2011-2014年苏州市商品房用地成交走势
25000.00 20998 20000.00 16524 15000.00 248 209 10000.00 12656 11026 200 355 330 300 250 400 350
150
100
5000.00
2454.87 2124 2027.99 1703 2012年 1528.28 2943 1306.72 2789
项目名称 招商· 小石城 九龙仓时代上城 雅戈尔太阳城 苏州世茂广场 星光耀广场 山湖一号 路劲主场 中海御景湾 中海凤凰熙岸 龙湖时代天街
项目名称 九龙仓时代上城 招商· 小石城 雅戈尔太阳城 龙湖时代天街 仁恒· 双湖湾 中海凤凰熙岸 苏州世茂广场 绿城御园 万科玲珑东区 绿城桃花源
区域 吴中区 园区 园区 沧浪区 金阊区 吴中区 园区 金阊区 沧浪区 新区
成交均价(元/㎡) 9347 12342 11600 12225 8437 9739 10316 9300 14247 16687
成交均价(元/㎡) 12342 9347 11600 16687 22412 14247 12225 36971 16223 37709
2014年度商品住宅销售金额排行
数据来源：克尔瑞数据系统
13000
7866 7546 12500 12370 6537 12147 5253 12000
6242 5145
5107 5008 5143
11702
11500 11000 10500
0
供应套数
成交套数
成交均价 数据来源：克尔瑞数据系统
6
三、平江区土地市场
土地成交：近两年平江区土地市场无论是供应量还是成交量都很少，成 交商住用地建筑面积23.83万方（110.8亩），住宅用地成交楼面地价不 低于3803元/平米，商业用地成交楼面地价不低于2100元/平米 。
住宅（住区 招拍挂土 20,273. 20,273. 60 60 服务设施）;地 住宅（住区 服务设施）;招拍挂土 41,994. 14,998. 68 10 商业（商 地 服）; 商业（商 服）; 招拍挂土 10,219. 12,774. 84 80 地
1.6
3,803.57
1.6
3,803.57
4000 2000
0 0 0
0
成交建筑面积(万㎡)
成交占地面积(亩)
楼面地价（元/㎡）
土地单价（万元/亩）
数据来源：克尔瑞数据系统
7
三、平江区土地市场
土地成交：近两年平江区商住用地土地市场成交情况如下表所示。
2013-2014.11年平江区商住用地成交情况表
土地属性 出让方式 总建面 占地面 出让底价 出让楼板价 成交日 成交总价 成交楼板价 (元/㎡) (亿元) (元/㎡) 积(㎡) 积(㎡) (亿元) 期 0.88 4,365 20139-4 20139-4 201311-13 20147-29 201310-10 0.98 4,850.15 受让方 苏州市斜港置业 有限公司 苏州古城投资建设 有限公司 苏州中国刺绣艺术馆 有限公司 江苏省广电有线信息网 络股份有限公司 苏州市苏房集团 有限公司 苏州市沧浪区危旧房解 危改造有限公司
2011-2014年苏州市住宅市场供求价走势 10000000 9000000 8000000 7000000 6000000 5000000 4000000 3000000 2000000 1000000 0
4031151 11226 6390032 6514513 6410878 6888605 11888 8963875 12329 8089408 8245972
12600
12321
12400 12200 12000 11800 11600 11400 11200 11000 10800 10600
2011年
2012年
供应面积(万㎡)
2013年
成交面积(万㎡) 成交均价
2014年
数据来源：克尔瑞数据系统
5
二、住宅市场
市场存量：截止2014年11月底，苏州市住宅房源可售量为59715套，按 月均去化5427套，去化周期为11个月。
2012年 成交占地面积(亩)Βιβλιοθήκη 2013年 土地单价（万元）
2014年 楼面地价（元/㎡） 数据来源：克尔瑞数据系统
4
二、住宅市场
供求价量：2011-2014年以来苏州市住宅市场整体供求均衡，2014年1至 11月住宅市场供应量824.6万㎡，成交量688.8万㎡ ，供求比1.19，成交 均价12321 元/平米。
10
六、市场总结
小 结
1、土地市场：苏州土地市场成交量逐年萎缩，预计2015年苏州市区住宅市场将继续
以去化原有库存为主，存在潜在的市场机会。
2、住宅市场： 2011-2014年以来苏州市住宅市场整体供求均衡，2014年1至11月住
宅市场供应量824.6万㎡，成交量688.8万㎡ ，供求比1.19，成交均价12321 元/平米。
643.5 3738
5000
4126
600
500 400 300 200 100 0
92.3
4500
4000 3500 3000 2500
2040 1856 249.0 204.0
279.0
2000
1500 1000
536
27.8 207
30.1
41.2 301
609
500 0
2011年 成交建筑面积(万㎡)
50 0
0.00
2011年 2013年 2014年
成交建筑面积(万㎡)
成交占地面积(亩)
楼面地价（元/㎡）
土地单价（万元） 数据来源：克尔瑞数据系统
3
一、土地市场
土地成交：苏州住宅类土地市场成交量逐年萎缩，在2014年成交量有所 防弹，成交41.2万方，成交楼面地价均价4126元/平米。
2011-2014年苏州市住宅类用地成交走势 700
苏州房地产市场调研情况
PART 总
4 定位篇 片区总体发展定位研究
裁 审 批：
审
编
核：
制：
济南城市投资地图
投资中心
二〇一四年十一月十五日
PART
1 市场篇
房地产市场研究
2
一、土地市场
土地成交：苏州土地市场成交量逐年萎缩，2014年1至11月成交量为 1306.7万方，成交楼面地价2789元/平米。预计2015年苏州市区住宅市 场将继续以去化原有库存为主，存在潜在的市场机会。
0.61 0.46
6,000 2,100
1.52 14,873.03 0.46 2,100
商业（商 招拍挂土 21,777 7,259 服）; 地 住宅（住区 服务设施） 招拍挂土 234,384 97,823. (保障房用 地 .63 30 地); 住宅（住区 服务设施）;招拍挂土 52,097. 18,606. 64 30 商业（商 地 服）;
2011-2014年平江区商住用地成交走势
90 80
70 60 50 40 30 20 10 0
0 0 0 0 0 0
80.8
16000
14873
14000 12000 10000 8000 6000
3989 11.4366 565
19.1 10.22 795 0 0.0 0 0 0.0 0 10.9 2100 2.1777 420
9
五、典型项目
典型项目：2014年的热销商品住宅项目全部集中在吴中区和园区板块， 招商· 小石城主要以价换量，位列销售面积排行榜第1名，销售金额排行 榜第一名为九龙仓时代上城。
2014年度商品住宅销售面积排行
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
0.62
264.19
0.69
293.4
1.98
3,803.57
20139-4
1.98
3,803.57
数据来源：克尔瑞数据系统
8
四、项目周边土地成交情况
近两年项目周边共成交五幅地块，距项目地块最近的商住用地成交楼面 地价3803元/平米。
江苏省广电有线信息网络 股份有限公司 2013年7月，挂牌成交 11亩，容3 422万/亩，商业 楼面价2100元/平米 苏州市沧浪区危旧房解危改 造有限公司 2013年9月，挂牌成交 28亩，容2.8 709万/亩，商住 平均楼面价3803元/平米 苏州古城投资建设有限公司 2013年9月，挂牌成交 22.5亩，容积率：2.8 711万/亩，商住， 平均楼面价3803元/平米 苏州市斜港置业有限公司 2013年9月，挂牌成交 30.4亩，容积率：1 322万/亩，住宅， 楼面价4850元/平米 苏州中国刺绣艺术馆有限公司 2013年11月，挂牌成交 19亩，容积率：0.8， 793万/亩，商业 楼面价14873元/平米 数据来源：克尔瑞数据系统
2014.1-11月苏州市住宅市场供求价走势 14000
13055 13594
14000
12000
10000 8000 6000 4000 2000
169 8120 12310 5369 3488 11765 4658 11654 2846 6208 12250 5443 12289
13500
9241 12634 7324 12431 6409 5634
成交面积(㎡) 208124.3 200436.01 165196.93 131435.01 131327.83 127748.93 116700.42 115180.18 113634.05 106257.73
成交金额（元） 2473766632 1945315139 1916346896 1773156519 1655774436 1618893854 1606817550 1442051655 1389998621 1343005895