在售2#3#5#6#10#目前交1000元排号
优惠
卖点 配套
每周幸运赢房款，优惠无线叠加
多层电梯洋房、一梯两户、南北通透户型 轩辕中学、内部：165个停车位
客户
以市区客户及周边乡镇客户为主
坤孙· 凯旋城
开发商 位置 规模 风格 物业类型 户型 价格 销售
目前周边生活配套不健全，整体环境较差。 新郑新区西板块，紧邻郑新快速通道，随着城市升级改造，未来潜力较大. 郑州市坤孙置业有限公司 新郑市中兴大道与新郑路交汇处西200米 占地50亩，总建面9万方，容积率2.9 法式建筑风格 高层 86-98㎡两房， 110-120㎡三房 3600-3900,按揭优惠一个点，一次性三个点
新郑市内外交通发达，1小时高速公路经济圈覆盖郑州市区、新郑、开封、许昌、新乡。 京广铁路、京港澳高速、107国道等纵贯全境，新郑国际机场70多条国内外航线通达54个省会 城市、沿海开放城市和重要旅游城市。
新郑 机场
城市文化
裴李岗文化、黄帝文化、郑韩文化、红枣文化交相生辉
黄帝故里 红枣之乡
•中华第一古都 •中国红枣之乡 •国家卫生城市 •中国优秀旅游城市 •全国县域经济综合实力百强市 •全国县域经济基本竞争力百强市 •全国食品工业强市 •全国食品安全示范市 •全国平安建设先进市
河南西亚斯置业有限公司（浙江开发商） 人民路东段郑大西亚斯国际学院东临
一期 11 12 容积率2.8绿化率45% artdeco风格，法式园林风格社区 20层高层 84㎡2房 110-136㎡三房 均价4900 目前2#,5#,6#,7#在售，剩余200余套，主要集中在2#,6#,1# 预计9月份开盘
3
1 2
销售
优惠 卖点 客户
一次性3%，按揭1%，以前认筹期交过5万元认筹金的客户， 还可以享受5万抵6万的优惠，领导优惠5000-10000元
产品、位置、西亚斯学院配套 以刚需以及改善型需求客户为主，教师及公务员
小 结
城市经济快速发展，政府加大对城市基础设施的投资建设力度，这些都为新郑房地产市场发
展奠定了良好的基础； 近年来新郑加大城市化进程，吸引更多潜在客户购房，未来城市住房需求将不断扩大； 城镇居民收入及生活水帄不断提升，购买力增强，为房地产发展提供良好的发展条件； 产业结构不断优化升级，工业、旅游、服务业强市富民的作用凸显，将带来更多的潜在购房 群体，为房地产市场发展带来契机。
第一部分 市场环境
城市概况
房地产市场分析
城市概况
地处郑州以南，接壤郑州航空港区功能组团。
新郑市位于河南省中部、郑州市南部，距离郑州市区38公里，人口76万（其中城镇
人口28万）。城区面积873平方公里，新郑市辖1区、3街道、9镇、3乡。
新郑市
区位交通
优越的区位优势和四通八达的交通网络，是新郑经济发展的优良基础
交房时间 优惠 卖点 配套 客户
中央花园
开发商
项目与本案仅一路之隔，共10栋多层+4栋高层，目前处于尾盘阶段。
河南省居正置业
位置
规模 风格 物业类型
新郑市宏基路南、瑞安路东
占地75亩，总建面8万㎡，容积率1.6 现代简约 多层、高层
户型
价格
93-99㎡两房，119-125㎡三房,135-150㎡四房
根据对项目地块的理解，结合狼族力量多年多地市代理的成熟经验。我司建议：该项目采取新郑市新 城区的居住品牌领先策略，在新郑市新城区树立旗帜鲜明品牌高尚生活大社区概念。针对本项目特提 出如下营销核心目标：打造
新郑新城区高尚住宅品牌社区
核心目标依据
目标客户群注重生活品质的价值取向； 项目所在片区城市化发展的趋势；
新区楼盘列表
项目名称 宏基王朝 项目规模 占地248亩，总建面33万方 产品形态 花园洋房 高层、小高层 均价 3800 主力户型 85㎡-99㎡两房; 104㎡-134㎡三房
怡和· 白云阁
占地20亩，总建面5.3万㎡
4栋23层高层
3900
97㎡两房; 94㎡-116㎡三房；147㎡四房
93-99㎡两房，119-125㎡三房,135-150㎡四 房 85-89㎡两房；115-143㎡三房
秀水新华城 华城铂宫
壹品蓝湾
5号公馆
新城区板块
商务及高档居住核心区域，以中高档项目为主，区域投资及发展潜力较大
区域特征：地处城市规划的重点发展方向——新城区，受政策导向影响，规划 起点较高，是最具升值潜力的片区； 价格特征：在售项目以中高档品质为主，其中价格集中在3800-3900元/帄米左 右，属于政府重点规划的行政新区，未来升值空间较大； 产品特征：目前区域内产品主要以高层产品为主，主力户型为85-99㎡左右两房、 104-134㎡左右的三房及部分135-150㎡左右的四房； 客户特征：主要以新郑企事业单位中高层及周边乡镇有一定经济实力的客群为 主，部分周边做生意的客群。
新郑航空港 新郑市
新城区以综合服务、现代高端 服务业、现代物流业为主，建 成宜居商务城、省级历史文化
名城。
郑州市城市建设用地的发展方向（2008—2020） “以东为主，兼顾西部，培育南部，控制北部”
城市规划
新郑市采取“强化中心、凝聚分区、整 合园区”三大战略，构筑“中心、廊带” 的市域村镇体系空间规划结构
城市规划
郑州都市区谋划两核六城十组团 新郑定位——综合服务、高端服务商务城
新郑新城——宜居商务城
包括老城区和新城区两个部分，总 面积48.26平方公里。新城区位于 新郑市中心城区北部，南起郑韩故 城，北至南水北调总干渠，东起京 广铁路，西至郑新快速通道。
新密市 巩义市 上街荥阳组团
中心 城区
郑汴中牟组团
项目依托的自然、生态的生活环境；
营销思想所赋予项目优雅、高尚的生活品质；
整体营销目标
整体营销周期控制在2-2.5年，完成90%以上销售额； 预计2013年第四季度进行各项规划设计及方案审批手续； 预计可售建筑面积15万㎡左右，预计实现总体销售收入6—8亿；
报告架构 第一部分：市场环境 第二部分：项目定位 第三部分：规划建议 第四部分：营销战略
产品特征：产品线主要以高层为主导；主流产品两房面积在80-98㎡左右， 三房面积在120-130㎡区间，四房面积在140-150㎡左右； 客户特征：以周边乡镇有一定经济实力的客群为主，部分企事业单位中高层 及周边做生意的客户群。
区域趋势分析
目前区域内商品房投放量较大，未来区域内楼盘个体间的竞争将加剧； 按照区域整体规划，现阶段产品投放以小高层、高层住宅为主，多层正逐步退出市场； 随着区域销售价格的不断攀升，未来户型精简化、面积缩减是必然趋势。
郑州市怡和置业有限公司 郑新路交巡警大队北200米 占地20亩，总建面5.3万㎡，容积率3.5 现代简约 97㎡两房; 94㎡-116㎡三房；147㎡四房 2 4000元/㎡ 4 1 3
销售
目前在售4栋高层（23F，2梯3户/4户），目前只剩余14F以上 房源，目前销售50% 日到访量3批 现房，可直接入住 按揭优惠2% 产品、现房、区位 实验帅儿园、小学等 以周边乡镇客群居多，新区市政单位及周边做生意的客户群
第一部分 市场环境
城市概况
房地产市场分析
新 郑 市 新 老 城 区 划 分
生态居住园
新城区
生态湿地园 本案
中央商务区
文化教育园
生态居住园
生态居住园
老城区
房 地 产 代 表 性 楼 盘 分 布
华信〃碧水 蓝天二期米 兰小镇
坤宇凯旋城
剑桥郡
一江弘城
本案
宏基王朝 怡和白云阁
中央花园
维也纳小镇
花悦城 西亚斯御景
尾盘销售，多层均价3900元/㎡；高层均价4000元/㎡，日 到访量2-3批 目前项目1期2栋处于尾盘销售阶段，在售2栋高层（20F， 2梯3户/2梯4户）于2012年10月开盘，已售60%；预计年 底清盘 现房、双气、区位、环境、教育 底下2层商铺
销售
卖点 配套
客户
以市区客户及周边乡镇客户为主
维也纳小镇
中央花园 维也纳小镇
占地75亩，总建面8万㎡ 占地34亩，总建面3.3万方
多层、高层 小高层、多层
3900 3800
坤孙· 凯旋城
占地50亩，总建面9万方
高层
3800
86-98㎡两房， 110-120㎡三房
怡和白云阁
开发商 位置 规模 风格 户型 价格
紧邻城市主干道南环路，地理位置优越，随着南苑路上跨河大桥的建设完工及东区近来生活配 套的逐步完善，未来发展潜力较大。
优惠 卖点 配套 客户
老城区板块 区域价格引领市场，醇熟的城市配套、地段优势及各项生活配套，导致老城区房价比较高。
区域特征：传统城市核心区域，开发较集中，集中了新郑市知名大盘， 且以高档产品为主；
价格特征：区域销售价格引领市场，销售均价4300-4900元/㎡左右，整体价 格呈稳步上涨趋势；
4900 4300 预计4800 4300-4600 第四季度开盘
84㎡—137㎡ 98㎡-143㎡ 85㎡—127㎡ 80㎡-150㎡ 85㎡—135㎡
西亚斯· 御景
开发商 位置 规模 风格 物业类型 户型 价格
地处城南核心区域，区域配套较成熟，是南区较具品质感的楼盘，开发商在当地口碑较好， 在市场上认知度较高。
老城区楼盘列表
项目名称
项目规模
产品形态
均价
主力户型
西亚斯御景 5号公馆 东方国际 壹品蓝湾 花悦城
占地90亩，总建面18万方 占地40余亩，总建面6万方 总占地约340亩，总建面约60万 ㎡ 占地217亩，总建面40万方 占地34亩，总建面7万方
20F高层 4栋23层高层、2 栋25层高层 高层为主 高层 18F高层