具体市调见后
第三章： 长沙市核心商圈—五一商圈简析
3.1：五一商圈范围： 东抵：蔡锷路 西达：太平街 南起：城南路 北至：营盘路
• 3.2特点：
• 当之无愧的长沙铺王之王，地段无可比拟，引领者全长沙 商铺价的制高点。目前，步行街临街商铺售价一般超过10 万元/㎡，价高者超过20万元/㎡,。租金水平内街：200300元/㎡/月，街铺：600-700元/㎡/月； • 长沙唯一市级商圈，零售额达到长沙市零售总额的一半以 上； • 形成黄兴路百货零售/解放路为代表的酒吧等娱乐休闲/坡 子街美食文化三分天下的商业格局； • 除黄兴路步行街以外，其他商业基本设置在多层/高层建 筑的商业裙楼内，少有专业市场。
• 2.3西文：溁湾镇商圈
河西的商业中心所在，长沙市政府的西迁提升了河西的 发展。高校商业是河西商业的代表，在名校荟萃的河西， 学生的消费能力是一大支撑，各高校旁直至深夜仍灯火通 明的商业街印证了这一点。但是其商铺多比较小，主要经 营各类服装和学生用品为主，代表项目如通程商业广场、 金苹果天马创意集市、锦绣潇湘创意市场、后期艺术城等。 商铺分析： 通程商业广场附近的商铺大多数价格高，高校周边的商 铺则异常抢手，售价在4万元/㎡左右。
• 2.4北弱：伍家岭商圈
在长沙一直流传着一句：南帝北丐。北城商业一直比较 弱，没形成气候，北斗星商厦等悄然退场，视乎预示着北 城商业难成气候。社区商业是北城的代表。代表商业项目 有：岁宝百货、麦德龙。 商铺分析： 这一区域价格偏低，增长潜力较大。湘雅医院附近商业 能达到3万元/㎡左右。
• 2.5中兴：五一商圈
高端、中端服饰经营 为主，情况良好。
主要为酒吧、电玩城， 经营状况良好。 主要以小吃店为主， 面积普遍偏小。 琴行、音乐培训机构 为主 各大银行 拆迁
4.2解放西路（步行街段—沿江大道段）街铺构成
业态 分布 面积 所占比 例 备注
娱乐
1-5层
300-10000
51%
主要以酒吧和KTV为主，且酒吧 经营状况较好。其次为洗浴中 心。
长 沙 商 圈 调 查
目录：
一、长沙市商圈简析 二、长沙市五大商圈 三、长沙市核心商圈—五一商圈简析 四、五一商圈街铺简析 五、五一商圈近期商铺调研
第一章：长沙市商圈简析
1.1长沙市商圈规划 根据长沙市2005年—2020(长沙市城市商业网点布局 规划)，到2020年，长沙将建设完善1个市级商业中心、2 个市级商业副中心、以及10个区域性商业中心。1个市级 商业中心即五一广场商业中心，2个市级商业副中心指星 沙商业副中心和溁湾镇商业副中心，10个区域性商业中心 呢分别是指火车站、伍家岭、东塘、红星、望城坡、捞霞、 马坡岭、黎托、观沙岭和大托商业中心。（具体情况见下 图）
• 5.3五一大道商业概况 • 五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核
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心路段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲 中心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最多的火车站和 湘江沿江风光带。商业气氛浓厚，汇集百货商场、星级酒 店、顶级写字楼。 五一大道西起湘江一桥，东至长沙火车站，全长 5.8公里，是长沙市城区东西主干道，同事也是长沙景观 大道。为改善交通状况，2001年五一大道由4车道扩建为8 车道。经过的公交线路主要有118、117、138、105、401、 202、12、6、旅游1路等。 5.3.1整体路段分析 5.3.1.1商业发展现状 五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路 段，沿线汇集了百货商场、星级酒店、顶级写字楼，是长 沙市最为重要的商业街之一。 五一大道与黄兴中路的交叉处——五一广场，与芙蓉中路
第四章 五一商圈部分街铺调研
4.1解放西路（蔡锷路—步行街段）街铺构成
业态 分布 面积 所占比例 备注
服饰
娱乐/休 闲 餐饮 文化 金融 其他配套
临街1层为主，少 量2-3层及内街铺
1-3层 1-3层 1-3层 1-2层
6-1000
200-1200 8-400 80-1500 50-500
40%
20% 8% 12% 6% 5%
3.3商铺分布：
五一商圈主要商家 百货 综合卖场 商业步行街 大卖场 专卖店 批发市场 平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方、新大 新广场、锦绣中环 万达购物广场 黄兴路步行街、金满地步行街、坡子街民俗街、解放西路酒吧街、 化龙池、太平街、三王街 沃尔玛、家乐福、好又多 国美电器、苏宁电器、屈臣氏 宝蓝街手机批发、西长街宠物市场
• 地铁2号线已开建，五一大道共设6个地铁口，分别为湘江 大道站、五一广场站、芙蓉广场站、迎宾路口站、袁家岭 站、长沙火车站站。届时，五一商圈因交通管制将受到其 他商圈的冲击。待地铁2号线落成，五一商圈将打上地铁 的快车重新起航，商业发展潜力巨大。
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感谢各位万达同仁的倾听！！！
经营业态
经营状况
5.2王府井商务楼裙楼—弥敦道
总铺 约130个 月租 临街：450-700元/㎡
总建
约1500㎡
内铺：150-300元/㎡
层高
前部5.4米，后部 4.5米 小铺8-20平米，临 街铺40-100平米
铺面面积
2009年5月1日开铺，统一经营时间下午1点至次日凌晨1点，有统一的管理制度， 且管理较为严格。经营情况较好。门面带6年的租约出售，售价为6万元/㎡，每 年按韶山北路的交叉处——袁家岭， 都是长沙的商业繁华地段。 • 品牌商家众多，经营状况较好，出租转让率低。 • 5.3.1.2经营业态 • 五一大道业态以服饰、烟酒茶等位代表的日用零售业及 餐饮业为主，金融机构、商务休息会所、宾馆酒店分布广 泛。 • 沿线分布有平和堂、新世界百货、友谊商店等三家百货商 店，家乐福、新一佳等2家大型超市，长沙皇冠假日酒店、 大成国际大酒店、小天鹅戴斯酒店、芙蓉华天大酒店、银 河大酒店、银华大酒店等6家高级酒店。 • 袁家岭——火车站广场，该段湘绣店和旅行社布点比较多， 旅行社8家，湘绣店达到23家。
• 2.2南旺：东塘商圈 东塘商圈，南城区域商圈代表，山沟价格及租金能居长 沙第二，是长沙市民最喜欢逛的商圈之一。句统计，东塘 日均人流量多达15万人次，最高超过40万人次。 东塘商圈还延伸到侯家塘商圈，雨花亭商圈、红星—井 湾子商圈。代表项目：东塘平和堂、友谊商城、金色家族、 嘉盛茂广场等，集中了部分高档百货、商场。 商铺分析： 人气旺、潜力大。东洋商圈核心地段的商业成熟，价格 同样不低。这一区域的高校商业也是一大亮点，湖南女子 大学、中南大学铁道学院、中南林科大等高校云集。东塘 到侯家塘一线商铺能售价超过6万。
格子铺较多，大量新开的格子 铺店经营状况依然较理想。 大型酒楼，中西简餐为主，经 营情况一般。 大型沃尔玛 拆迁
服饰 餐饮 超市 其他
1层及1层内 铺为主 1-3层 2-3层
5-400 15-1500 18000
14% 7% 23% 5%
4.3太平街街铺构成
业态 娱乐休闲 分布 1-3层 面积 20-300 所占比 例 35% 备注 清吧文化浓烈，经营状况良好， 面积在60-300之间，总面积约 2700㎡，其次以茶楼居多。 潮流服饰经营情况较好，以近 期开张的潮流特区为代表，经 营情况较好，而低端的鞋袜批 发经营情况较差。 民俗工艺品店数量较多，但经 营情况一般，部分业态正在逐 步被清吧所代替。 特设小吃为主，没有大型餐饮， 店铺数量有限。 医院、国学馆、会所、古迹、 经营面积较大，其他以便利、 杂货店居多。
服饰
1层及1层 内铺
5-60
25%
工艺品
临街1层及 1层内街 临街1层
5-500
15%
餐饮 其他
15-80
2% 23%
第五章 五一商圈部分商铺调研 5.1BOBO国际裙楼商业
BOBO国际 总建面 约6000㎡，每层 1500㎡ 1F：30000 2F：10000 3F:5500 4F:5000 1F：酒吧 2F：空置 3F:KTV 4F:酒吧 层数 商业共4层，5层为会所，现用做经营
• 5.3.1.3租金水平 • 五一大道商业成熟，整体租金水平在100—300元/㎡ 月之 间。商家与房东的签约时间长，很少有商铺出租转让，整 体租金水平涨幅不大。商铺转让费普遍较高，流转速度也 很快。 • 临火车站的赛格电子拐角底商租金报价达到750元/㎡ 月， 在该路段中租金水平最高。五一新干线的租金达到375元/ ㎡ 月。 • 芙蓉广场—袁家岭段，近期成交的商铺租金水平大幅提高， 增幅达80%。 • 5.3.1.4五一商圈SWOT分析 • 五一大道作为长沙最大的零售商圈——五一商圈的核心路 段，贯穿长沙金融CBD——芙蓉广场和文化生活休闲中 心——袁家岭商圈，连接长沙流动人口最大的火车站和湘 江风光带。商业气氛浓郁，汇集百货商场、星级酒店、顶 级写字楼。五一大道周边纲要的区域优势和商业价值不言 而喻！
商圈规划：一个市级中心、二个市级副中心、十个区级中心
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五一广场 星沙 溁湾镇 火车站 伍家岭 东塘 红星 望城坡 捞霞 马坡岭 黎托 观沙岭 大托
二、长沙市五大商圈： 长沙市目前的五大商圈主要包括 2.1东市：火车站商圈 火车站商圈坐落于长沙城东部，它是是长沙最大的 口岸型物业，每天不可计量的流动人口支撑着一商圈 的繁华。专业市场是其最大的代表。如以电脑、小电 器为主营的国储电脑城、合峰电脑城、、华海3C、赛 格广场、晓园电器城；以三湘南湖市场、万家丽市场、 马王堆市场为主的建材市场；以阿波罗商业广场、家 润多百货为主的百货商场等，同时还包括长沙最大的 服装市场金苹果服装市场群。 商铺分析： 具备大量居住人口和流动人口，经营类型重复，但 集中，销售额能得到一定的保证。主要经营电脑与配 件。租金水平和售价在长沙只能排在中上，部分独立 临街商铺的价格能达到4万元/㎡以上。
销售价格 （元/㎡）
租金 （元/㎡/月）