信息高速公路、城际快速 交通网络、现代轨道交通 技术发展成熟
全光纤通讯网络、超宽频传输、 DSL技术等新兴数字化通讯，一 体化建设的现代化交通信息港
承担职 城市主要商业中心，人流、 城市以金融、办公商务为 世界金融中心，参与全球或区域
能
物流、交通流聚集地
主的第三产业集聚中心
竞争的空间载体
功能结 办公管理功能逐步替代商 金融与商务办公为主导
第一节
伯吉斯（W.Burgess）的同心圆模式
美国社会学者伯吉斯于1923 年提出了同心圆模式。伯吉斯主 要是从居住人口的类型和居住区 的类型来进行分析的，他认为是 向心、专业化、分离、离心、向 心性离心等五种力的作用使城市 产生了地域分异。其间，城市各 地带不断地侵入和转移，就形成 了同心圆式的扩散过程。其缺陷： 一是没有考虑各区之间的交叉和 城市交通的作用；二是未考虑作 为城市主要活力的工业活动布局 及对城市土地利用的影响。
❖ 商业街区 ❖ 广场式
第二节
（３）立体式中心与混合中心
第二节
二、城市商业体系的空间分布
（１）城市商业体系的形成与发展机制
单一商业中心→城市商业体系 ❖ 集聚——扩散的生成机制
集聚是为了生存，扩散是为了发展 集聚形成商业中心，扩散导致商业体系的生成与发展 ❖ 土地市场——政府的调控机制 城市中心土地升级使城市的地域分化，形成商业中心 政府调控产生城市规划，提倡功能分区，促进城市功能 的地域分化
第一节
三、城市中心区的功能演化
1、中心区的功能
❖ 商务职能 ❖ 信息服务职能 ❖ 生活服务职能 ❖ 社会服务职能 ❖ 专业市场 ❖ 行政管理职能 ❖ 居住职能
第一节
2、城市中心区的演化
（1）、古代城市：城市中心的职能变迁 ❖ 中国： 皇宫和官衙居于中心，市场居于次要地位 ❖ 欧洲： 希腊化以后，城市广场取代卫城与庙宇成为城市中心， 以教堂广场与市政厅广场为城市中心
大部分城市中心区开始出现功能分化，走向过功能综 合发展阶段。
第一节
❖ 20世纪70年代以后： “办公综合体”的大量兴建，满足职员与游客需求 交通方式的改进，建立步行系统与公交系统 历史地段的重建，综合文化场所的开发 城市中心区环境的改善
产生背 景
传统CBD
第三次科技革命推动下工 业社会向后工业社会过渡
济南市商业网点发展规划
《济南市商业网点发展规划》由市贸易服务局 和市规划局共同编制，于2006年11月正式出台。
根据规划，我市商业网点的总体布局为一核两 区四片四心，同时将建立起由1个都市级商业中心、 4个市级商业副中心、20个区域级商业中心和100 个左右社区级商业中心组成的四级结构体系。
第三节 城市商业用地规划的主要内容
寻找济南CBD
中润世纪城，地处济南东部新经济圈的最前沿，是济南 城市东拓的第一站，也将是济南CBD的新起点。这是一个 气势恢宏的大商业、大商务、大住宅集合而成的国际化商 务建筑群，整个公寓伟岸雍容、俯览泉城、美景尽收。 VIP式贴心物业服务于国际接轨，秉承“随时随地、尽心 尽力”的服务原则，为业主提供全方位的、无微不至的人 性化关怀。
现代CBD
后工业社会中经济结构转 变使第三产业成为城市主 导职能
当代CBD
IT信息产业革命和全球一体化下 新经济浪潮兴起
区位要 信息交流与交通便捷的传 容积率高、第三产业密集 交通与通讯、科技与人才、文化
求
统城市中心内
的城市地区
与环境高度复合的经济核心区
交通通 私人小汽车普及，交通与
讯
通讯网络日益完善
1、泺源大街商务区
坐落在泺源大街的金龙大厦， 作为销售口号，率先提出CBD， 却因为人们的观念落后，忽视 了它的概念。这个现在已发展 为成熟写字楼的商务中心，如 今入驻的有金融、装饰装修、 休闲等等多种行业，足以证明 它的辉煌。 这里南到文化西 路，西到纬二路，北到明湖路， 东到黑虎泉北路，此区域集中 了九大银城市的千年一脉的精 华。
L/O/G/O
第十章 城市商业用地规划
第一节 商业用地规划相关概念与基础理论
一、城市中心区（CBD）的内涵
CBD即central business district的缩写，中文 多翻译为“中心商务区”。
CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在 其创立的“同心环模式”中提出的。
– 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售 业和服务业为主。随着世界经济的发展，办公事务、 金融活动所占地位越来越重要。尤其是近年来，信息 产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。
❖ 城市人口密度分布决定商业体系空间分布的整体 格局
❖ 道路交通的区位条件影响商业区的形成与发展 ❖ 居民购物方式调节商业体系空间分布的局部特征
第二节
三、城市商业体系的等级类型
（1）单核结构体系 单核结构体系是指城市商业体系中仅有一个规模占绝对
优势的最高一级商业区。单核结构体系通常具有较高的首 位度指数，如南京 （2）复核结构体系
第二节
四、商业网点规划的原则 1、概念：
指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分 反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的 商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。
2、主管部门：
国家商务部、地方商务主管部门。
第二节
3、商业网点规划原则
❖ 以人为本，远近结合，协调发展的原则； ❖ 结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则； ❖ 大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则； ❖ 坚持可持续发展的原则； ❖ 规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则； ❖ 技术进步的原则。
南亚、西亚以及东欧和北非地区； （8）明代，在京城、省城和大商埠出现了会馆。其中，晋
商和徽商的实力最为强大。
第一节
明清时期，商业发展出现许多新特点：农产 品大量进入市场；劳动力也成为商品；由于商业
竞争加剧，区域商人群 体形成。实力最强的如 晋商、徽商等。
北方会馆的典型 代表——辽宁海城的 山西会馆。
一、商业中心的空间形态
从土地价值的角度分析商业中心的布局结构 ——加纳（Garner）模式（1966年）
（1）最高门槛的活动靠近地价峰值区，它占据了地价 最高的土地。在它的周围，将按门槛递减的顺序，依次环 绕其他职能活动。
（2）任何商业区的核心地段，总是被那些能够显示商业 区最高级别的职能部门所占据。
寻找济南CBD
同样在泺源大街，2007年，崛地而起的圣凯财 富广场，以阳光生态商务office来定位，与银座商 城、泉城广场毗邻，绝佳的黄金地段，打造品牌 商务楼宇，使之成为这一片区的标志性建筑。
寻找济南CBD
2、山大路商务区
山大路的数码港，是济南 “山大路科技商务中心区” 规 划建设的龙头工程和启动工程，是集智能化写字楼、 SOHO公寓、智能化公寓、中心会所和商业店铺等为一体 的综合建筑群。数码港，将有力地推动山大路高科技商务 中心区和济南信息产业以及城市功能的协调发展。
“红顶商人”胡雪岩
第一节
乔家大院坐落在山西祁县东
观镇乔家堡村，是清朝富商乔氏
家族的宅院。乔氏家族的第一代
创业人乔贵发，年轻时只身走西
口，在包头苦心经营，终于发展
起一家最大商号，店铺、居宅达
乔家大院
到1000多间。到第二代乔致庸，
开始了金融业的活动，把商行、银号从包头开到
北京、天津、太原等地。现存的乔家大院，是乔
第二节
（3）随着商业区级别的提高，低级职能部门占据的位置 将越来越被排斥到商业区的边缘，即地价较低地方。 （4）在任何一级商业区的典型职能组内，每一项职能的 位置也按照门槛大小的系列排列。
人的干预、立法与规划
第二节
（１）带形中心
❖ 单一线型商业街 ❖ 复合型商业街 ❖ 单面街
第二节
（２）块状中心
❖ 混合式 ❖ 平面分离式 ❖ 立体分离式
第三节
（２）解决城市商业中心交通问题的几点途径
第一节
纽约曼哈顿岛
香港维多利亚湾
第一节
二、城市商业区的形成及演变
（1）远古时代：出现早期的商业交换； （2）商：商业已经有了初步发展； （3）西周：出现流通的骨贝和铜贝； （4）春秋战国：出现了富足的巨商和繁荣的商业中心； （5）汉代：汉代商运活跃（丝绸之路）； （6）唐代商旅往来频繁； （7）宋元时期：海外商运发展迅速，中国商品远销到东亚、
第二节
（２）商业中心的区位的主要制约因素
❖ 城市形态 团状城市、组团状城市、带形城市
❖ 居民分布 城市几何中心与居民分布重心分离
❖ 道路交通状况 城市内部交通与对外交通
❖ 城市性质
第二节
（３）商业中心区的位移
第二节
（４）商业体系空间分布形态的变形
克里斯泰勒的中心地学说曾广泛应用于城市商业体 系的空间分布的研究，但其存在较大局限性
河南南阳的山陕会馆
第一节
徽商与晋商
徽商与晋商都以经营盐业起家； 积累起商业资本后扩大经营范围，涉 足其他行业；还办金融机构，甚至走 出国门，把生意做到国外，积累起巨 额财富。徽商与晋商是全国人数最多、 实力最强的两大商帮。 徽商从明代中叶到清朝乾隆末年，称 雄中国商界300多年。在辉煌的数百 年间，徽商造就了一批享誉中华大地 的的百年老字号，有的至今还熠熠生 辉，这不能不说是一个奇迹。历史是 现实的一面镜子。尽管徽商有过极其 辉煌的历史，但是今天的"徽商"面临 着尴尬的境地：在目前各类财富排行 榜中，少有安徽人的身影。
当城市有两个并列的最高一级商业区时，所形成的商业 体系的规模等级结构即为复核结构体系。其特点是两个城 市商业中心不仅在服务对象和内容上可以做到相对独立， 有时在职能上还有互相补充的关系。 （3）多核结构体系
有两个以上最高一级商业区的城市商业体系即为多核结 构体系。它多出现在特大城市中或地形复杂的城市。