分时度假中国化前景分析
一、分时度假的含义和起源
(一）含义
分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓,将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限,以会员制的方式一次性出售给客户,会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。

并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换,以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。

(二)起源
20世纪6０年代的欧洲,度假风气兴盛,法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。

由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅,而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周,空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况,最早的分时度假概念由此产生。

据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果,分时度假市场由此形成.
二、分时度假世界化与中国化
（一)分时度假世界化
分时度假自2０世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲度假方式。

７0年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压.为处理积压与空置,充分盘活闲置房产,美国从欧洲引入分时度假概念,取得了巨大成功。

１977年美国95％以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。

根据美国度假地发展协会的报告显示，在２0世纪80年代,全球仅有１５.5万个家庭在５00个度假村拥有分时度假房产,而到２000年,全世界已有6０00多家分时度假地在80多个国家和地区，有来自１70多个国家和地区超过600多万个拥有至少一周的分时度假时段[1].
（二)分时度假中国化
中国大规模的旅游业起步较晚,像所有的发展中国家一样，我国以国际旅游业为起点.然而，中国的旅游业发展得异常迅速，在30年的时间内就走过了又入境旅游到入境旅游和国内旅游并重再到入境旅游、国内旅游和出境旅游三足鼎立
的发展道路［2]。

我国自２0世纪90年代我国开始引入分时度假的概念,在我国目前内需不旺、房地产大量积压、旅游业升温的情况下，分时度假无疑是启动内需、变现积压房地产及促进旅游业发展的最佳有效途径。

分时度假还将为公务员、企事业单位员工带薪休假，以及社会各界人士休闲度假提供优质的软硬件服务。

分时度假的开展将对均衡旅游市场的淡旺季、热温冷线路景点和旅游产品结构调整做出积极的贡献。

三、分时度假存在的必要性
(一)旅游者产生的条件
旅游者产生的需要满足三个条件:一是足够的自由支配收入，旅游属于在满足基本生理需求后更高层次的享受型消费,所以必须要有足够的资金；二是充足的闲暇时间,没有时间的人即使再有钱也是不行的；三是旅游动机,不喜欢旅游的人即便满足以上两个条件也不会去旅游。

(二)现代旅游者所面临的问题
根据旅游的定义，旅游是人们离开常住地到异国他乡的非定居性旅行和暂时停留所产生的审美、社交、求知等综合性消闲活动的总和［3]。

所以旅游者一旦产生便面临旅游异地性和暂时性的问题，尤其是现代旅游以大众旅游为主体。

异地性虽然引起了旅游者的兴趣却也不同程度上增添旅游者的困难,异地性使得旅游者的住宿成为一个问题,因为大多数旅游者都是在公共假日才有时间出去旅游,公共假日又使得旅游者在同一时间同一空间上集聚导致旅游地人流拥挤,住宿紧张，甚至导致某一时间段内旅游地一些经营者哄抬房价、物价等。

而又因为大多数旅游者只是短暂停留，并且故地重游的次数有限,旅游的暂时性又使得在旅游地购买房屋的价值不高，住宿问题无形上给旅游者出门旅游增加了困难。

（三)分时度假的发展空间和现状
在中国,随着人民生活水平的提高，消费者对文化与休闲产品的需求呈增长趋势。

目前全年有假日1１4天,休闲成为很多中国人重要的生活方式，已有越来越多的家庭选择外出休闲度假,并形成了一定的市场规模.同时，随着我国社会经济的进一步发展,商务活动日趋频繁，商务旅行亦呈急剧增长趋势.但由于酒店或度假村的住宿价格较高,在一定程度上限制了人们外出休闲度假,也使公司的商务旅行住宿费用居高不下.与此相对应的是，近年来我国酒店业的超常规发展,造成大量酒店过剩,开房率总体偏低,资源闲置。

据国家旅游局的统计数字表明:
我国酒店、度假村资源的闲置率在不断上升，1９９6—19９9年酒店开房率分别为58.12%、55.27%、53。

78%和51．6７％，呈不断下降趋势。

1９98年全国客房保有量7６．48万间,至少有３0万间客房处于闲置状态，如果只按平均每间客房１０万元投资计算,全国就有３０0亿元的旅游资产闲置.综上所述，发展中国本土的分时度假行业时机已经成熟，并且发展空间很大[3］。

分时度假的理论可以有效的促进旅游业的发展。

分时段出售房屋的使用权,一方面房屋所有者能够使得房屋在旅游淡旺季得到较均衡的使用，一定程度上避免房屋淡季闲置的情况,促进资源的有效利用；另一方面房屋使用者能够提前预购房屋的使用权,缓解了住宿紧张问题,又避免购买房屋的问题。

但事实上分时度假在中国并没有像预期一样迅猛高效的发展起来，甚至反而让人对它产生不好的印象。

四、分时度假存在的问题
（一）诚信问题
分时度假在中国发展的首要障碍就是诚信问题。

分时度假出现无论对于旅游经营者还是消费者无疑都是一个好消息.但是有一些人建立虚假公司来欺骗消费者，他们把房屋使用权售予消费者，但其实他们并没有房屋，当收到消费者的付款后便携款潜逃。

卷款逃匿、合同陷阱等事件层出不穷，这使得消费者对分时度假公司的信任度大大降低，导致经营者有供应却无法出售，消费者有需求却无人敢购买,这严重阻碍了分时度假产业在中国的发展。

（二)法律问题
由于分时度假产业在中国尚没有形成一条完整的产业链，法律上对分时度假产业也没有专门的法律规范，不仅使得经营得不到严格规范，让一些人钻法律漏洞,同时也使得消费者难以维护自己的正当权益.这使得许多消费者望而却步。

（三)管理问题
除去信任和法律问题，分时度假公司本身也存在诸多问题.很多房地产商和其他经营者，只是觉得这是一个挣钱的好办法,变不够一切的投入资金,自身对这个领域可能一点也不了解，使得公司不够专业化，不能很好地利用资源，不能吸收足够的人才让公司长期发展，扩大发展。

一些分时度假公司虽然办起来了，但是经营过程中顾客因有事临时需要调换、取消问题，分时度假经营模式问题，以及安全保障问题，都需要详细的规章制度约束还有解决措施。

五、解决方案
(一）信任问题
知名度和信誉可以帮助一个公司树立良好形象。

首先分时度假公司应该做好宣传工作，使得公司的名字家喻户晓、分时度假的理念深入人心，才会有人进行消费,同时可以通过政府来树立官方、正面的形象，增加公司的可信任度。

慢慢地一些大的企业发展起来了，在全国有一定的知名度和信誉，才会带动小型分时度假企业的发展，使得分时度假产业在国内逐渐发展。

（二)法律问题
国家应尽快制定相关法律，规范经营企业行为，我国是一个法治国家，许多事情都要依法行事,只有法律才能严格约束规范市场，建立良好的经营秩序，保护消费者权益，解决消费者的后顾之忧.同时要解决好企业破产问题,万一企业破产，停止经营，消费者已经付出的钱财怎么办？最好是有像支付宝一样的第三方存在来保证经营者和消费者之间的利益。

如果分时度假不能使消费者满意，无后顾之忧,分时度假很难发展起来。

（三)管理问题
由于分时度假理念引入我国才5、6年，相比已经经营了二三十年外国公司，我们需要向他们借鉴更多的经验。

人才的培养和管理，吸引顾客的手段等,在借鉴的基础上寻找适合中国的分时度假管理，同时建立好良好的预定、交换系统和评价系统,更大层次的方便顾客,并且通过评价来不断完善自我.
参考文献：
[1］陈怡宁,赵瑜世界分时度假业的发展及其启示［N] 北京第二外国语学院报20０5(3) ［２］常慧丽，邬明辉旅游学概论［ｚ］ 135页
［３］分时度假在中国[z］。