中介企业在房地产产业链中的地位
简单来说，中国的房地产产业链涉及到土地、设计、开发、建筑、销售和物业管理等几大环节，在整个链条过程中涉及到了政府、金融机构、开发企业、建筑企业、中介企业、物业管理公司等众多机构。

在这条产业链中，拥有土地垄断权的政府处于上游，而获得土地的开发商则处于中游，而其他如建筑商、中介企业、物业公司等则是处于下游，金融机构则贯穿在整个产业链之中。

对于房地产中介企业来说，其主要任务是在产业链中的“销售”环节中当担居中服务的重要角色，包括新房和二手房的买卖交易以及由此所产生的一系列关联活动，如策划、评估、按揭等等。

虽然目前开发商处于整个房地产产业链的中心环节，但是近几年来，随着房地产产业链的不断完善，产业链各个环节的细化和专业化程度不断提升，中介企业也正发挥着越来越重要的作用，未来中介企业在房地产产业链中的地位将不断提升，这其中有两个最重要的理由：其一，房地产中介企业处于住宅销售产业链的终端，构建了完善和丰富的营销渠道平台，并且掌握着大量的客户资源。

在任何一个行业里，拥有销售渠道和客户资源的企业都能够拥有一定的话语权，如沃尔玛、苏宁电器等，这些企业并不直接参与产品的生产，但却决定了产品的销售。

所以，我们有理由相信，处于朝阳行业的房地产中介公司将拥有巨大的发展前景。

其二，在越来越成熟的楼市中，新房比例将逐渐减少，二手房占比却逐渐提升，预示着住宅交易的重心向二手房倾斜，而房地产中介正是其环节之一的最重要参与者。

以深圳为例，2005年二手房所占住宅成交总量的比例为33%，但到了2009年，二手房所占比例就上升到了七成，其中二手房约成交15.7万套，新房约成交7万套，二手房成交量是一手房的2.25倍。

可以说，随着城市房地产的发展，住宅市场将逐步以二手楼成交为主导，作为以二手楼市为主要服务领域的中介行业，将发挥着巨大的作用，而在国家大力发展城镇化的大背景下，二三四线城市将会有更大的发展空间。

所以，基于以上两个最重要的原因，未来中介企业在房地产产业链的地位必然会不断提升，当城市化进程达到一定程度时，中介企业甚至将占据整个产业链的主导地位。

中介企业面临的发展瓶颈和机遇
从全国范围内来看，中国房地产经纪行业起步于一线城市，如北京、上海、广州和深圳。

目前这部分一线城市中介行业发展较为成熟，以深圳为例，深圳中介行业经过了十几年的发展，可以说已经走在了全国的前列。

无论是企业规模、行业规范、业务模式、人才素质等都具有较大的优势，深圳中介企业也在整个房地产产业链中发挥了巨大的作用。

但是，就目前而言，中介行业仍然存在着几个重大问题，制约了中介行业的进一步发展扩大：其一，行业仍然不规范，准入门槛低，造成大量不规范的中介企业存活在市场上，部分企业只追求短期利润，而不重视企业管理和客户关系维护，一些缺乏职业操守的做法严重影响了中介企业的行业形象。

其二，业务人员文化程度较低，从业资格认证无法普及，而造成的结果就是从业人员只重视业务能力，缺乏相关的房地产专业知识和职业道德，所以吃差价、忽悠客户、跳单等不良现象时有发生。

其三，法律制度不完善，造成市场上违法违规行为屡禁不止，正规化的品牌中介无法最大程度发挥其企业优势。

其四，诚信问题一直困扰着中介行业的发展，要提高中介行业在房地产产业链的地位和商业形象，诚信是必须首先解决的问题之一。

以上几个方面都是中介行业一直存在的几个大问题，制约了行业的发展壮大，可以说，目前已经到了刻不容缓的时候，当然，这些问题的解决需要一个渐进和沉淀的过程。

我们也可以看到，近几年中介行业已经出现了一些积极的变化， 2008年金融危机也给了中介行业一次洗牌和反省的机遇，深圳中介行业正在往好的方向发展，最突出的表现就是行业集中度的进一步上升，而市场上也出现了运作规范、形象突出、口碑良好的大品牌中介公司。

以深圳为例，据不完全统计，深圳房地产三级市场经纪业务上，前三大中介公司约占据了50%的市场份额，2009年前三大中介的业绩约为30亿，换句话说，2009年二手楼的超常规发展为中介行业带来了约60亿的业绩总额。

那么，在政策的调控下，可以确定的是，2010年二手房的成交总量不可能再持续2009年的市场行情，市场“蛋糕”面临减少的风险，在这样一种背景下，中介企业应当如何保证业绩及利润的增长？另一方面，全国范围内的城镇化推进将带来巨大的住房需求，而从深圳的发展历程来看，城市化进程的深入必然使得二手房在住宅成交中的比重
不断扩大，中介行业赖以发展的市场规模也在不断扩大，这为中介企业实施“走出去”的战略提供了重要的契机。

2009年深圳二手房的超常规发展为中介企业带来了巨大的现金流，加之融资渠道的扩展，将给中介企业的进一步发展扩大提供必要的支持。

可以说，中介企业所面临的发展瓶颈和企业的综合实力的增强将成为推动企业寻求进一步发展的催化剂。

中介企业的未来发展之路
可以说，未来中国楼市依然处于良好的发展周期当中，而二手市场份额也在不断扩大，房地产经纪行业将随着楼市的发展而呈现出良好的发展势头。

对于深圳本土中介公司来说，随着行业集中度的上升，大品牌公司的市场占有率将有望进一步提升，而竞争力也越来越强，将会为推动深圳中介行业较快较好发展做出巨大的贡献。

可以说，未来几年依然是中国房地产经纪行业的快速发展期，但这期间行业的竞争将极为激烈。

而激烈的竞争带来的必然是优胜劣汰，中介公司不得不做出战略性的选择。

以下几点或将是未来中介公司寻求发展的重中之中：
1.巨大的现金流和融资渠道的进一步扩大，成为中介公司新一轮发展的助推器
2009年房地产市场的超常规发展给中介企业带来了巨大的现金流，而得益于中国金融体系的发展，中介企业的融资渠道的也逐渐呈现多元化，如上市、引进战略伙伴、风险投资基金等等，融资渠道的不断完善将进一步改善中介公司的资金瓶颈，为中介公司的新一轮发展提供重要支持。

品牌中介公司可以凭借其资金和管理能力，一方面强练内功，提高企业综合能力和抗风险能力，不断丰富企业的产业链，并通过加大网络布局或者并购重组，不断提高本地市场的占有率。

另一方面，则可以通过“走出去”的战略，实现公司的全国化发展，为公司创造新的利润增长点。

2.拥有完善产业链的集团化发展公司，将能够为消费者提供便捷的一站式服务而成为市场的领跑者。

中介行业是典型的服务型行业，专业性特征极为明显，包括人才的专业性、服务的专业性、业务的专业性、行为的规范性等等。

随着行业的发展，中介企业的业务也将呈现多元化发展，包括二手楼买卖、租赁、新房代理销售、策划、评估、按揭、担保、咨询、研究等，甚至还包含了住家服务，子行业的细分和专业度也将进一步提升，成功打造完善产业链的集团化中介公司，将拥有更多的业绩增长支撑点，将能够赢得市场的尊崇，赢得客户的信赖，取得长远的发展。

3.网络营销将成为中介企业未来重要的业务营销渠道
目前，中介企业的业务营销渠道仍以地铺为主，但不少知名中介公司已经逐渐走出“地铺为主，网络为辅”的经营模式，网络营销已经逐渐登上了中介行业发展的历史舞台，成为中介企业一个重要的利润助推器，可以看到，在未来一段时期内，网络营销将会是各大中介企业大力发展的一个方向。

而由此推测，未来中介企业的业务营销渠道可能将更加广泛，如通过电视、手机互联网等等。

而这些营销手段的创新，将突破传统店铺的地域限制，实现空间和时间的无限拓展。

4.信息化将是未来中介企业不可缺乏的核心竞争力之一
专业性与服务性决定了中介行业的特色，居间服务的特性也决定了中介行业必将是以客户为导向的信息服务行业，随着人们生活水平的提高及文化综合素质的提升，整个交易市场透明度的提高，必将使行业越来越规范，并健康稳定的发展。

对于中介企业来说，高度信息化对内表现为打造先进的企业信息管理系统，优化企业管理流程，降低企业运营成本，提高企业运作和管理的效率和效益，提高企业的综合管理能力；对外则表现为打造便捷、高效的信息服务平台，为市场和客户提供全面、快速、便捷的居间服务，大大提高企业的业务拓展和业务管理能力。

依托先进的网络及信息管理系统，将为中介企业的规模化、全国化发展提供坚实的基础。

5.高素质的人才梯级建设将给中介行业带来新的竞争能力
未来中介的发展必将是人才的竞争，可以说，高素质的人才梯级将是中介行业的最重要核心竞争力之一。

未来的几年是中介定性发展的几年，各种高素质人才的聚集将为行业的发展带来新的生命力。

行业内各个企业将着手打造完善的人力资源管理体系，一方面通过提供各种优越
的条件大量引进优秀人才，提高整个业务团队的整体文化和素质水平，另一方面则通过打造专业而高效的培训机制，为企业的长远发展提供各种各样的人才。

通过人才的储备和人才的培养，从而提升企业在人才梯级上的整体竞争能力，并促使整个行业将趋向于规范、专业的稳定发展。

6．大品牌中介企业将积极进入二三线城市，实施全国化发展战略
国家积极推动城镇化为二三线城市房地产经纪行业带来历史性的发展机遇，综合实力强的中介公司立足于城市或区域优势，辐射全国，积极推动公司的全国化发展。

从而改变目前品牌中介扎堆一线城市的状况，二三线城市也将成为各中介公司争夺的主战场。

在这期间，中国南北中介公司、本土和外资中介公司将相互竞争、学习和渗透，进一步推动中国房地产经纪行业的发展。

同时，在中介公司全国化发展的过程中，行业将经历一轮新的洗牌，行业的集中度将进一步提升，将出现一批全国化、规模化、品牌化的中介企业。