230方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性 较好，户型面积比较大、户型使用功能齐全、 房间数量多 ，居住舒适性基本能满足
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户型特点：
户型全明设计、方正、通透，尽量将客厅、餐厅面积做大，均带有阳 台或露台，显示豪华、气派感 主卧功能突出，将主卧的舒适性设计尽量放大，显示出主人的尊崇感 户型设计的多样性和房间数量的设置，可以满足不同人口结构人群的 需求 户型得房率不高，浪费面积比较多，次卧、书房等居住舒适性不强， 面宽、面积均较小，部分将影响使用功能
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90方户型：全明、通透，但是卧室面宽过小，面 积局促，居住舒适性不强，3.2米客厅面宽，影响 使用功能
140方户型：全明、通透，主卧、客厅功 能突出、舒适性较好，但是其余房间面宽、 面积都比较小，这样的三房有些顾此失彼
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195方户型：主卧、客厅等功能突出、舒适性 较好，但是其余房间面宽、面积都比较小， 这个户型面积浪费比较大，牺牲房间面积使 公共部舒适性得到满足
建筑立面大气、线条流畅, 与周围建筑物风格相协调，但 是整体商业气息较浓，居住感 不强。
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3、景观
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景观：
悦府2万多平方米的景观设计，由香港贝尔 高林景观设计公司打造； 以“无主题”形式表达自然境界，以水为 主题，利用自然的元素，配合多处景观亮点 （如雕塑、植被、小桥流水、听雨塔等）， 创造出山环水绕的景象。
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四、销售分析
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销售情况
开盘日期 主力面积 8月21日、9月3日、9月17日 1#、2#楼以190~230方为主，3#楼以90方为主 总房源622套 2#楼：161套 1#楼：160套 3#楼：301套
28000元/平方
推盘数量
开盘价格
共成交507套，成交率达82%。 销售进度（截止 1＃楼成交146套，成交均价28240元/平方 10月3日） 2＃楼成交150套，成交均价27132元/平方 3＃楼成交211套，成交均价27490元/平方
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客群情况
客户来源 主要客户：多数是杭州本地人 次要客户： 30%左右的港澳客户及一部分外籍人士，和少数省内温州、宁波等地客户 购买目的
购买大户型的客户,一般以自住为主投资为辅,只有少部分人以纯投资为目的购买,主要是大 户型总价基本在500万以上,高达40%的首付,投资成本过高 购买90方小户型的客户,以纯投资为目的占了50%左右

得了较突出的销售业绩。

截止10月3日，据透明售房网数据表明：309套190~230方户型，已成交296套，成交率达96% ， 129套130~140方户型，已成交109套，成交率达85%， 172套90方户型，已成交102套，成交
率达60%，项目主力户型以大户型为主，因此大户型去化表现更好一些，消费人群对总价 敏感性不高，更加注重产品的豪华、舒适性及配套。
本项目周边都是城市标志性 的建筑，区域价值已被认可，有 一定的升值空间；配套成熟、生 活便利，体现高档的生活品质。
10.1.28 5 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 总建筑面积 建筑容积率 绿化率 建筑类别 车位配比 装修状况 开盘均价 开盘时间 交付时间 已开房源 数量 140000平方米 5.53 30% 住宅 普通住宅 1：1 ， 管理费 100元 精装修 28000元 8月21日、9月3日、9月17日 2009-08 2#楼、1#楼、3#楼 一期：161套 二期：160套 三期：301套
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4、户型
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悦府1#、2#楼的主力户型为190~230方的大户型，3#楼主力户型以90 方为主，有部分135方~140方房源。 所有户型力求舒适，3.1米层高、全明设计、方正、通透， 户型越大也 便将舒适性发挥得越大。所有户型特别突出主卧与客厅部分的舒适性设计， 让主人有一种尊崇感。 与项目所在钱江新城CBD区域的区域价值，和整个万象城高档的生活 配套相比，户型设计并不是本项目的亮点，不是吸引购房者的重点。
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5、精装修
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大堂
梯厅
客厅
卧室
悦府精装修标准为6000元/m2，现场无样板房 ，效果图称得上富丽堂皇，装修用 材考究均采用国际知名品牌，具体用材情况详见附表。
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悦府广告形象独特、新颖，一支笔、一 排钟、一枚钥匙给人留下深刻的印象。 每一次的广告词都能抓住一个卖点： CALLISO设计事务所、柏悦酒店、3期精装修 住宅，步步推进，加深印象。 广告突出的是“城”的概念，从描绘杭 州万象城、柏悦选择杭州万象城、深圳万象城， 以万象城作为悦府的最大卖点,推销悦府同时 宣传了杭州万象城。
客户看重点
看好整个钱江新城区域的发展前景 项目地处钱江新城核心区，周边都是高尚住宅,城市标杆性建筑,区域价值突出 交通优势明显,地铁1号线、2号线、4号线都在万象城设有站点 万象城的概念已深入人心,所有物业配套高档,体现高档的生活品质
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销售分析
万象城的销售情况相当火爆,一期所推的2#楼和二期所推的1号开盘当天销售均在90%以上 ,3期 开盘当天预定达60%以上，虽逢逆市开盘，但一期、二期30天销售率均达到70%以上，逆市取
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案例分析—— 万象城〃悦府
10.1.28 2
一：地块
1、区位 2、基本情况
二：产品
1、规划 2、建筑 3、景观 4、户型 5、精装修
三：营销策略 四：销售分析
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一、地
块
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1、区位情况
地理、交通：万象城位于钱江新 城的CBD区域，北靠钱江路，西邻 江景路，南临富春路，东依庆春路， 其中地铁4号线中的江锦路站、地铁 2号线的钱江路站均与万象城接驳， 项目周边还覆盖了多条BRT快速公交 路线。 周边配套：杭州大剧院、国际会 议中心、市民中心、波浪文化城近在 咫尺，规划有未来这里将成为商务办 公、购物、文化娱乐的中心。
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万象城规划总建筑面积约80万平方米，首期将建设建筑面积达24万平方米的大型购物娱乐中 心(预计2009年9月开业）与三栋建筑面积达14万平方米超高层住宅（悦府）；二期将建设建筑 面积达25万平方米的酒店式写字楼（预计2013年交付）公寓（2011年预计交付）；三期将建设 建筑面积达11万平方米的超高层写字楼与 6万平方米的超五星级酒店（预计2013年交付）。规
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2、建筑
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建筑风格 建筑风格：现代都市风格； 建筑立面：外立面气派挺拔、 轮廓分明、线条感强烈。 设计特色 屋顶：成阶梯状，错落有致， 第一印象深刻； 立面细部：所有水管被包入内 部，设备阳台采用百叶板，增加 视觉效果； 建筑用材：采用幕墙体系，6层 以下采用金丝缎花岗岩，上部采 用铝板包面，并将整个幕墙体系 分割成小块面，与阳台外玻璃板 的处理，融为一体。
模较大，物业配套高档。
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悦府，三栋160米超高层建筑弧形 排布，形成半围合型的内庭院，预留较 大的景观空间；避免视觉上的相互对视， 增加私密感。 园林路径、绿篱将购物中心与居住 区分离，在规划设计上尽量实现动静分 区，居住氛围尽可能不被繁华的商业氛 围打扰。
万象城项目规模较大 ，所有物 业都走高端路线，规划一个国际形 态的都市综合体，突出一个“城” 的概念。 悦府，不是一个单纯的住宅项 目，它的最大依托就是万象城。
细部处理：
各层电梯厅设有通高落地玻璃，通透、明 亮，视觉上与外部景观连接； 每幢楼都设有两个采光井，利于采光，瀑 布车房将水系与阳光引入地下室； 架空层局部9米高，通风、采光充分，视觉 上与室外景观相连。
悦府绿化率为30%，半围合的 布局预留足够的景观空间，以水为 主题将景观尽量打造得贴近自然， 意在以一片宁静空间弥补繁华地段 带来的喧闹。

悦府的销售虽受低迷楼市的影响，后两期开盘价格做了适当调整，从成交均价上来看，二 期、三期的成交均价明显低于一期，但并不影响9月份51%的销售份额。
项目的区域和自身的配套是购房看中的重点，前有深圳万象城等成功案例作为参考，使本项目 更受关注，很大程度上增加购房者的热情。

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The end！ Thanks！
2、基本情况
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推出房源
本项目地块为江干区规划钱江新城E-06、07、 08地块,土地用途：住宅（设配套公建）、办公、商 业金融业及绿化广场用地,容积率≤4.3,由华润（集 团）有限公司于 2005-8-29拍得，楼面地价： 2572.73元。
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二、产
品
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1、规划