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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
影子地价
是影子价格的一种。 影子价格是指资源得到最优配置和利用时所应具有
的价格，也是资源的机会成本。 影子地价具体是指土地资源得到最优配置和利用时
所应具有的价格或其机会成本。
例如：如果房地产开发项目所占用的是农业用地，那么该地的 影子价格应以该地在项目寿命期内所放弃的净农业收益来估价； 如果占用的是没有用途的偏僻荒山野地，可以认为其影子地价 为零。
▣房地产业范围内，不同房地产商品价格相互联系 形成的有机整体。
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4.2 地价系列（地产价格种类）
▣理论地价、管理地价、评估地价、交易地价 ▣生地价、毛地价、熟地价、楼面地价 ▣土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格 ▣基准地价、宗地地价、影子地价 ▣拍卖地价、招标地价、协议地价 ▣其他地价形式
管理地价
是由政府主持评估的、具有指导、控制等管理功能的价格。 比理论价格具体，又比交易价格抽象。
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4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
评估地价
是政府特许的房地产估价机构及其从业人员接受委托，为一定 目的、运用专业方法调查评估而确定的土地价格。
可作为交易地价的参考性标准，也可能作为纳税依据或可能作 为抵押贷款的依据等。
市场交易地价
是土地在市场上的实际成交价格，可以采取开发价、产权价及 转让价、租赁价等多种形式。
是土地市场价格机制的载体，直接进入土地开发成本、房地产 开发成本、关系到国家土地资产收益、农村集体经济组织土地 资产收益、房地产开发商的房地产用户的收益，是一个重要的 经济杠杆。
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4.2.2 生地价、毛地价、熟地价、楼面地价
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宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭 地块，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土 地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政 及公共设施用地等。
以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号， 其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐 级体现其所在的地理位置。如：B107—24这个地号 表示福田区第1带07片第24宗地。
（土地单位价=土地总价格/房屋地基面积） （容积率=房屋建筑面积/房屋地基面积）
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4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格
土地的所有权价格
是指以土地所有权为交易或评估对象所形成的土地价格。 在我国现阶段，特指农村集体经济组织拥有的集体所有制土地
转为城市国有土地时的征地价格，以及农村集体经济组织之间 发生土地所有权流转时的交易地价。
土地的他项权利价格 以土地所有权和使用权以外的其他权利为交易对象 的土地价格。
如永佃权（按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、 收益其不动产的权利。）
又如地上权（因建筑物或其他工作物而使用国家或集体土地的 权利）
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
这组地价广义上可称为管理地价。基准地价、宗地地价是政府调 整土地行情、优化土地资源配置的工具，影子地价是投资建设项 目经济评价中的重要经济参数。
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4.2.5 拍卖地价、招标地价、协议地价
这组地价是依据土地有偿出让的方式划分的，其引入 市场竞争机制的程度颇有差异。
这组价格可以统称为土地开发价，是依土地开发成本 划分的。
生地价 是指原始的、未经过人类劳动开发的商品化土地的 价格。主要指未经房地产业开发处理过的农地、荒 地的价格。
毛地价 主要指城市中需要拆迁而尚未完成拆迁的城市土地 价格。
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4.2.2 生地价、毛地价、熟地价、楼面地价
熟地价
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4.2.1 理论地价、管理地价、评估地价、交易地价
这组价格是依据由抽象到具体的层次划分的，是最基 本的地价类型。
理论地价
是运用地租理论等理论和价值规律，结合我国实际情况，运用 数学模型表示的地价。
理论合价可为管理地价、评估地价、交易地价提供原理指导，十分
重要，但难以直接作为计量地价的操作模式，因为有些量值难以把握 和确定。
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4.2.4 基准地价、宗地地价、影子地价
宗地地价（标定地价）幻灯片 13
是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不 同用途土地价格水平的标志性宗地的价格。它是在 基准地价的基础上，结合土地使用年限、市场行情 等，所修订评估出来的具体标志性宗地在某一时间 的价格。
宗地地价应该比较接近土地市场价格，比基准地价 更具体，可作为政府制定出让底价和监督管理市场 地价的直接依据。
基准地价
是城镇国有土地使用权的基本标准价格。 是政府部门组织有关专家,以土地定级为基础,以土地收益为依
据,以市场交易资料为参考,运用多种方法比较测定出来的,它由 有关部门定期公布。 其特点在于:它是一种官方性控制地价;是在一定区域内有代表 性的相对稳定的基准性价格;具有多种使用功能,如作为征地计 价依据、土地作价入股依据、银行抵押地价计算依据。
是指生地经房地产业开发处理或毛地拆迁后可直接进行建设的 土地价格。
熟地作为建筑地块是土地开发企业的最终产品，更可能是房屋 开发企业的阶段性产品。
楼面地价
又称单位建筑面积地价，这种地价与土地利用的集约程度有关， 它是平摊到每单位建筑面积上的土地的价格。
楼面地价=土地总价格/建筑面积 =土地单位价/容积率
房地产经济
第4章 房地产价格体系
▣ 学习目的与要求
本章讲述房地产价格体系的内涵与构成。要求掌握地 价的类、“房地”产出售和出租价格的构成，了 解“房地”产价格的种类及主要比价和差价关系。
▣ 主要教学内容
房地产价格体系的内涵 地价系列 房地产价格系列 主要比价关系 主要差价关系
4.1 房地产价格体系的内涵
土地使用权价格
指有偿、有期让渡土地使用权的价格。包括土地批租价格（一 定年限的土地使用权一次性让渡的价格,又称为土地出让价， 低于土地所有权价格）、转让价格（土地使用权人将土地剩余 年限的使用权转给其他集体或个人的价格 ）和租金。
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4.2.3土地的所有权价格、使用权价格和他项权利价格