四川省房地产行业产业关联度分析摘要：从产业关联角度,利用投入-产出模型研究四川省地产的带动效应和其在发展过程中暴露的问题。

进而通过投入产出分析表,计算相关系数,揭示四川省房地产对其他产业的定量关系;最后从达到明确并得到四川省也与房地产业相关联的主要产业类型;房地产业的带动效应和优化地区产业结构目标出发,提出四川省地产发展的建议。

关键词：房地产行业关联度分析投入产出表一．研究目的和意义房地产作为国民经济发展的重要产业之一,具有融资量大、产业链长、波及面广等特点。

虽然房地产业与其他相关产业的关联作用日益受到重视,但是各种阐述房地产业在国民经济中的重要地位以及适度优先发展房地产业等方面的研究相对都缺少较为专门的、系统的分析。

通过研究四川省房地产业与国民经济其他相关产业的关联度,可以定量分析四川省房地产行业对国民经济推拉效果;确定四川省与房地产业关联度大的主要产业类型;定量反映成都地区房地产业对相关产业的带动效应;从产业关联角度分析成都地区房地产业发展问题,给出相关产业协调发展的建议。

二．研究方法及数据来源2．1理论方法与模型房地产业界定:以土地和建筑物为经营对象为对象开发经营，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰与服务的一系列活动的综合性产业，属于第三产业。

产业关联理论:是指在国民经济中一个产业与其他产业之间的经济技术联系,表示国民经济各产业之间投入产出、供给需求的关系,产业关联理论是对产业之机的联系进行量化研究的一种方法理论,揭示产业之间在生产、交换、分配过程中发生的数量比例上的规律性。

在国民经济活动中,每个产业的生产都需要其他产业的产品或服务作为本产业的投入要素,其他产业的生产活动同样将产业的产品或服务作为本产业的投入要素。

产业后向关系数:直接消耗系数——a ij=x ij /x j(其中a ij是第j产业对第i产业的直接消耗系数; x ij是第j产业对第i产业的直接消耗值; x j是第j产业的总产值。

)直接消耗系数越大,说明某产业对提供要素产业的直接需求越大,产业之间的直接关联度也越大。

产业前向关联系数:直接分配系数——r ij=x ij/x i(其中r ij是第i产业对第j产业的直接分配系数; xij是第i产业分配给第j产业作为中间产品的使用的价值量; Xi是第i产业的总产值。

)直接分配系数越大,说明i产业对j产业的直接供给推动作用越明显。

2.2数据来源与处理本文书局来源于四川省统计年鉴，在定量分析过程中计算了直接消耗系数矩阵、直接消耗系数矩阵、并对关联系数进行排序等。

三．房地产市场规模现状近几年成都房地产市场投资开发状况如下表所示。

表一四川省几年来房地产开发状况年份全年房地产开发量商品房销售面积四川生产总值房地产行业生产总值（万m2 ）(亿元) （万m2）（亿元）2009 17609.17 5888.67 14151.28 534.752010 21158.34 6388.63 16898.59 558.562011 27315.44 6593.16 21026.68 620.62表二四川省房地产最终使用结构最终消费资本形成农村居民消费城镇居民消费政府消费固定资本形成存货增加出口合计额度（亿）988300 1459371 0 2135500 0 0 4992018 比例19.798% 29.2341% 42.7783%国民（元）838.7 973 ----- 10839.83 亿----- ----- ----- 经济比例13.2% 8.9% ------ 12.66% ----- ----- -----由以上二表可以看出，最终消费，资本形成，出口所占比重分别为31.1%，42.8%,0。

与房地产行业占国民经济水平22.1%，12.66% 房地产偏高,这表明,房地产是一种较为明显的消费拉动型产业; 资本形成偏低,说明该产业尚未形成相当规模的资本能力,投资拉动能力弱;房地产出口为0,说明该产业尚未形成出口需求,是一种内向型产业,同时间接表明,四川省目房地产行业整体质量有待于进一步提高,特别是在对外开放程度进一步加深的形势下,西安房地产面临很大挑战与机遇。

四．四川省房地产惨也关联度比较分析4.1四川省房地产产业及其关联产业后向关联度比较分析以投入产出表中房地产直接消耗系数矩阵，得下表，反应的是先总体水平上房地产产业的主要后向关联，如表三所示。

表三四川省房地产产业后向关联度直接关联产业名称代码直接关联度位次工业04 0.557237 1建筑业05 0.017466 8交通运输、仓储、邮政07 0.043752 5信息传输、计算机服务、软件08 0.007743 10批发和零售09 0.065612 3住宿和餐饮10 0.034531 6金融业11 0.153693 2房地产业12 0.004563 11租赁和商业服务13 0.032151 7科学研究、技术服务和地质勘查14 0.000203 14水利、环境和公共设施管理15 0.001957 12居民服务和其他服务业16 0.064943 4教育17 0.001494 13文化体育和娱乐19 0.014656 917个产业中，与房地产有直接关联关系的产业一共有14个，农林牧鱼、社会管理与公共服、社保与社会福利与房地产后巷直接关联度为0。

上后向直接关联产业中，与四川省房地产后巷关联度较高的，（高于平均值0.0667）的行业包括：工业、金融业。

其次与房地产关联度较高的行业包括批发零售业、居民服务和其他服务业。

上述行业中，房地产行业每生产出一万元产品，需要直接消耗工业产品价值5572元，金融业产品价值1536元、批发和零售业价值656元、居民及其他服务业649、交通运输和仓储业437元、住宿和餐饮345元。

说明四川省房地产对工业和金融业有较强的依赖性，很显然，房地产行业需基础工业支持，例如：水利、电力、机械制造等。

其次，房地产行业融资需求比较大，对金融行业依赖度仅次于工业，由以上分析可见，四川省房地产业是以开发经营建筑为主的产业。

4.2四川省房地产产业及其关联产业前向关联度比较分析房地产行业具有高杠杆化、资源密集、人才密集的特点，我国的房地产行业上游和下游相关产能达到200多种，分析前向关联度目的可以从数量上明确四川省房地产对国民经济不同产业生产的供给推动能力差异。

利用投入产出表可得出表四，表四主要反映了四川总体水平上房地产的主要前向直接关联产业类型及关联度。

公共管理和社会组织与房地产的关联为0，其他的14个产业均与房地产有前向直接联系，其中关联度高于平均值（平均值为0.012491）的产业有5个，分别是建筑业、金融业、居民服务和其他服务业、文化体育和娱乐业、租赁和商务服务业，这些直接关联度比较大的行业中，房地产行业每增加1万元总产值，在上述5个行业作为中间投入分别为：320元、302元、300元、235元、172元。

这说明房地产的发展会促进建筑业发展、金融市场繁荣，也对社会服务业、文化产业起到较强的推动作用。

4.3四川省房地产与关联产业环向关联分析与房地产产业有前向关联又有后向关联的产业被称为环向关联产业，计量方法为房地产与同一产业的后项关联与前向关联程度之和。

环向关联的产业有14个，如上图所示，后向关联度较高，前向关联度低的是工业，其次是批发零售业。

说明房地产行业对这两个产业的主要作用是直接拉动。

前向关联度高而后向关联度不高的产业是建筑业、文化体育和娱乐业，说明房地产产业对这两个产业产生的作用是直接推动。

4.4 四川省房地产产业带动效应结论通过以上投入产出表的分析，基于对四川省房地产产业关联度类型分析方法和口径，得出以下结论：首先，四川省房地产产业定量分析结果表明，房地产业的产业链很长，可带动多多个产也发展。

房地产也会对其他产业产生直接、间接的影响。

包括后向拉动作用、前向推动作用、和环向作用等。

以上因素造成了房地产的发展对国民经济的发展波动面增大。

理论上房地产对绝大部分产业都有关联关系,但在上述直接关联分析中,看出直接关联产业并不多,除其本身外只有金融业、租赁和商务服务、批发和零售业、建筑业、教育、文化体育娱乐业、交通与仓储业。

对于上文数据表现的直接关联度不高的产业,也不能忽视其间接、隐蔽的联系。

其次，与其他地区不同的是，公共管理和社会组织与房地产行业关联度极小，北京前向关联度为0.004。

西安环向关联度为0. 116474。

这与投入产出表统计指分类角度有关，实际上，房地产行业对社会组织与公共管理的关联度比较难于直接考证，例如房地产行业税收所得用于公共管理的部分，房地产行业对房地产中介这一社会组织的推动或拉动总用也由于网络的发展使房地产中介产业灵活性很大，容易将中介本身的作用归属到信息传输计算机服务类。

另一方面也说明这两个产业之间无直接联系，但二者不一定不存在间接联系。

最后,在四川地区产业关联作用的方向和性质即关联产业类型上房地产业与其他产业之间的关系是单项关联、前向关联兼有的。

即使同是环向关联产业,其前向、后向关联程度也是不同的。

均密切的有金融、居民服务于其他服务;后向关联大的工业，前向关联大的如建筑业、文化体育和娱乐第三产业较多。

这样的产业为此和重要程度差异,反映了四川地区,房地产业对不同产业的影响程度。

基本上,原材料消耗针对房地产业的后向关联,生活消费针对房地产业的前向关联。

五．结论（1)从产业规模上看,07年四川省地产业增加值占GDP比重在2.80%,发达地区北京、广州已于2000年分别达3. 19%、5. 14%,美国在1990年就达5. 91%。

说明四川省地产总体发展较小。

四川省地产业与相关产业平均后向关联度6. 07% (我国平均0. 060,美国0. 081,北京0. 167(1997),虽然这并不代表产业先进,但与经济发展水平对照,其消耗系数适中，反映了房地产业中间投入适中、房地产业集约程度达到平均值、产业效率也已达到国内平均值,这必然导致四川省房地产行业向更高端发展。

四川省地产业与相关产业平均前向关联度1.25% (我国平均0. 076,美国0. 156,日本0. 142)过低,反映四川省经济服务化程度、人民生活消费水平及生活质量层次较低。

（2)四川省地产关联产业类型偏向资本原料型,而发达地区的则是服务型产业,反映了四川地产正处于“数量扩张”初级阶段,经济增长方式以物质资本拉动性为主。

（3)房地产业与金融业关联度为0.03,而与建筑业关联较也为0.03,与建筑行业的依赖程度相当这种经济结构不尽合理。

相比之下对金融的依赖格局可能会酿成市场价格虚高,直至市场过热,甚至房地产市场泡沫,曾为经济危机的导火索。

综上所述,四川省地产业总带动效应与发达国相近,而前向关联明显小于后向,说明四川省地产业主要带动的是资金原料型“硬产业”,对服务型科技型“软产业”带动较小。