 50岁以上
建业公寓 客户中30 岁以上占
比39%
建业成交客户置业目的分析 12%
自用
27%
自用投资兼有
61%
投资
江南成交客户置业目的分析
26%
ห้องสมุดไป่ตู้29%
自住
投资
➢满足投资需求 ➢保障过渡型自住客户的居住便利需 求
客户关于公 寓的核心价 值敏感点
公寓客户多数为二次以上置业，受贷款比率首付政策影响，无 法承受过高的首付。
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产品层面
产品力层面市场同质化严重
市场上现有公寓项目多 现代风格外立面，市场上 现有项目外立面设计同质 化严重，缺乏创意以及美 感
主流面宽在3.3-3.9M之 间
梯户比较多，基本为1： 10
低总价背景下，对采光 朝向和居住舒适度关注低。
公共空间装修较简单
新华U阁
新华U阁
新天地国际广场
恒兴广场
铂金汉宫
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市场小结
目前公寓市场表现为销售价格一般，去化速度 良好，未来优质产品将集中流向高商务价值区
公寓市场现状
普通小户型、 低总价产品为主
位于好地段项目 的销售速度良好
自主兼投 资
45%
建业领翔·成交客户年龄分析
6%
14%
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各类型客户办公选址KPI——仅设计类公司与项目有部分契合度， 目标客群基数小。公寓主要功能应定位于居住用途。
通过对周边专业市场、百大CBD商务公寓的用户作入户拜访，归纳如下：
专业市场
需要依托专业市场的集群效应，拓展业务。 对办公硬件要求不高，办公形象不是重要因素 东方商城、汽配城在建配套写字楼，比本案具有吸引力
6
交通通达性好，但目前公交车较少，未来
交通
预期可改变
铜陵路公交线路：
6、7、123、124、130、135、154、 163、705多达十余条公交线路
未来交通路线研究： 紧邻轻轨1、2号线和市政主干道
（裕西路高架、马鞍山路高架、 金寨路高架、长江西路高架。
7
未来项目自带苏果超市，周边超市较多，
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合肥公寓市场调查 具体内容详见
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报告结构
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客户分析
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运用排除法，通过对本案公寓的办公需求 市场进行论证，研判公寓的功能定位
本案公寓的两种方向研判
1
2
以办公为主要 目的。
以居住为主要 目的。
办公客户假设群体： 1、附近东方商城、汽配城内的商家是否有租用写字楼的需求？其上下游贸易公司是 否会在本案租赁办公场所？ 2、设计、咨询、装饰、贸易、IT类等中小型公司是否会对本案有需求？