•竞争分析
•宝安中心区市场竞争 •213万平米 •碧海中心区形象价值略低于 • 宝安中心区
•碧海中心区市场竞争 •162万平米 •缺乏区域核心（商业） •缺乏地铁（综合）物业
•项目分析主要思路
•竞争策略
•合正碧海项目的区域中心价值
•项目处于碧海中心区核心区位，由 于西乡大道和宝安大道的联通，以及 与未来碧海中心区内仅有的两个地铁 站点之一的西乡中心站的直接连通， 将使得本项目的辐射范围将包括碧海 中心区以及地铁沿线，并最终依靠项 目本身的地铁综合优势，形成区内的 重要核心物业。
中原XX深圳宝安中心区 项目定位报告
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2020/11/2
中原XX深圳宝安中心区项目定位报 告
•前 言 —— 寻求激烈市场竞争下的发展方向
• 根据市场研究报告结论，在项目开发期内，同片区楼盘 的集中供应，导致市场竞争激烈 ，因此，寻求项目的差异化 并形成项目的竞争力，将成为项目开发前期策划工作的重点。 • 基于对未来激烈市场竞争格局的分析与预测，以及对项 目整体包括住宅和商业的综合考虑，中原完成了合正碧海项目 的价值平台的构筑，并通过对综合体项目开发的进一步研究， 形成合正碧海项目的核心发展方向，即通过“主动中心化”所 带来的项目区域核心价值的提升，同时结合项目规划中的地铁 发展优势，跳出区域竞争市场，并使得项目最终发展形成西乡 碧海中心区的城市新中心。
•项目分析主要思路
•竞争策略
•提升碧海中心区形象以提 高区域价值，使之与宝安中 心区市场形成均势
•形成碧海中心区核心区域 •形成碧海中心区核心物业
•项目重点发展策略
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中原XX深圳宝安中心区项目定位报 告
•项目价值平台
•项目价值平台分析架构
•价值体系构成分析
•碧海中心区区位核心 •地铁物业/综合体
•项目位于西乡碧海中心区区位核心位置
•本项目
•生态景观区
•新增供应区
•西乡老城区
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中原XX深圳宝安中心区项目定位报 告
•项目位于西乡碧海中心区区位核心位置
•【碧海中心区配套：集中于“西乡老城区”组团】
•牛湾别墅
•西乡第三小学
•大新百货
•麻布第二工业区
•海皇宫酒店
•宝源第一工业区
•东港家私城
•碧海中心区的市级区域价值
•根据《宝安中心组团分区规划》中 的有关定位，碧海中心区作为深圳 西部核心城区的综合服务中心 ，其 主要功能是与宝安新中心区进行互 补，共同承担和发展区域内的商贸、 文化、体育、科教和信息等主要职 能。
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中原XX深圳宝安中心区项目定位报 告
•宝安新中 •心区市场 •竞争激烈
邻近城市主干道宝安大道，与西乡大道和新湖路连接，并与地铁1号线西乡中心 站相连，交通极其便利
临街面较长 占地6.1万㎡，总建筑面积在24万㎡左右 距离区域级核心宝安新中心区仅5分钟路程 距离港隆城商圈仅5分钟车程 邻近区域内最大的公园－碧海湾公园
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中原XX深圳宝安中心区项目定位报 告
2. 碧海中心区区域价值目前尚未被充分认可，由于发展阶段稍落后于 宝安中心区，因此与宝安中心区的项目尚存在一定的差距，包括区 域价值形象、产品设计、销售价格等；
3. 碧海中心区内尚无真正意义上的区域核心和商业中心区域，项目利 用自身的区位优势和商业体量，有望填补该项区域市场空白；
4. 碧海中心区内大型地铁上盖物业缺乏，项目后期可针对性满足该部 分市场需求，包括住宅需求和商业需求；
城市中心区旧城更新改造项目一般具有以下特点
•1 项目开发与城市发展大势紧密联系，往往要承担城市结构更 新、功能体系更新的责任
•华港家私 •径贝小学
•海湾中校 •东方城购物广场
•福中福商业城
•碧海湾高尔
•肯德基
夫球俱乐部
•宝源第二工业区
•渔业村市场
•西乡中心小学
•宝源平价商场
•立基平价商场
•家家乐百货
•宝源市场
•万家福百货
•人人乐超市
•海城小学 •麻布科技园
（进驻）
•中英公学
•商业（生活）配套
•教育配套
•产业园区
•自然资源（绿地）
•形成碧海中心区核心区域
•形成碧海中心区核心物业
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•宝安新中 •心区市场 •竞争激烈
•竞争分析
•宝安中心区市场竞争 •213万平米 •碧海中心区形象价值略低于 • 宝安中心区
•碧海中心区市场竞争 •162万平米 •缺乏区域核心（商业） •缺乏地铁（综合）物业
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中原XX深圳宝安中心区项目定位报 告
•宝安新中 •心区市场 •竞争激烈
•竞争分析
•宝安中心区市场竞争
•213万平米 •碧海中心区形象价值略低于 • 宝安中心区
•碧海中心区市场竞争
•162万平米 •缺乏区域核心（商业） •缺乏地铁（综合）物业
•项ห้องสมุดไป่ตู้分析主要思路
•竞争策略
•提升碧海中心区形象以提高区 域价值，使之与宝安中心区市 场形成均势
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中原XX深圳宝安中心区项目定位报 告
项目属性界定：城市区域中心、商业及交通资源丰富的城市旧城区更新改造项目
属性界定 区位属性
劳动村 区级中心 西乡老城区
描述
诠释
城市传统的老城区 西乡中心，距离宝安新中心区核心仅5分钟车程 属于西乡经济发达、人口密集的商业区
项目属性
与城市交通网络对接良好，交通进入性好 临街面长，昭示性好 能充分共享老城区的成熟配套 规模较大 商业氛围浓厚，周边商业档次较低
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•目 录
• 第一部分 项目价值平台 • 第二部分 项目定位 • 第三部分 客户定位 • 第四部分 户型定位 • 第五部分 规划建议
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•前期市场研究主要结论回顾与建议
1. 宝安新中心区（包括宝安中心区和碧海中心区）区域未来供应量达 375万平方米，本项目将面临区域内的激烈市场竞争；
•价值总结
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•项目位于西乡碧海中心区区位核心位置
•西乡大道 •本项目
•滨海大道
•宝安大道 •新湖路
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•本项目位于碧海 中心区的“西乡老 城区”组团，（新 旧区交界处）项目 周边的各类配套相 对新区丰富；但环 境相对新区较差。