204 购房合同秦兵指南

goodmengood发表于搜房网-上海业主论坛-知雅汇(志成花苑)

第 1 章合同背景

第 1 条合同原则〔a1〕: 鉴于目前买卖双方往往因合同内容不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人与买受人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人房屋一事达成本合同。

〔al〕秦兵释义：这份合同依据了很多法律，但是我们在这里只说《合同

法》，这是因为我自己认为《合同法》相对于其他几部法律来说，立法质量最高、性能最稳定，所以寿命可能会最长。其实法律与其他商品一样，也是一种物品，只不过这种物品是由政府来生产制造，而且可以不限次数的大量使用，其内容更为抽象罢了。但无论如何，法律既然是一种物品，就会涉及功能、质量、价格成本问题。法律的质量与商品不一样，电视好看不好看可以立即发现去退货，但法律的质量却只有法律人才能感觉出来。好的法律可以救世救人，使天下由混乱归于太平，像刘邦的《约法三章》; 坏的法律则能杀人不见血。我希望这份合同依据的是一部良法，希望那些本着善良的目的进行交易的人能够受到法律的保护。说到“受法律保护”，大家常说自己的合同是“受法律保护”，至于其中的含义是什么可能未必人人都理解。我认为此话的本义是说：如果一份合同是合法的，那么合同本身就是法律，只不过仅能约束合同双方罢了; 违反合同就是违反法律，所以要受到制裁。因此我们都希望自己的合同，特别是对自己有利的合同，都是受到法律保护的有效合同。第2条文字定义［a2丨：

(1) 合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出卖方、买受方

所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具体名称;

(2) 本合同中所称“房屋”、“本房屋”等系指目前出卖人、买受人双方签订

合同即将买卖的房屋，其房屋性质包括商品房、经济适用房等;

(3) 本合同中所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购房屋所位于的楼座;

(4) 本合同中所称“公共服务设施”亦称为配套公建，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他本社区内目的为不特定多数人使用的设施及设备;

(5) 本合同中所称“总房价”，是指买受人为购买房屋所支付的全部价款，包

括定金、首付款、银行贷款、保险金、维修基金等;

(6) 本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处的社区;

(7) 本合同中所指“退房”，是指由出卖人退还买受人支付的购房款后，买受

人将房屋或者取得房屋的权利交还给出卖人的行为。〔a3 〕

〔a2〕秦兵释义：合同中最复杂的就是文字的定义。在签订合同以前，大家都

知道房屋是指什么、楼房是指什么、第十六层是第十六层，因为那时交易还没有达成，弱者还不是弱者，强者也不是强者，一切还都是平等的。但是当合同签字后，特别是消费者付款后，强弱之间的地方全部都确定了，这时就会有人想从中获得除了合同约定以外的其他利益，最好的就是既可以拿钱又不办事，这时一个比较常用的方法就是“混淆是非”。合同可以混淆的东西太多太多了( 否则怎么会有那么多的案件,) ，其中最多的就是对概念的不同解释。你说十六层是从地面正负零的地方开始计数，我说的是从地下两层开始计数。虽然大家心照不宣，但是总有一方要达到自己的目的。要想避免这种情况，最简单的方法就是在合同签字以前对概念先解释一下，此时多花一分钟，可能就会节省几个小时的法律辩论，我认为还是值得的。〔a3〕秦兵释义：为什么消费者明知不签订一份完善的合同会产生危害，但仍然会有很多人放弃自己的权利呢,有三方面的原因：第一是房地产业危害结果基本上没有显性; 第二是消

费者自身对危害结果没有明确的预期; 第三是轻信能够避免，看到自己的楼盘很多人都在购买，也认为自己大概没有问题，总是想如果有问题人家都会去闹的，但是不知道

很多人都这样想，以为别人会反抗，认为自己可能从中受益。这样消费者不但对自己的受害没有预期，反而对自己受益却有高度的预期，这种放任心理使自己受到了伤害。第

3条合同标的〔a4〕：本房屋位于市区（县）路号楼层室，房屋所在楼房共有单元层，

买受人所购房屋以自然习惯计数处于单元层，朝向为，目前处于正在施工（或已经完工）的状态，施工进度参照由出卖人提供的照片。

〔a4〕秦兵释义：房屋合同最重要的首先就是房屋的地址，这本来不必多说，但是

不少人还是敢在这上面打主意，此处写得明确一点，好像并不是一件很难的事情。

有的房屋建在几个行政区划的边缘地带，这时就涉及户口及子女入学的行政区划问题。有的开发商在做广告时只笼统地说个大地名，等到入住后办户籍手续时，你可能会发现房屋的实际登记区域并不是你想要的地方。此处以条款明确，发生纠纷时可以以合同为据。004

合同目的第4条合同目的〔a5〕：出卖人知道买受人购买房屋系为自己住用、通

过出租获得利润或者在房屋升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房; 如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

〔a5〕秦兵释义：商品房消费者是消费者吗,从1995年开始，中国消费者协

会、中国消费者报、中国法学会就在不停地进行讨论。讨论的目的有三个：一是确定

商品房消费者的消费者身份; 二是确定商品房买卖关系应当受《消费者权益保护法》的调整;三是当商品房消费者受到欺诈时，能够获得双倍的赔偿。现在八年已

经过去，大家还在讨论与呼喊，但是这个目的仍然没有达到。最近最高人民法院出了

个司法解释，有人就以为目的已经达到，认真看一下才发现解释里说最高赔偿一倍，而《消费者权益保护法》是说最低一倍，两者差远了。

此条的目的虽然无法直接说明消费者的消费者身份，但是可以说明我为什么要购买此处的房屋，是对合同目的的解释。为什么要说合同目的呢, 因为在合同的履行中，可能会出现因合同解除而退房。有时判断是否需解除合同的依据，就是看合同目的是否能够