地区： 2010年11月22日目录第一部分：市宏观环境分析 (1)一、市概况 (1)二、市宏观经济分析 (3)第二部分：市房地产市场分析 (8)一、市商品房市场析 (8)二、市住宅市场析 (9)四、市重点楼盘解析 (11)第三部分：房地产市场简述 (14)第一部分：市宏观环境分析一、市概况1、地理位置位于黄淮海平原南端、平原的西部。

西部与省市、驻马店市相邻，西南部与河南省市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与市相连，南部紧靠淮河与市隔河相望。

交通便捷，四通八达。

京九铁路自北向南贯穿全境，与漯阜、青阜、阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境构成“米”字型框架，是华东二通道的起点，直接与陇海、京广、京沪等铁路干线接轨，使成为六路交汇、十一线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。

2、行政区划市辖3个市辖区（区、颍东区、颍泉区）、4个县（太和县、临泉县、颍上县、阜南县）、1个县级市（界首市）、10个经济技术开发区（省级经济技术开发区、省级太和经济开发区、省级工业园区、区工业园区、颍东工业集中区、循环经济园区、颍上工业园区、阜南工业园区、临泉工业园区界首市田营循环经济工业区），总面积9775平方公里，总人口 975万人。

其中市区面积1829平方公里，人口185万，是省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一，是全国重要的劳务输出基地。

3、人文自然景观✧市历史悠久，人文蔚盛历史上以（今市区）为中心的南部开发较早。

西周以后，在今境即建立了妫姓的胡子国，临泉境的子国，颍上境的慎等。

春秋战国时，又出现了太和原墙的原阳，倪邱的新，临泉的寝等县邑。

由此地域概念逐渐形成。

代始置汝阴县，汉属汝南郡。

三国置阴郡。

北孝昌四年（公元532年）置，隋设汝阴郡，唐设，宋设顺昌府，元属汝宁府，明属凤阳府。

清为府。

清雍正十三年，更名。

✧生态优良，环境优美，18条河流如18根蚕丝，织造出皖北的“滨水城”。

襟带淮河，怀抱西湖，淮河的重要支流沙颍河、汾泉河呈“Y”形在阜交汇，东城河、南城河、西城河、东清河、中清河、西清河、一道河、二道河、济河、古泉河等河网纵横交错，慧湖、瑶池、西城河河、八中塘等沟塘星罗棋布，“水”构成了最重要的自然景观元素。

近年来，经过市政府近年的倾力打造，俨然已成为一座“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依”生态之城。

山川秀美，物产丰饶，具有丰富的旅游资源。

不仅有八里河风景区、生态园、迪沟生态乐园等国家4A级风景名胜区，还有文峰塔、奎星楼、西湖、庄公园、淮上公园等数处国家级风景名胜区、国家自然保护区、国家文物保护单位、以及“全球五百佳”生态庄园。

4、产业支撑地处黄淮海平原—江淮平原，因其得天独厚的气候条件，盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等，现已成为国家重要的农副产品基地，全国秸秆养牛示基地和山羊板皮重点产地；商贸物流业发展迅猛，“立足皖北、辐射中原”的皖西北商贸物流中心初具规模，区域性现代物流枢纽城市地位得到确立；依托其丰富的煤炭资源，大力发展煤电经济，建设规划了一批科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济效益好的煤矿、电厂，去年全市煤炭产量已达到1260万吨，正崛起成为华东能源新基地；丰富的人力资源，使成为沿海发达地区产业转移的首选地。

可见充满生机，蓄势待发，是一座潜力无限、希望的城巨大的城市。

5、城市未来规划市是全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖北中心城市。

城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。

远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。

✧河西片区：是市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益✧河东片区：规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。

✧泉北片区：完善古西湖生态公园、工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。

✧颍南片区：依托市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。

✧二、市宏观经济分析1、2009年市GDP情况及在全省的排名排名名称GDP(2009)亿元GDP(2008)亿元增幅（%）1 市2102.12 1664.8 17.32 市902 749.7 15.43 市802.66 704.7 12.34 马665.89 636.3 12.15 市607.80 541.3 12.86 市584.02 534 13.37 市576.18 520.1 13.68 市540.60 511.1 12.19 市532.09 486.4 12.210 市529.36 479.3 12.411 市508.77 453.6 13.712 市432.77 411.6 13.613 亳州市431.93 404.2 12.714 市371.87 349.1 1115 市343.72 325.3 13.716 市266.92 249.9 11.517 池州市245.59 192.4 15.12、2009年省人均GDP前三名和人均GDP情况排名名称GDP(2009)亿元人均GDP 折合美元1 马665.89 42664元62502 市2102.12 41543元60853 市902 39217元5744市607.8 7288元10673、市03-09年GDP和增幅解析市国民经济总体GDP成绩位居全省第五名，且GDP保持两位数以上的快速增长，从04年开缓慢发展 综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展 以数量为主，数量与质量并重超速发展 单纯数量型改善需求为主 改善需求为主 生存、改善需求兼有生存需求 始增长率一直比较平缓。

但人均经济总量较低，人均GDP （7288元），与GDP 总体成绩位于前两甲的、相比，差距较大。

但根据房地产发展阶段与人均GDP 关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP 决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。

2009年市人均GDP 折合美元约为1067美元，房地产处于快速发展阶段，未来发展潜力较大。

人均GDP 与房地产发展关系4、市03-09年固定资产投资额市03-09年固定资产投资额持续快速攀升，06年、07年增长率有所放缓，08年、09年增长率又迅速提升，截至09年，市固定资产投资额达到250亿元，环比上涨32.61%。

启动期 快速发展期 平稳发展8000-20,000US$ 4000- 8,000US$ 800- 4,000US$ 0- 8,00US$5、市03-09年房地产开发投资额据统计：市近几年，房地产开发投资额不断增加，但增长率呈波浪形变化，并不稳定，08年超过50亿元，截止09年，房地产投资额达到60亿元，09年投资额度与08年基本持平，但与市和市的差距仍然较大。

解析：房地产开发投资额 / 固定资产投资额解析年度房地产开发投资(亿元) 固定资产投资额（亿元）房地产开发投资额/ 固定资产投资额2003年7.9 74.7 10.58%2004年14 91.9 15.23%2005年17.9 126 14.21%2006年25.5 151 16.89%2007年26.3 160.7 16.37%2008年56.7 188.9 30.02%2009年60 250.5 23.95% 此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。

市03-09年房地产开发投资额占固定资产投资额度比率纵有平稳的增长，但由于基数低，比率仍然较低，由此可见，市未来房地产投资前景良好。

6、市03-09年房屋施工面积/ 竣工面积解析据统计：03-09年市房屋施工面积快速攀升，特别是08年，达到近几年的市场高点，施工面积为967.4万平方米，环比增长73.9%，竣工面积453.5万平方米，环比增长81.11%，是06年2倍之多，但09年部分受08金融危机影响，施工和竣工面积出现一定程度的回落。

解析：施工面积反映了1～2年后的期房和现房供应量，从上表中可以看出，07年-09年施工面积刚足竣工面积的2倍，预计未来出现供应短缺。

7、市02年-09年成交价格分析据统计：02-09年市住宅销售均价呈波浪式迅速攀升，到2009年销售均价已达到3900元/平方米。

解析：市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，深究市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因。

8、市03年-09年恩格尔系数恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。

其计算公式如下：食物支出金额÷总支出金额x100%＝恩格尔系数。

据统计市03-09年的恩格尔系数保持一个较稳定的状态。

解析：恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕，以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出自2003年以来比较稳定，目前正处于小康水平。

第二部分：市房地产市场分析一、市商品房市场分析（10.1-10.10）1、市商品房供求面积分析（10.1-10.10）供应量：2010年1-10月，市商品房供应面积共计98.58万㎡，供应面积最高的是6月份，达到30.12万㎡，供应面积最低的是3月，为4.06㎡，月平均供应面积为9.86万㎡,同比09年增长92.4%。

✧成交面积：2010年1-10月，市商品房成交面积共计84.9万㎡，成交面积最高的是8月，达到12.87万㎡，成交面积最低的是1月，仅有4.65万㎡，月平均成交面积为8.49㎡，同比09年减少4.4%。

✧供求关系：2010年1-10月，月平均供求比为1.35，因六月份“商城”项目开盘，面积25.34万m2，均为商业地产，刨除六月份，月平均供求比为0.95，略有供应不足的现状，尤其10年8月-10月供应不足得到显著的体现。

2、市商品房成交价格分析（10.1-10.10）分析：2010年1-10月，市住宅月平均成交均价为4515.7元/㎡，月平均增长率为0.67%，其中，成交价格最高的是在4月，达到7735元/㎡，得益于本月“商业广场”（商业）的热销，最低成交价格则出现在2月份，为3607元/㎡；总体成交价格稍有起伏，但仍呈上升态势。

二、市住宅市场分析（10.1-10.10）1、市住宅成交面积分析（10.1-10.10）据统计市10年1-10月住宅成交面积在一次调控政策影响下，出现一轮较为明显的下跌行情，直到8月，住宅销售才再次攀升，达到7.68万平方米，9、10月则保持这7万平方米以上的高位运行，二次调控对此类三线城市影响有限。

2、市住宅成交价格分析（10.1-10.10）分析：从全年走势来看，楼市宅均价5月后并未因宅销量缩水而出现下跌，年基本保持了一个平稳走势，其中6月份在一次调控后，出现了典型的三线城市价升量跌效应；此后在小幅下滑后呈现出连续上行走势。