70 4000
糕点店 俱乐部 俱乐部
400 400 3000 300 400 400 6000
快餐店 快餐店 连锁电器 食品店 银行 银行 综合市场 第 10 页
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域商业租金情况
备注：以下商业面积规模数据为估算值
开阳里商业调查表 名称 嘉祥综合市场 美容美发 中介公司 类型 百货类 美容美发 小型公司 面积（平方米） 10 160 50 租金（元/平 方米· 天） 3.3 2.4 2.13 价格 1000元/月 14万/年 3200元/月
开阳里区域写字楼调查表 名称 华商科技 大厦 级别 位置 丰台区右安门 外大街99号 丰台区右安门 外大街 规模（平 方米） 层 数 标准层面积 （平方米） 租金（元/平 方米· 天） 车位 无固定车 位，车位 紧张 无固定车 位
备注：以下写字楼规模和标准层面 积数据为估算值
公司类型
备注 三菱电梯 两部
16000
8
2000
4.1
无固定车 位，车位 紧张
95%
燕南大厦
低档
开阳里二街
9000
9
1000
1.3
无固定车 位
电梯
90%
迦南大厦 合计
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商住 楼
丰台右安门外2 号
60000 109000
24 平均租金
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1.6 2.46
190个
三菱电梯 三部
90%
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
（二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格预期
2005年10月
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思源顾问
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
（一）开阳里周边写字楼整体情况
2005年北京写字楼市场总体情况 －2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼 投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年，北京新增写字楼面积179万平方 米，已经超过去年全年的新增供应量； －但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供 应量较少； －写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。
开阳里区域写字楼市场总体情况小结
－区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供 应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）； －规模体量较小，纯写字楼体量均未超过2万平方米； －区域写字楼档次低，写字楼配套差； －已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早； －区域写字楼租金较低（平均2.46元/平方米〃天）；
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域商业情况
开阳里区域商业调查表 名称 太熟悉饭庄 草上肥羊 蜀山蜀水 瀛台宫酒楼 翔羽骨头庄 规模（平方米） 6000 1000 1800 2000 类型 餐馆 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 备注 租 租 租 租 租
备注：以下商业面积规模数据为估算值
－底商形式多；
－区域商业租金平均达到2.65元/平方米〃天。
2005年10月
－写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游
社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）； －写字楼入住率高，普遍达到90%。
2005年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
小结
此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，
服装店
饰品店 烟酒店 平均
服装店
饰品店 烟酒店
25
30 30
2.74
2.8 2.5 2.65
3万/年
2400元/月 2300元/月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
右安门区域商业情况小结
－目前区域商业供给仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（10万 人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间； －区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主； －有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好； －区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好； －商业多为租用形式；
出租率
丙级
18000
11
2.3
90%
百合大厦
6000
4
1500
3
在谈幼儿员、 办事处、超 市 餐饮、俱乐 部、办事处、 旅游、房管 所、投资公 司 办事处、贸 易公司、俱 乐部、超市、 药店 投资、律师、 办事处、杂 志
无空调、 无电梯； 可商业可 办公 富士通电 梯两部
0%
右外大厦
丙级
丰台区右安门 外大街
2005年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域写字楼市场总体情况
迦南大厦
右外大厦
2区3＃写字楼
2区3＃写字楼
百合大厦
燕南大厦
华商科技大厦
8区7＃底商 8区2＃底商
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
开阳里区域已供应写字楼市场总体情况
开阳里写字楼和商业项目
初步市场定位报告
开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
概
开阳里周 边办公环 境分析 开阳里周 边商业环 境分析 产品自身分析及 项目周边情况
要
本项目的产品定位方向 目标客户群定位
价格预期
2005年10月
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开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告
目
录
（一）开阳里周边写字楼整体情况
租用形式 写字楼底商 住宅底商 独立商业 独立商业 独立商业
物美
华强超市 天客隆 华联 好利来 扎龙俱乐部 双环娱乐城 麦当劳 肯德基 大中电器 稻香村 工商银行 建设银行 嘉祥综合市场 2005年10月
3400
800
超市
超市 超市 超市
租
租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租 租
独立商业
住宅底商 住宅底商 住宅底商 住宅底商 写字楼底商 独立商业 住宅底商 住宅底商 住宅底商 独立商业 住宅底商 住宅底商 独立商业 思源顾问
档次低；
随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区 域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正 在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。
2005年10月
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目
录
（一）开阳里周边写字楼整体情况
（二）开阳里周边商业情况 （三）开阳里项目产品分析 （四）开阳里项目定位及目标客户群定位 （五）价格定位