2018年11月江门房地产市场分析报告珠海世联市场研究中心04030201一级市场分析二级市场分析重点房地产政策及动态各区域分析珠海世联市场研究中心01重点房地产政策及动态Ø国内市场动态Ø本地市场动态珠海世联市场研究中心01国内市场动态u 前10月全国房地产开发同比增长9.7% 商品房销售增速回落11月14日，国家统计局发布2018年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。
1-10月份，全国房地产开发投资9.93万亿元，同比增长9.7%；商品房销售额11.59万亿元，增长12.5%；商品房销售面积133117万平方米，同比增长2.2%。
u 地价降温信号来了！央行报告透露重要严控信号！在持续的楼市调控影响下，全国土地市场降温明显，不仅成交总额缩水，成交均价同比下跌，而且溢价率持续走低，其中，有4成高总价宅地底价成交。
值得注意的是，央行在最新报告中建议，对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制，加强房地产开发企业购地资金来源审查，严控购地加杠杆行为。
央行报告表明了继续抑制资金过度流向房地产领域的态度，预计随着房企的资金压力逐渐加剧，全国的土地市场仍会继续降温。
u 国务院：完善养老设施供地政策新建小区要求相关配建11月28日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取优化营商环境工作汇报，决定开展中国营商环境评价；部署进一步发展养老产业、推进医养结合，提高老有所养质量。
落实新建住宅小区养老服务设施配建要求，对老旧小区和纳入特困供养等范围的老年人家庭开展适老化改造，支持养老机构运营社区养老服务设施。
珠海世联市场研究中心01本地市场动态u 总投资超百亿!江门要建的这条跨海大桥将对接港珠澳大桥!林应武在调研黄茅海大桥桥位选址工作时强调，黄茅海大桥是港珠澳大桥西拓的重要通道，对粤港澳大湾区西翼和粤西地区加快发展意义重大，建成后将有力推动面积达3240平方公里的大广海湾经济区开发建设。
我市要协同珠海市积极争取国家和省支持，加快推进项目前期工作，争取大桥早日动工，助力粤港澳大湾区建设。
u 新出炉!新建澳珠江肇高铁、南深高铁!江门未来7年交通规划公示江门《江门市综合交通一体化规划（2018-2035年）》公示，规划公示范围是江门市市域，总面积9505平方公里。
其中，重点范围是江门市东部三区一市（即江海区、蓬江区、新会区、鹤山市），研究范围扩展到粤港澳大湾区。
在铁路规划方面，除了加快推进深茂铁路深圳至江门段建设之外，还计划新建澳珠江肇高铁、南深高铁。
u 江门新户籍制度出炉!取消积分入户!已婚子女可投靠子女入户!江门市深化户籍制度改革方案——《江门市进一步推进户籍制度改革实施方案》（以下简称《实施方案》）正式出台啦！该方案就市内外迁入的类型、适用范围以及入户条件，出生登记入户和收养入户的适用范围以及入户条件等进行了明确规定！此方案自2019年1月1日起施行！珠海世联市场研究中心02一级市场分析Ø土地市场供应Ø土地市场成交珠海世联市场研究中心02【资料来源：世联数据平台、江门市公共资源交易中心】土地供应u2018年11月江门市土地供应24宗，环比减少14宗，面积为120.96万㎡，环比上升6.51%。
u其中住宅用地4宗，供应面积37.73万㎡；商业用地1宗，供应面积4.58万㎡；工业用地13宗，供应面积42.53万㎡；其他用地6宗，供应面积36.12万㎡。
u台山市土地供应量最大，主要以其他用地与住宅用地为主，蓬江区推出1宗住宅用地，楼面起价达4290元/㎡。
珠海世联市场研究中心02【资料来源：世联数据平台、江门市公共资源交易中心】土地供应列表JCR2018-185（恩平37）工业用地 2.1640 JCR2018-186（恩平38）工业用地 1.4837 1.4837 221.7495 329.0000 JCR2018-187（恩平39）工业用地 1.3333 1.3333 222.7501 297.0000 JCR2018-189（开平29）工业用地7.1357 17.8393 120.0159 2141.0000 JCR2018-190（开平30）工业用地 2.6515 6.6288 120.0826 796.0000 JCR2018-130（恩平29）（第二次）工业用地 3.0830 3.0830 226.4063 698.0000 JCR2018-191（鹤山25）工业用地1.54862.9423 161.0991 474.0000珠海世联市场研究中心02【资料来源：世联数据平台、江门市公共资源交易中心】土地供应列表JCR2018-197（蓬江26）教育用地13.6736 JCR2018-198（台山30）号商服、住宅用地21.4262 37.2263 2200.4323 81914.0000 JCR2018-199（鹤山27）工业用地 3.3448 6.9572 180.3891 1255.0000 JCR2018-200（鹤山28）工业用地 1.3856 2.3555 159.2017 375.0000 JCR2018-201（蓬江27）商业、住宅用地9.6202 23.77924289.5892 102003.0000 JCR2018-202（台山31）仓储用地 6.1101 12.2202 189.0308 2310.0000 JCR2018-203（台山32）仓储用地 3.8746 7.7492 187.5040 1453.0000 2.4311 375.1407 912.0000珠海世联市场研究中心02【资料来源：世联数据平台、江门市公共资源交易中心】4290元/㎡起拍!甘化厂144.3亩商住地挂牌!此前曾流拍u11月24日，江门市公共资源交易网公开挂牌甘化片区“三旧”改造项目用地，面积约144.3亩，起拍价约为10.2亿元，起拍地价约4290元/㎡，将于12月28日摘牌。
u据悉，该地块起拍总价约10.2亿元，最高限价约16.393亿元。
当报价达到最高限制地价时，竞买方式转为竞配建设商业建筑面积（纳入计容商业建筑面积），以“最高限价+配建商业建筑面积”数量最高者为竞得人。
竞拍配建商业建筑面积每次增幅：200平方米/次。
配建商业建筑面积中属于政府部分，由竞得人建成后无偿移交政府指定部门单位。
u据悉，目前甘化厂地段已相继建成碧桂园越秀·西江御府、碧桂园越秀·西江悦府以及碧桂园·西江华府三个楼盘，其中碧桂园越秀西江御府和西江悦府已售罄，陆续收楼入住。
而碧桂园·西江华府也进入收官阶段，此前产品带装修售价约11500元/㎡。
珠海世联市场研究中心02【资料来源：世联数据平台、江门市公共资源交易中心】土地成交u2018年11月江门市土地成交29宗，环比增加26宗，成交面积84.87万㎡，环比上升904.74%，总成交金额为25.53亿元，环比上升8628%。
u其中住宅用地6宗，供应面积23.56万㎡；办公用地2宗，供应面积2.08万㎡；其他用地3宗，供应面积12.07万㎡；工业用地18宗，供应面积47.16万㎡。
u新会市土地成交量最高，集中在工业用地，住宅用地成交集中在蓬江区与江海区。
珠海世联市场研究中心02【资料来源：世联数据平台、江门市公共资源交易中心】土地成交列表1.01922.0385 5614.00003.7%1.06024.8767 10535.0000 0.0%2.50776.2693 1031.0000 0.0%1.9850 4.9625 814.0000 0.0%3.5935 8.9838 1467.0000 0.0%3.23368.0839 926.0000 0.0%珠海世联市场研究中心02【资料来源：世联数据平台、江门市公共资源交易中心】土地成交列表2.3106 5.7765 15020.0000 0.0%3.1474 7.8685 21247.0000 0.0%2.9843 5.3718 15623.0000 0.0%1.9205 1.9205 720.1789 0.0%2.7188 2.7188 1019.5583 0.0%3.0309 7.5773 2628.0000 92.1%珠海世联市场研究中心02【资料来源：世联数据平台、江门市公共资源交易中心】4800元/㎡!华发首进江门!江门一中南侧183亩商住地底价出让u11月5日，位于江门一中南侧两幅合计约183亩的商住靓地成功出让，最终国企华发股份和江海国资办分别以总价71378万元和81351万元先后摘牌。
u 作为近年来江海区乃至江门市少见的连片大宗地块，此次出让的江门一中南侧两幅地块建设用地面积总计12.19万㎡（约183亩）。
地块周边优质教育资源日益丰富：片区内现有学校4所，包括相邻的江门一中，景贤小学、天鹅湾小学，以及天鹅湾幼儿园，此外，地块一将配套建设的1所幼儿园。
u该地块周边3公里范围内有超过20个已建或在建小区，其中包括有碧桂园、天鹅湾、银泉花园、群汇熙庭等大型小区。
除中环广场、康城商业广场外，江海广场、骏达广场、嘉华广场、明泰商业城、文昌大厦、双子星广场等城市生活综合体正在兴建，累计商业建筑面积超过25万平方米。
u该地块片区目前在建包括有江海怡景湾、帕佳图双子星广场、合景叠翠峰、又一居·作品一号、明泰城、嘉华两幅地块、一汇天地&天睿居、君豪国际、文昌大厦、宏都华庭、康城等楼盘，在售楼盘均价约9700-12000元/㎡。
u珠海华发集团有限公司组建于1980年，与珠海经济特区同龄，是珠海两家龙头国企之一，也是珠海最大的综合型企业集团和全国知名的领先企业。
于2016起连续两年跻身中国企业500强和中国服务业企业500强行列。
华发集团现控股"华发股份"、"华金资本"、"华金国际资本"和"华冠科技"四家上市公司。
珠海世联市场研究中心02【资料来源：世联数据平台、江门市公共资源交易中心】底价成交!荷塘127亩地遇冷收场u11月26日，荷塘镇龙雾岗三幅127亩地集中摘牌，全部由江门市滨江建设投资有限公司以底价成交！据悉这是近6年，荷塘镇首次有商住地公开出让。
三幅地块均位于荷塘镇龙雾岗地段龙湖花园西侧，建设用地面积共84423.45平方米，临近公园绿地，生态环境较好。
根据规划周边将连片发展住宅用地，并配有肉菜市场以及规划新增幼儿园。
u目前荷塘镇在售一手楼盘仅有益丽龙湖，目前在售双拼别墅产品，面积约318-428㎡，总价298万元/套起；同步在售盛龙轩7-8幢余货，76-139㎡单位，毛坯均价约8500元/㎡。