?交通：车行、管制、公共交通；
?配套：学校、幼儿园、菜市场、商场、医院、银行。
B、因素二：楼盘本体素质比较因素 ?规模；
?平面设计：实用性、面积、朝向、通风、采光、户型设计等；
?设备：供热、智能化、消防；
?装修：地面、厨卫、门窗；
?外观：立面设计、大堂、会所；
?景观；
?车位；
?开发商；
?承建商。
C、因素三：物业管理 ?品牌；
园。
（5）楼盘对比分析
根据以上调研资料，楼盘因素对比如下：
楼盘比较表（住宅）
楼盘名称
权重 %
本项目
燕都花园
宏兴花园
博
雅庄园
A、地理位置
40
环境
23
生活氛围
自然环境
6
治安状况
4
区域印象
2
升值前瞻
1
100
交通
7
车行、管制 公共交通
3
100
4
100
配套
10
100
学校、幼儿园
5
100
(2) 调查案例选取 选取原则 :同类型住宅物业 ,同一供需区域 ,位置接近 ,成交时间相似 ,成交价格为正常实现的交
易价格 . 根据以上选取原则 ,选择项目周边的燕都花园、宏兴花园（二期） （3）住宅物业价格影响因素
、博雅庄园作为可比案例。
A、因素一：地理位置比较因素
?环境：包括生活氛围、人文氛围、自然环境、治安状况、区域印象、升值前瞻；
A、
户型设计上的差异： 北组团户型设计中受回迁房平面户型限制， 平面设计较差，
主要为 2 房 1 厅和 1 房 1 厅，建筑面积为 40— 133 平方；而南组团户型设计较为灵活，平
面设计好，以 3 房 2 厅为主，建筑面积在 71— 196 平方；
B、
组团环境上差异： 外部环境中北组团北面临近东货场，
第七步：调查分析市场案例，确定项目层差、位置差； 第八步：确定价格表； 第九步：结合项目营销阶段，确定各个阶段可实现的价格；
第十步：确定付款方式。
2、项目价格制定原则 （1）、项目特点分析 项目全部为多层住宅，南北朝向，分为南北两个组团，其中北组团主要为原有居民回迁区， 而南组团为商品住宅区，因此两大组团定位不同，并在以下几个方面形成差异：
内部环境中南组团内部环境设计较优，并富有变化；
噪音、 污染较南组团重；
C、
楼宇质量上差异：南组团的建筑设计单位和施工单位均为知名甲级单位，北组
团不具备这一优势。
（2）、价格制定方法
A、以南北两大组团形成两个价格体系，并且拉开价格差距； B、在制定价格差差时，由于南北组团内各栋楼宇景观差异小，噪音差异大，因此噪音是影 响价格差的主要因素；
房地产营销策划之石家庄某住宅楼盘实战定价方案 石家庄某楼盘实战定价方案
1、定价思路 本住宅物业价格确定的方法主要是可比楼盘量化定价法。
项目所在区域是石家庄市房地产开
发热点区域，在售楼盘集中，本项目定位和综合素质与周边竞争楼盘相似，
因此， 本项目与
区域内在售竞争楼盘具有较高的可比性， 因此在确定年价格时， 依据以下步骤制定价格方案： 第一步：分析项目特点，确定价格制定原则； 第二步：根据比较案例选择标准，选择可比案例； 第三步：确定价格影响因素； 第四步：通过影响因素分析可比案例； 第五步：通过区域因素、楼宇本体因素、营销等因素对比调整确定楼盘比较价格； 第六步：分析比准价格，确定项目可实现的市场均价；
C、北组团户型面积偏小，价格制定主要从总价考虑。
3.确定项目可实现均价
(1) 市场比较法
考虑本项目所在区域是目前石家庄住宅竞争区域
,项目竞争素质同周边楼盘差异不大 ,因此选
择市场比较法作为项目定价的方法 .首先选择市场可比案例 ,通过价格影响因素对比调整确定
物业比准价格 ,以最终确定本项目住宅可实现的均价 .
?收费；
D、因素四：工程形象进度
?楼花、准现楼、现楼；
?入伙时间；
E、
因素五：营销因素
?市场时机；
?营销包装等。 （4）具体调查结果（略）
调查结论：区域内竞争楼盘在位置、规模、配套、基本素质等方面差异不大；区域内住宅价 格在 2400— 2900 元/ 平方； 燕都花园综合素质与本项目最为相似， 其次是宏兴花园、 博雅庄