日本养老地产
项目位置 项目位于东京最繁华的中央区，距 离银座四丁目约5-10分钟车程。
紧邻隅田川河，拥有良好的河景资
银座四丁目
源和开阔的视野。是日本市中心养老 项目的典型代表。
银座太阳城
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SunCity——银座太阳城
日本养老地产案例分析报告
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2015
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SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
SunCity——横滨太阳城
项目要点
•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式
运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。 •高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 性化和精致性。
横滨太阳城
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SunCity——横滨太阳城
项目造价
总造价1亿美元（不含土地成本），每平米造价1785美元 建筑设计：Perkins Eastman 景观设计：SW景观设计公司 项目规模 占地面积：84350㎡ 建筑面积：56012㎡ 总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户） 自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡ 公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点
共功能。
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SunCity——横滨太阳城
产品设计——无障碍设计
无障碍设计遍布项
目的每一个空间。
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SunCity——银座太阳城
服务人员配置
介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室
•与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务。
目录
日本养老地产背景
考察项目Байду номын сангаас
对我国启示
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日本养老地产背景 ，
日本进入老龄化社会已有40年； 65岁以上的人口已占21.5％， 老龄化程度位于世界前列； 老龄化压力促进养老地产的发 展。
管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政费）
餐饮费
102,900日元（8,232元）/月/人
150,150日元（12,012元）/月/两人
66,150日元（5,292元）/月/人
额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等。 最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人。 老人入住后可直至终老。
经营状况 •自理型住宅单元的入住率为68% •介护型住宅单元的入住率为53% 入住老人特点 •项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能 •68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所 •入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用
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SunCity——银座太阳城
营收模式（括号内数字为人民币） 仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务 老人入住后可直至终老。 一次性入住金： • 收费方式和横滨太阳城一样。 • 费用在4035万~12965万日元不等（323~1037万），价格高出横滨太阳城约25%。 月金： 管理费 （公共空间水电费+物业管理费+行政 费） 餐饮费 额外收费：收费项目和横滨太阳城一样。 172,200日元（13,776元）/月/人 258,300日元（20,664元）/月/两人 94,500日元（7,560元）/月/人 价格高出横滨太阳城约 40% 价格高出横滨太阳城约 30%
养老地产考察项目
高端运营机构 项目
收益前三的 运营机构项目
实业公司 开发项目
房地产商 开发项目
政府投资 企业运营项目
对我国启示
SunCity
横滨太阳城
日医学馆
墨田项目 北浦和项目
SECOM
成城项目 世田谷下马项目
ORIX
千叶项目 横滨藤尺项目
银座太阳城
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SECOM 世田 近郊居住区 3,430 61 中高端
ORIX千叶
横滨藤尺
近郊居住区 3,655 76 中端
近郊居住区 22,403 157 高端
远郊 10,147 233 高端 一次性入住金 + 月金 自理老人 介护老人 自理居所 30% 介护居所 70%
近郊居住区 2,000 38 低端
营收方式
项目背景： SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。 土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。 现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。
横滨市
项目位置 位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25 分钟车程。 周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。 地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗 时可俯瞰整个横滨市。
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SunCity——横滨太阳城
营收模式（括号内数字为人民币） 一次性入住金： • 根据房间大小，3,000万~9,800万日元不等（240~784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多。 • 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 • 一次性入住费用15年内可退还部分。 • 计算公式为：入住费用*0.85*（（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还。 月金：
月付或 一次性入住金 一次性入住金 + + 月金 月金 自理老人 自理居所 68% 介护居所 53% 自理老人 介护老人 90%
月付
一次性入住金 一次性入住金 + + 月金 月金 自理老人 介护老人 90%
月付
吸纳对象
自理老人
自理老人
介护老人
入住率
31%
95%
100%
所有项目均承诺老人入住后可直至终老
产品设计——室内设计
高星级酒店的装修风格
室内外景观结合引入 良好的室内外景观视野
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SunCity——横滨太阳城
产品设计——服务功能
ATM机、邮筒、 便利店、干洗店、 健身房、酒廊、浴 场、园艺区、几乎 涵盖所有所需的公
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SunCity——银座太阳城
SunCity银座
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SunCity——银座太阳城
项目背景： SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。 由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。
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SunCity——横滨太阳城
SunCity横滨
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SunCity——横滨太阳城
项目规模 占地面积：4714㎡
建筑面积：39277㎡
总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户） 自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单 元。 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.0~83.5㎡，平均面积为65㎡ 介护型住宅单元的平均户型面积：21.4~48.7㎡，平均面积为29.2㎡ 公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460㎡ 介护型住宅单元公共空间面积为：3238㎡ 停车位：机械停车数88个
