中最关键的问题。如：（地王大厦主体与玻璃幕墙同 时开升。）
• 成本控制： （P237-P239）
– 编制计划/确定方式/完善控制制度降低成本。 2020–/5/8抓住主要矛盾：如钢材、水泥
工程项目管理的概念和特征
概念（225）
项目为目标、项目经理负责为基础
特征
– 目标明确
– 项目经理个人负责制
– 充分授权保证系统
行
资
础目
场性 济 方 地 划设招 程工设程价分销销
调研 分 案 获 设施投 组控监验策方组渠
究
选
建标
研
析 择 得 计设
织制理收略式合道
2020/5/8
投资机会的分析与选择
• 可行性报告的作用
• （P125）
– 决策依据
– 对外筹集资金的依 据
– 对外签订合同的依 据
– 编制下一步规划方 案的依据
• 可行性报告内容
风险 资本价值风险 比较风险 时间风险 持有期风险 P14-p18
2020/5/8
• 商业风险 • 利率风险 • 市场供求风险 • 购买力风险 • 政策风险 • 或然损失风险
P19-21
房地产开发的一般过程
（P79）
投资决策
前期工作
施工管理
物业营销
市可 经 投 土 规基项 工施建工定处促营
2020/5/8
持续性
• 自然寿命——物理寿命 • 经济寿命的可延续 • 经济寿命
– 经济寿命结束——使用成本超过收益 – 一宗置业投资可以有几个经济寿命
2020/5/8
适应性
• 物业本身不能产生收入 • 物业的收益在使用中产生 • 物业的适应性是投资风险评估的重点
2020/5/8
复杂性
• 不一致性
– 定价方法、均价、付款方式和进度、优惠条款、楼层 和方位差价、综合计价公式
• 价格分期策略
– 内部认购价格、入市价格、价格升幅周期、价格升幅 比例、价格技术调整、价格变化市场反映及控制
• 入市时机规划
2020/5/8
房地产销售的三个阶段
• 通过宣传使消费者或潜在消费者了解和认 识物业和情况。
• 现场了解和谈判阶段。 • 签约阶段。
） • 施工阶段——项目管理（225） • 竣工验收阶段
2020/5/8
施工阶段
• “三控制、一管理”
– （三控制：质量控制；进度控制；成本控制。 一管理：合同管理）
• 合同管理的特点：
– A 合同的履行周期较长 – B 合同涉及的单位较多，协调工作 – 工程款支付四个阶段：预付款（买材料）、工
程进度款、结算款工程完工、维修款（保修期 后才付款）
• 4、 工程施工中按国家现行有关法律规定、技术 标准及合同不断进行检查，如：是否严格按设计 要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用的各种材 料、备件是否符合质量要求等等。
2020/5/8
竣工验收
• 依据 • 工作程序
– 验收环节：单项验收；综合验收。
• 工程决算 • 竣工档案 • （241—244）
• （P135—190）
– 宏观状况分析 – 微观（区域性）状
况分析
– 成本的分析 – 就本项目情况进行
销售上的预测
– 财务状况分析
2020/5/8
区域市场现状及其趋势判断
（p73）
– 宏观经济运行状况 – 所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 – 房地产市场总体供求现状 – 商品住宅市场板块的划分及其差异 – 商品住宅平均价格走势及市场价值发现 – 商品住宅客户构成及购买实态分析
• 新建房屋从验收接管之日起，应执行建筑工程 保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向 接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时 用于代修。保修期满，按实结算，也可在验收 接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付 保修费用，由接管单位负责保修。
• 在接管验收中如有争议而又不能解决时，可申 请当地县级人民政府房地产管理机关进行协调 或裁决。
2020/5/8
物业代理的形式--297
• 联合代理与独家代理 • 买方代理、卖方代理和双重代理
• 首席代理和分代理
2020/5/8
物业代理的注意事项
• 佣金收取原则（298）
– 代理费用：1%—3%的范围之内，深圳大多 数1.5%左右，联合代理通常是独家代理的1.5 倍。
• 了解代理公司及职员的业务素质 • 代理公司过往的业绩 • 针对物业类型选择代理 • 认真签定物业代理合同
内可以购买使用权。 • 二种主要途径：
– 行政划拨——补地价； – 市场机制：
2020/5/8
1 招标
2 拍卖
3 协议 地价
土地使用权出让的最高年限 p98
居住用地 工业用地 教育、文化等 商业、旅游等 综合或其他
70年 50年 50年 40年 50年
2020/5/8
城市规划的层次
• 总体规划（P107） • 详细规划（P109）
2020/5/8
房地产中介机构
具有独立法人资格的经济实体 开设条件：名称、组织机构、固定服务场所
、财产和经费、专业人员（专业 技术人员、评估师、经纪人）
2020/5/8
物业管理 在物业营销中的作用
业主的需求导向： • 物质上的居住（工作）环境 • 精神上的生活（工作）氛围 物业的处分：出售、出租/自我经营、捐赠…
2020/5/8
接管验收应提交的资料
1、新建房屋的接管验 （1） 产权资料 （2） 技术资料
2、原有房屋接管验收应验交的资料 （1） 产权资料 （2） 技术资料
2020/5/8
交接双方的责任
• 为尽快发挥投资效益，建设单位应按接管验收应 具备的条件和应检索提交的资料提前好房屋交验 收准备，及时书面提请物业接管单位进行接管验 收，接管单位一般应在15天内签发验收通知并约 定时间验收。经检验符合要求的，接管单位在7日 内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。 未经接管的新建房屋一律不得投入使用
2020/5/8
房地产
• 定义：P2
– 不动产（物业） – 土地及定着在土
地之上的建筑物 、构筑物和其他 附属物
2020/5/8
房地产分类
1.土地 2.建成后的物业
居住物业 商业物业 工业物业 特殊用途物业
2020/5/8
P4—P7
2020/5/8
固定性
• 位置的固定性 • “位置决定一切” • 不可移动性 • 最重要的特征
2020/5/8
物业管理 在房地产开发市场调研的工作
• 物管对房地产市场需求调研的主要内容：
– 用户对物业质量、价格的需求 – 收入水平及购买物业类型的购买欲望 – 各类物业用户在行业、地区的分布 – 各种规模、类型物业配套及服务的需求
• 物业管理在房地产市场调研中的优势：
– 抽样合格率高 – 访问应答率高 – 准确性较强
2020/5/8
市场营销（P281）
• 以市场为导向，开发建设消费者所需要的房地产 商品，并通过一定的策略、渠道和手段，将开发 建设的房地产产品出租或销售到消费者手中，实 现房地产企业的经营目标
• 包括：产品定位、价格策略、销售渠道选择、促 销
2020/5/8
价格定位及策略
• 项目单位成本 • 项目利润目标 • 可类比项目市场价格 • 价格策略
• 接管验收时，交接双方均应严格按照标准执行。 验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间 复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。
2020/5/8
• 房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量 事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、 施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属 设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理 ，如属使用不当、管理不善的原因，是应由接 管单位负责处理。
• 物业的差异 • 区位的差异 • 配套的差异 • 市场的差异 • ……
2020/5/8
需求性
• 需要物业管理服务(消费性服务） • 需要设施管理（有效使用） • 需要资产管理（公共经营）
2020/5/8
投资性
• 区位环境得益 • 万达——“商业地产概念”
2020/5/8
房地产投资的形式
（P8） • 房地产开发投资
2020/5/8
推广策略
• 广告总体策略及广告的阶段性划分 • 广告主题 • 媒介策略
– 媒体总策略及媒体选择 – 软性新闻主题 – 媒介组合 – 投放频率及规模
• 推广费用计划
2020/5/8
房地产促销
• 广告 • 售楼书 • 邮寄资料 • 现场广告牌
• 楼盘推出庆典
• 进入房地产交易市 场或通过房地产中 介机构代理租售
2020/5/8
接管验收与竣工验收的区别
ID 不同点
1
性质不 同
竣工验收 政府行为
接管验收 企业行为
2
阶段不 同
标志着物业可交付使用 物业正式进入使用阶段 施工单位——开发企业 建设单位——物业公司
3
职责不 同
物业管理企业只是参 与开发企业或建设单
与者
位是直接的责任关系
2020/5/8
物业接管验收的法规条款
2020/5/8
政府对规划的管理（P113）
– 开发项目选址、定点审批 – 申请建设用地规划许可证 – 规划设计条件审批 – 设计方案审批 – 签发——建设工程规划许可证 – 竣工验收
2Байду номын сангаас20/5/8
项目规划设计方案的主要指标
• 居住区技术经济指标(p111) • 非居住区技术经济指标(p112)
• 目标（248）
– 以信用方式调剂资金余缺
• 原则（249）
——流动性、安全性、赢利性