目录
第一章案情简介············································································
一、案例前的知识储备················································································
（一）、何谓“阴阳合同”··········································································
（二）、“阴阳合同”存在的原因·································································
二、案情介绍················································································
第二章法律问题··········································
第三章相关税法知识··································································
一、相关的法律条款···················································································
二、法律后果·····················································································
三、二手房交易买卖双方税费问题·································································第四章法律分析与结论···········································
一、法理分析·································································
二、法律处理结论····························
第五章案例启示及拓展··································································
一、案例启示·································································
二、拓展内容····························
主要参考文献··························································································
第一章案情简介
一、案例前的知识储备
（一）何谓“阴阳合同”
自从颁布针对普通住宅和非普通住宅不同的税费标准后，上下家在房屋交易过程中常签订两份合同，即俗称的“阴阳合同”。那么，何谓“阴阳合同”？
“阴阳合同”，又称“黑白合同”，是指合同的当事人出于规避政府管理或经济利益最大化的动机而对同一单交易所签订的两份内容不一致的合同，其中一份提交给相关部门查验和备案，但合同当事人并不实际履行；而另一份合同仅为合同当事人所掌握，但约定照此实际合同履行。前者称为“阳合同”，后者称为“阴合同”。二手房交易中“阴阳合同”的具体做法是买卖双方及中介公司签订两份协议合同，阴合同体现买卖双方真实成交价格的协议，用于双方付款结算；另一份阳合同则是国土资源与房产管理局提供的标准的房地产买卖合同，此合同的成交价格作为办理房地产出售转移登记、申报纳税时计税依据的价格，是一份隐瞒真实成交价格的虚假协议。
（二）“阴阳合同”存在的原因
二手房交易指导价格的调整严重滞后是“阴阳合同”存在的根本原因。为什么二手房交易指导价格的调整不能及时更新？原因有三点。
一是地方政府不愿意承担房地产调控失利的责任，不愿意为本已火热的房地产市场火上浇油。众所周知，中国近年房价的持续攀升已经在社会上引起强烈的反对声音，关于高房价的争论此起彼伏，人们对于国家房地产宏观调控不力已经颇有微词，在这样的大背景下，很多地方政府为了自身政绩或所谓政治稳定，不愿意触犯众怒，迟迟不肯根据市场行情变化上调二手房交易指导价格。
二是二手房交易指导价格与基准地价相挂钩，而基准地价又涉及到地方拆迁等问题，可谓牵一发而动全身。基准地价上升，必然会导致政府相关拆迁成本的上升，为此，政府为了维护自身利益，对于适时调整二手房指导价便不太热衷。
三是我国相关政策欠完善。
二、案情介绍
今年6月初,王先生通过某著名港资中介公司购买一套建筑面积为89.4平方米的房屋，总价155万元，其中包含王先生应支付的契税和中介费。据此计算，扣除相应税费和佣金，房屋成交价应为149万元。随后，王先生支付10万元定金，签署了一张注明房价款为149万元的房地产买卖居间协议。然而就在第二天签署正式的房地产买卖合同时，中介公司和上家一再坚持，合同中的房价只能写89万元，如果同意，房价还可以优惠1万元。王先生想，做低房价对自己没有任何害处，反而可以减少契税支出，双方遂签署了一张房价为89万元的合同。这样一来，这套房屋每平方米的单价骤降至9955元，恰巧可以满足“中内环之间单价低于1万元/平方米”的普通住宅标准！
可在房产交易中心的税务窗口办理手续时，税务部门却说价格太低，要求其到专业的估价公司重新对该房产进行估价，然后再来办正常的过户手续。双方为税费问题遂起纠纷。
第二章法律问题
针对上述案例，本小组提出三个法律问题：
←问题一：税务部门的做法对吗？
←问题二：“阴阳合同”是否有效？
←问题三：“阴阳合同”真的“惠”双方吗？
第三章相关税法知识
一、相关的法律条款
《税收征收管理法》第二十五条纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。
《税收征收管理法》第三十五条纳税人有下列情形之一的，税务机关有权
核定其应纳税额：
（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。
《税收征收管理法实施细则》第四十七条纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额：
（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；
（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；
（三）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；
（四）按照其他合理方法核定（对“阴阳合同”的处理）。
采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。
纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。
《明法通则》第55条第二款的规定，民事行为应当“意思表示真实”。在房屋买卖“阴阳合同”中，“阳合同”上约定的房价是为了逃避税费及相关费用而故意降低房产标的，该合同只是符合《合同法》规定的“要约”和“承诺”的形式要求而得以成立，仅用于交易登记，并不是买卖双方的内心真实意思的表示。“阴合同”上约定的房价是房价买卖双方协商一致并愿意履行的合同，是双方真实意思的表达。
《合同法》第522条第2项规定“恶意串通，损害国家，集体或者第三人利益”的合同为无效合同，阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。
二、法律后果
实践中，鉴于买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，轻者给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。
三、二手房交易买卖双方税费问题
在个人二手房交易过程中，税费是除房价之外的一项非常重要的支出。根据现行税法规定，目前在我国进行二手房交易，无论是买方缴纳的契税还是卖方缴纳的营业税以及买卖双方均需缴纳的印花税，计税依据均为房屋交易的价格，而且个人所得税和土地增值税的计税依据也与房屋交易的价格有着密切的关系，所以部分购买、出售二手房的当事人为了减少应交税费，降低交易成本，会在二手房经纪公司的“出谋划策”下签订“阴阳合同”，以达到偷逃税款的目的。
买方：契税
卖方：营业税、个税。
若卖房的房子房产证或者契税单未满五年，那么无论他有几套住宅，都要缴纳个税；若房产证或契税单满五年，名下有其他住宅房产，则需要缴纳个税，若为家庭唯一住宅则不缴税。
←买方：在二手房交易过程中产生的税费有契税、交易服务费、交易印花税、产权转移登记费等。
a)契税=成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税
率为3%）
b)交易服务费=建筑面积（平方米）×3元
c)交易印花税=成交价或评估价（高者）×0. 05%
d)产权转移登记费=50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）
←卖方：在二手房交易过程中产生的税费有交易服务费、交易印花税、土地出让金、个人所得税、营业税金及附加。
a)交易服务费=建筑面积（平方米）×3元
b)交易印花税=成交价或评估价（高者）×0. 05%
c)土地出让金=成交价或评估价（高者）×1%（商品房土地出让金按基准地
价× 3% ×未交土地出让金的建筑面积）
d)个人所得税=成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯
一生活用房的免征）
e)营业税及附加税=成交价或评估价（高者）×5.5% (房产证或购买时契税
完税证未满五年)
第四章法律分析与结论
一、法理分析
问题一：税务部门的做法对吗？
税务部门要求其到专业的估价公司重新对该房产进行估价，然后再来办正常的过户手续的做法是对的，因为根据《税收征收管理法》第二十五条规定纳税义务人应当如实办理纳税申报；第三十五条规定纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。案例中王先生购房实际成交价149万元，而合同中注明的价款为89万元，税务机关有理由认为其价格过低，根据《税收征收管理法实施细则》第四十七条规定，纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采取其他合理方法核定。
在现实生活中，由于重新对房产进行评估程序较复杂，而且耗时耗钱，所以当合同中注明的成交价低于税务部门的纳税核定价时，税务部门还可以按照其规定的纳税核定价计税。
问题二：阴阳合同是否有效？
根据《合同法》第52 条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。“阴阳合同”以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。
根据《合同法》第56条规定：无效的合同自始没有法律约束力。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，如果签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。当事人一方以逃避税收条款为由请求确认买卖合同无效，法院一般不予支持。
问题三：“阴阳合同”真的“惠”双方吗？
“阴阳合同”这种行为表面是上的“趋利避害”，实质上来说貌似获利实则处处潜藏风险，即不划算也不安全。
（1）买家面临的风险
1、真实意思认定的风险。
由于签订阴阳合同的行为，属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效。由于价格、付款方式在另一合同中约定不清楚或无法确定为真实意思，则可能导致部分条款（特别是价格条款）不具有约束力，进而导致买卖不能顺利进行。
2、无法取得高额贷款的风险
在贷款环节，通过“阴阳合同”多贷的部分，买家可能拿不到。
由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定发放贷款。银行发放贷款将以低于实际价格的标准发放贷款。银行对二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。
3、房屋赋税加重
①首次购入二手房，买房者（王先生）以“假”合同中价款89万元逃避应税税额，则买房者可逃避税款（假设只考虑契税）：
买家应交契税=（149－89）*3%=1.8万元（注：假定契税以3%为准）
加上优惠价1万元，买房者的确因为合同关系节约了2.8万元。但是，一旦买房者决定二次出售住房，问题就出现了。
②二手房二次交易，只征收卖房者（王先生）房屋成交差价部分的个人所得税和营业税。假定房屋二次交易价格为145万元，则应支付税费为：买家应付税费=（145-89）*（20%+5.5%）=14.28万元
这样一比较可以非常明显看出买家之前所节约的2.8万元根本不值一提。当时买房是卖家“省”下来的税费全部转嫁到自己头上。
综上所述，买家处于避税让利等目的签订的“阴阳合同”其结果很可能导致其不仅没有因为在契税上的优惠得到任何好处，反而处处存在可以引爆的地雷，导致不小的代价。
4、行政处罚和刑事追究的风险
由于订立“阴阳”合同是一种逃税的违法行为，因此税务机关一旦发现可根据《税收征收管理法》分别对卖家偷逃营业税，买家偷逃契税的行为处以不缴或少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。而《刑法》规定，偷税数额占应纳税
额的百分之十以上且偷税数额在一万元以上，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，就构成偷税罪，有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。
因此，王先生有可能为自己签订“阴阳合同”逃避税款的违法行为承当0.9万元到9万元的罚款，严重的根据《刑法》规定，卖家有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚到时候可谓是得不偿失。
另外，如果所买房屋遇到拆迁，政府补偿金额根据当初申报纳税的那份“阳合同”核定，还可能面临补偿较低的风险。
（2）卖家面临的风险
1、法律制裁
做低房价其实是一种逃税行为，一旦被查处，肯定会面临相应的处罚。案例中，买家通过做低房价，卖主主要缴纳的营业税变为：
卖主应交营业税=89*5.5%=4.895万元
卖主少缴营业税=（149－89）*5.5%=3.3万元
虽然卖家因为“阴阳合同”可以“获利”3.3万元，但是根据《税收征收管理法》分别对卖家偷逃营业税，买家偷逃契税的行为处以不缴或少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款的规定，卖家可能会为此行为承担 1.65万元到16.5万元的罚款，严重的根据《刑法》规定，卖家有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚，可谓是“偷鸡不成蚀把米”。
2、无法及时收回房款的风险
合同价以外的部分，虽然以协议的形式明确规定了支付金额、支付最后期限等，但这也仅仅只是一份“君子协定”，其实只对那些真正守信用的交易双方有作用。由此可以看出，协议的效力到底有多大，取决于买卖双方，万一有买家“假戏真做”，那么这对卖家来说，将会遭遇噩梦，采取协商、催讨、起诉方式，都会增加时间和金钱成本。
3、宣告无效的风险
由于“阴阳合同”上的房价低于实际价格，大大增加了买方的心理变化和诚信风险，特别是房屋价格出现下降时，将有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益，确认合同其他条款仍然有效，也面临着无法实际履行其他条款以及承担利息、房价下跌等损失。
二、法律处理结论
“阴阳合同”从表面上看，这种做低房价交易的行为，上下家都获得了“利益”，但依据法律规定，这种行为不仅涉嫌违法，而且一旦发生纠纷，双方权益难以得到保证。“阴阳合同”隐含着重大的法律风险，做低房价登记的合同，不仅侵害了国家税收秩序，而且对买卖双方都是很不利，表面上买卖双方方因为做低合同价得到了少缴税款的好处，但实际上最终的受害者是暂时的“便宜”换来“大亏”——对二手房的卖家而言，有可能遭遇有一部分房款收不回来等等风险，而对买家而言，暂时的“获利”会给今后这套房子的再交易埋下后患，会因此面临交纳高额个人所得税的问题。
第五章案例启示及拓展
一、案例启示
二手房交易过程中，买卖双方通过签订“阴阳合同”的交易方式，成为房产中介行业秘而不宣的行规。这种交易方式，对买卖双方而言，有着共同的利益趋向，动则节省数万元乃至几十万元的税费支出，对双方都有着莫大的吸引力。同时，房产中介行业竞争日趋激烈，不少中介往往以签订“阴阳合同”交易作为争揽客户的重要法宝。在利益的驱使下，做低总价的交易方式，买卖双方往往一拍即合。由于操作的不规范，上述案例类似的纠纷在实践中屡见不鲜。
因此，我们必须知道，“阴阳合同”交易的方式，蕴含中巨大的法律风险。在交易过程中应注意“能不签阴阳合同的最好不签”，莫贪图一时的利益，酿成巨大的经济损失。签订合同之前，最好提前咨询专业评估人员，了解当地同类房屋的市场价格，而不要听信最低房价可以避税的说法。
三、拓展内容
（一）法律争议（漏洞）——逃避契税是否收到罚款？
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。所以征税机关可以是：财政机关或者地方税务机关。目前各省、自
治区、直辖市均规定，契税由财政机关独立征收。
又根据《刑法》第二百零一条规定：“纳税人采取……经税务机关通知申报而拒不申报或者……偷税数额占应纳税额的百分之十以上……或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的……”。
因为财政机关不属于《刑法》条文中提到的税务机关，买方很可能因为相关法律漏洞躲过逃税处罚，但卖方肯定是要因为逃避缴纳营业税、个人所得税等税费受到相应的罚款处分。
针对这个问题，有些省份已经进行了改革，比如福建省在09年就已经将契税的征收方从财政机关转到了税务机关。因此，在福建省不存在这个法律漏洞。但是对于其他还未进行改革的省份，这个法律漏洞依然存在。
（二）“阴阳合同”的未来
令人欣喜的是，在二手商品房交易市场中存在的因“阴阳合同”而引起的税收流失问题已经引起国家相关部门的密切关注，许多地区已就二手房交易的税收征管工作与相关部门进行了研究部署，开始试行应用房地产估价技术对二手房交易申报价格进行评估，部分地区因此上调了二手房交易价格。在一定程度上打击了“阴阳合同”的违法避税行为。
固定总价合同的风险 以一次包死的总价委托，且价格不因环境的变化和工程量增减而变化的工程承发包合同，我们称这为固定总价合同。在这类合同中承包商承担了全部的工作量和价格风险。除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。在现代工程中，特别在合资项目中，业主喜欢采用这种合同形式，因为工程中双方结算方式较为简单，比较省事。合同的执行中，承包商的索赔机会较少。但这种合同承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。因此，承包商报价的确定必须考虑施工期间物价变化以及工程量变化带来的影响。 首先，签订固定总价合同必须考虑：工程范围必须清楚明确，报价的工程量应准确而不是估计数字，对此承包商必须认真复核；工程设计较细，图纸完整、详细、清楚；工程量小、工期短，估计在工程过程中环境因素（特别是物价）变化小，工程条件稳定并合理；工程结构、技术简单，风险小，报价估算方便；工程投标期相对宽裕，承包商可以作详细的现场调查、复核工作量、分析招标文件、拟定计划；合同条件完备，双方的权利和义务十分清楚。 其次，签订固定总价合同必须根据不同的情况考虑它的几种计价形式：招标文件中有工作量表。业主为了方便承包商投标，给出工程量表，但业主对工程量表中的数量不承担责任，承包商也必须复核。承包商报出每一个分项工程的固定总价，它们之和即为整个工程的价格；招标文件中没有给出工程量清单，承包商制定。工程量表仅仅作为付款文件，而不属于合同规定的工程资料，不作为承包商完成工程或设计的全部内容；合同价款总额由每一个分项工程的包干价款（固定总价）构成。承包商必须自己根据工程信息计算工程量。如果承包商分项工程量有漏项或计算不正确，则被认为包括在整个合同总价中。 第三，由于国际通用的工程量计算规则适用于业主提供全部设计文件的单价合同（我国的工程量计算规则也有这个问题），采用这种合同类型时要注意应对工程量计算规则作出详细说明、修改或用专门的计量方法。（1）承包商的工程责任范围扩大，通用规则的划分难以包容。例如由承包商承担大量的设计，在投标时承包商无法计算工程量，工程量清单的编制应考虑到这些的情况。（2）通常合同采用阶段付款。如果工程分项在工程量表中已经被定义，只有在该工程分项完成后承包商才能得到相应付款，则工程量表的划分应与工程的施工阶段相对应，必须与施工进度一致，否则会带来付款的困难。同时工程量划分应注意承包商的现金流量，如设立搭设临时工程、材料采购、设计等分项，这样可以及早付款。 第四，固定总价合同和单价合同有时在形式上很相似。固定总价合同是总价优先，承包商报总价，双方商讨并确定合同总价，最终按总价结算。通常只有设计变更，或符合合同规定的调价条件（例如法律变化），才允许调整合同价格。固定总价合同在招标投标中就与单价合同的处理有区别。对于固定总价合同，承包商要承担两个方面的风险： 一是价格风险。包括：报价计算错误；漏报项目。 二是工作量风险：包括：工作量计算的错误。对固定总价合同，业主有时也给工作量清单，有时仅给图纸、规范让承包商算标。承包商必须对工作量作认真复核和计算。如果工作量有错误，由承包商负责；由于工程范围不确定或预算时工程项目未列全造成的损失。对固定总价合同，如果业主用初步设计文件招标，让承包商计算工作量报价，或尽管施工图设计已经完成，但做标期太短，承包无法详细核算，通常只有按经验或统计资料估算工作量。这时承包商处于两难的境地：工作量算高了，报价没有竞争力，不易中标；算低了，自己要承担风险和亏损。在实际工程中，这是一个采用固定总价合同带来的普遍性的问题，在这方面承包商损失常常很大。 案例 某建筑工程采用邀请招标方式。业主在招标文件中要求：项目在21个月内完成；采用固
无权代理合同纠纷案例分析 案件实例 关某原为成都某公司的业务员，2009年7月被公司解聘。2011年8月，关某伪造该公司的公章。同月，以该公司的名义与绵阳一公司订立买卖合同。合同约定，该公司向绵阳公司购买价值300万元的货物一批，货到付款。该合同订立后，绵阳公司积极组织货源，并发函成都公司询问有关交货事宜。该成都公司遂答复称其不知该合同，并要求绵阳公司不要向其发货。绵阳公司接到该成都公司的答复后，认为其与该成都公司的合同有效，并按合同的约定交货。但该成都公司拒绝接受，绵阳公司遂诉至法院，要求该成都公司履行合同，支付货款。 案件经过审理，法院认为该成都公司的公章是关某伪造的，关某以该成都公司的名义签订合同系无权代理。该无权代理合同签订后，绵阳公司向成都公司询问相关发货事宜时，成都公司明确表明成都公司没有签订该合同，这意味着成都拒绝追认该无权代理合同，该合同为无效合同。绵阳公司向法院请求成都公司履行合同的诉讼请求没有法律依据，遂法院不予支持。 律师讲解 无权代理是指行为人无代理权而以他人名义做出法律行为。需要注意的是这儿的无权代理不包括表见代理(表见代理是指虽无代理权但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。)合同一方当事人无权代理而与对方签订的合同为无权代理合同，这类合同为效力待定合同，需要经过被代理人追认，合同才发生效力。 无权代理合同主要指以下几种：①根本无代理权限而签订的合同，是指签订合同的人根本就没有经过被代理人的授权，就以被代理人的名义与他人签订合同的情形。②超越代理权限而签订的合同，指代理人与被代理人之间是有真实的代理关系存在的，但是代理人超越了被代理人的授权，而与他人签订了合同。③代理关系终止后签订的合同，指行为人与被代理人之间原来有代理关系，但行为人在代理关系消灭后，行为人仍然以被代理人的名义与他人签订代理合同的情形。 《合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《合同法解释(二)》第十二条无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。
案例分析 案例一 背景：某年4月A单位拟建办公楼一栋，工程地址位于已建成的X小区附近。A单位就勘察任务与B单位签订了工程合同。合同规定勘察费15万元。该工程经过勘察、设计等阶段于10月20日开始施工。施工承包商为D建筑公司。 问题：1、委托方A应预付勘察定金数额是多少？ 2、该工程签订勘察合同几天后，委托方A单位通过其他渠道获得X小区业主C单位提供的X小区的勘察报告。A单位认为可以借用该勘察报告，A单位即通知B单位不再履行合同。请问在上述事件中，哪些单位的做法是错误的？为什么？A单位是否有权要求返还定金？ 3、若A单位和B单位双方都按期履行勘察合同，并按B单位提供的勘察报告进行设计与施工。但在进行基础施工阶段，发现其中有部分地段地质情况与勘察报告不符，出现软弱地基，而在原报告中并未指出。此时B单位应承担什么责任？ 4、问题3中，施工单位D由于进行地基处理，施工费增加20万元，工期延误20天，对于这种情况，D单位应怎样处理？而A单位应承担什么责任？ 案例二 背景：某厂房建设场地原为农田。按设计要求在厂房地坪范围内的耕植土应清除，基础必须埋在老土层下2.00m处。为此，业主在“三通一平”阶段就委托土方施工公司清除了耕植土并用好土回填压实至一定设计标高，故在施工招标文件中指出，施工单位无需再考虑清除耕植土问题。某施工单位通过投标方式获得了该项工程施工任务，并与建设单位签订了固定价格合同。然而，施工单位在开挖基坑时发现，相当一部分基础开挖深度虽已达到了设计标高，但仍未见老土，且在基坑和场地范围内仍由一部分深层的耕植土和池塘淤泥等必须清除。 问题：1、在工程中遇到地基条件与原设计所依据的地质资料不符时，承包商应该怎么办？ 2、对于工程施工中出现变更工程价款和工期的事件之后，甲乙双方需要注意哪些时效性问题？ 3、根据修改的设计图纸，基坑开挖要加深加大，造成土方工程量增加，施工工效降低。在施工中又发现了较有价值的出土文物，造成承包商部分施工人员和机械窝工，同时承包商为保护文物付出了一定的措施费用。请问承包商应如何处理此事？案例三： 背景：某汽车制造厂土方工程中，承包商在合同标明有松软石的地方没有遇见松软石，因此工期提前1个月。但在合同中另一未标明有坚硬岩石的地方遇到更多的坚硬岩石，开挖工作变得更加困难，由此造成了实际生产率比原计划低得多，经测算影响工期3个月。由于施工速度减慢，使得部分施工任务拖到雨季进行，按一般公认标准推算，又影响工期2个月。为此承包商准备提出索赔。 问题：1、该项施工索赔能否成立？ 2、在该索赔事件中，应提出得索赔内容包括哪些方面？ 3、在工程施工中，通常可以提供得索赔证据有哪些？ 4、通常施工索赔的程序是怎样的？ 5、监理工程师应如何审查索赔报告？ 案例四 背景：某建设工程系外资贷款项目，业主与承包商按照FIDIC《土木工程施工合同条件》签订了施工合同。施工合同《专用条件》规定：钢材、木材、水泥由业主供货到现场仓库，其他材料由承包商自行采购。 当工程施工至第五层框架柱钢筋绑扎时，因业主提供的钢筋未到，使该项作业从10月3日至10月16日停工（该项作业的总时差为零）。 10月7日至10月9日因停电、停水使第三层的砌砖停工（该项作业的总时差为4天）。 10月14日至10月17日因砂浆搅拌机发生故障使第一层抹灰迟开工（该项作业的总时差为4天）。 为此，承包商于10月20日向工程师提交了一份索赔意向书，并于10月25日送交了一份工期、费用索赔计算书和索赔依据的详细材料。其计算书的主要内容如下： 1、工期索赔： a、框架柱扎筋 10月3日至10月16日停工，计14天 b、砌砖 10月7日至10月9日停工，计3天 c、抹灰 10月14日至10月17日迟开工，计4天 总计请求顺延工期：21天 2、费用索赔： a、窝工机械设备费： 一台塔吊 14*234＝3276元
一、 VIE 协议控制模式 1. 模式简介 协议控制”模式也被称为“新浪模式”，缘于该模式在新浪网境外红筹上市时首开先河。当时，新浪网也打算采用普通的红筹模式上市，即：实际控制人在境外设立离岸公司，然后实际控制人通过离岸公司，反向收购境内的经营实体公司，从而将境内权益转移至境外，之后再由境外离岸公司申请在境外某证券交易所上市。 红筹上市海外架构如下： 协议控制模式红筹上市的优点： 1. 成功绕过十号文中关于关联并购须报商务部的条文要求,可以实现海外直 接IPO 上市，已经有较多成功案例。 2. 可直接实现海外IPO 上市，不用借壳，从而为企业节省大笔买壳费用。 3. 此模式下企业不用补交税款。 4. WFOE 公司与境内公司之间为协议控制关系，无股权或资产上的任何关联。 5. 内资企业由WFOE 公司途经香港离岸公司，将利润并入开曼公司报表。
6.右图上方BVI公司全部由内资企业股东个人成立，不用代持或原股东转换 国际身份。 7.此架构既可以前期用于完成私募融资,又可直接IPO. 2.成功案例分析 1.现代传播：民营传媒公司的上市路径 2009年的9月9日，纯民营传媒公司现代传播（HK0072）在港交所正式IPO，成为首家民营传媒上市公司。对于现代传播的上市，《纽约时报》撰文称邵忠为“中国第一个民营媒体企业家”。显然，现代传播的上市具有某种象征意义，《南方周末》甚至报道称：“在中国，媒体上市始终是一个敏感话题，也许正因为此，作为首家赴港上市的内地民营媒体公司，现代传播格外招人注目。” 现代传播，外界熟悉这家企业的人或许不多，但提及拥有“国内第一时尚周报”头衔的《周末画报》，却是拥有广泛的知名度。现代传播即为《周末画报》的幕后经营方。除了《周末画报》，现代传播还同时经营着《优家画报》、《新视线》、《号外》、《健康时尚》等7本刊物，除了《号外》在香港出版外，其余皆为国内期刊。 由于政府对传媒行业的管制，在国有传媒企业都鲜有上市的背景下，邵忠的现代传播能够突破体制实现境外上市，必定要引起人们的关注。和一般国有传媒企业（如北青传媒HK1000）仅仅将广告部门剥离出来独立上市不同的是，现代传播将采编、发行、广告整体打包上市了。这无疑是一次大胆而有效的政策突破。 运作模式——与国有出版单位合作 要说清楚现代传播的整个上市架构安排，首先得要说清楚其作为民营传媒公司的特殊运作模式。 从政策层面看，国家并未正式允许民营资本介入传媒、出版行业（政府不向民营企业授出出版许可证、刊号），所以民营资本一般都是通过某些特殊方式，变相介入进去的。比如，民营资本和国有的报社、杂志社等出版单位，合资设立传媒公司，由传媒公司获得报社、杂志社的独家广告经营权，而采编、发行仍然
招投标与合同管理案例分析题 1.案例某评标委员会准备用综合评估法进行评标，在评标中重点考虑标价、工期、信誉、施工经验四方面要素，各项要素的权重分别为0.4、0.3、0.2、0.1。现有甲、乙、丙、丁、戊五个承包商投标，根据各单位投标书的情况及各因素，得分情况如下，请按综合评估法选 2.案例某建设工程项目由三个单项工程组成。项目业主准备将其分为三个独立的合同段，分别由三个承建商进行实施，并通过公开招标选择施工单位。某建设工程监理单位已通过投标获得了此项目的监理任务。 〔问题〕 1.在招标选择承建商过程中，监理单位是否有决定权？谁具有决定权？ 2.“如果承包商要将部分工程分包出去，则需要谁批准？ 3.“在做标期间，对某投标人提出的问题，业主或招标机构只需向该投标人作出书面答复”，请问是否正确？ 3.案例某施工单位（乙方）与某建筑单位（甲方）签订了某项工业建筑的地基强夯处理工程，包括开挖土方、填方、点夯、满夯等。由于工程量无法准确确定，按照施工合同规定，
按施工图预算方式计价，乙方必须严格按照施工图及施工合同规定的内容及技术要求施工。工程量由造价工程师负责计量。工程开工前，乙方提交了施工组织设计并得到批准。 〔问题〕 1.在工程施工过程中，当进行到施工图所规定的处理范围边缘时，乙方在取得在场的监理工程师认可的情况下，为了使夯击质量得到保证，使夯击范围适当扩大。施工完成后，乙方将扩大范围内的施工工程量向造价工程师提出计量付款的要求，但遭到拒绝。试问造价工程师拒绝承包商的要求合理否？为什么？ 2.在工程施工过程中，乙方根据监理工程师指示就部分工程进行了变更施工。试问变更部分合同价款应根据什么原则进行确定？ 4.案例A房地产开发公司投资开发了一项花园建设工程项目，由B建筑安装工程总公司负责施工，由C建材公司提供D水泥厂生产的水泥。2000年9月15日，C建材公司提供20吨水泥进入工地，B建筑安装工程总公司送检测试，结论为合格水泥。后来，C建材公司陆续组织水泥进场，共计680吨。同年10月11日，B公司从C公司供应的水泥中再次抽样送检，经检验确认为废品水泥。此时水泥已用800吨，分别浇筑在花园工程A楼的12~15层。经有关部门检测，第12~15层的混凝土强度不合设计要求，市建设工程质量监督总站决定对12~15层推倒重浇。A公司于是向人民法院起诉B公司、C公司和D厂，要求三被告赔偿经济损失。 〔问题〕 1.如施工合同明确约定水泥由甲方供应，责任应如何区分？ 2.如施工合同明确约定水泥由乙方供应，责任应如何区分？ 5.案例某厂新建一车间，分别与市设计院和市建筑某公司签定设计合同和施工合同。工程竣工后厂房北侧墙壁发生裂缝，为此某厂向法院起诉市建筑某公司。经勘验裂缝是由于地基
固定总价合同案例分析 ——工程量错算、漏算、材料涨价 分类：建设工程 案例5 固定总价合同案例分析 三大争议导致双方不欢 不久前，上海某著名建设集团（下称承包商）通过议标承建了湖南长沙一家韩资企业（下称业主）厂房工程，双方签订了工程总价为6000 余万元的固定总价合同。在履行合同过程中，由于工程量错算、漏算、材料涨价等因素，导致工程实际成本大大超过预算，建设集团因此要求增加支付1000 余万元。而业主则以合同是“固定总价”为由不同意。双方遂形成价款争议，争议的主要问题有： ——“价差”争议。该工程投标截止日为2003 年6 月，在此之后，工程所在地长沙的钢材上涨幅度达30％～50％，本案系争工程用钢量为7000 多吨，因钢材大幅度涨价造成的损失高达400多万元。承包商认为此种涨价是投标人投标时所无法预见的，发包商应当按实补偿。而业主认为合同为“固定总价”，材料涨价是承包商应当承担的商业风险，不同意以此为由调整价款。 ——“量差”争议。承包商在施工中发现工程量漏算、错算比较多，涉及工程造价近300万元。并认为业主在招标时只给了投标人7天的编标时间，在这7 天时间内投标人客观上无法精确计算工程量，因此要求业主予以补偿。而业主坚持认为本工程为“固定总价”，所有工程量计算疏漏均应由承包商自己承担后果。 ——承包范围的争议。业主招标时既提供了由某电子工程设计院设计的施工图（蓝图），又提供了其委托韩方设计的白图。招标文件规定投标文件的编制依据是“设计图纸”，但未具体明确是哪一种‘设计图纸“。承包商报价时依据的是蓝图，而实际施工过程，业主却要求以白图为依据，导致工程量差异，涉及工程价款100多万元。承包商认为凡是超出“蓝图”的工程量，均不属于施工承包范围，不在包干造价范围内，因蓝白图纸差异而增加的工程量业主应追加合同价款。业主则不同意这个要求。 三点意见改变争议解决方向 究竟应该怎样看待、如何解决上述争议？本文提出应对的三点法律意见： 首先，30％～50％的钢材涨幅已完全超出了承包商在投标时能够预见的商业风险范围，属于民法理论上的“情势变更”。所谓“情势变更”是指作为合同存在前提的情势，因不可归责于当事人的事由，发生了不可预料的变更，从而导致原来的合同关系显失公平。系争工程用钢量达7000 多吨，因钢材大幅度涨价造成承包商增加工程成本400多万元，已远远超出承包商应当承受的商业风险范围。承包商提出追加价款有法律依据。考虑到业主的外资性质，建议双方对超过10％的价差部分按适当比例分担解决。 其次，《招标投标法》规定，“招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理时间”。本工程造价近7000 万元，招标人只给了投标人短短7天的编标时间，使得投标人不可能做到没有任何疏漏。由于这部分疏漏工程量涉及工程造价300多万元，根据《民法通则》“公平、诚实信用原则”，承包商请求业主对其损失进行适当补偿有法律依据。建议承包商在谈判无果的情况下，可以根据《民法通则》和《民诉法》的规定，提起变更合同价款的诉请。 第三，根据我国相关行业规定和行业常识，白图仅是设计框架，更多体现的是设计理念和设计效果。白图未经深化设计是不能直接作为施工依据的，通常只能用来编制工程概算。只有施工图（蓝图）才是确定工程造价的依据。系争工程属于“总价固定”合同，投标人一旦被确定为中标人，其中标价一般不作调整。因此在业主未明确“白图”是报价依据的情况下，投标人只能依据“蓝图”进行报价。在实际施工过程中凡超出蓝图范围的工程量，均属于合同增加部分，可以看作工程量增加，并调整工程价款。承包商应谨慎对待总价固定合同去年末，承包商根据上述意见与业主再次进行了谈判，最终双方达成了一致意见，业主同意补偿承包商480万元。应该说，这一结果在情理之中。但是由本案引发的问题仍然值得深思。
合同案例分析ppt 合同法案例课件 1、甲汽车销售公司与乙汽车制造公司签订了一份轿车买卖合同。由于甲公司的业务员丁某对汽车型号不太熟悉，因此，在签订合同时，将甲公司原先想买的B型号轿车写成了A型号轿车。虽然乙公司提供的型号不是甲公司原想购买的B型号轿车，但A型号轿车销量也不错。甲公司按照合同约定提货并支付了货款。（1）丁某的行为属于合同法上的什么行为?其效力如何? （2）甲公司在支付货款后是否还能行使撤销权? （1）丁某的行为属于重大误解的行为。 重大误解行为是可撤销、可变更的合同行为。依据《合同法》第54条的有关规定，因重大误解而订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》规定：行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己的思想相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，丁某对购买标的发生了误解，并且价值巨大，应认定为重大误解，属于可撤销、可变更的合同行为。 （2）甲公司不能再行使撤销权。 根据《合同法》第55条的有关规定，具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权的，撤销权消
灭。本案中，甲公司在明知车型有错的情况下，仍按合同约定提货，并支付货款，应视为以自己的行为放弃了撤销权。 2、张某系甲商贸公司员工，曾长期代表甲商贸公司充当采购员与乙家电生产厂家进行购销家电活动。2010年3月，张某因严重违反公司的规章制度被甲商贸公司开除。但是，甲商贸公司并未收回给张某开出的仍然有效的介绍信和授权委托书。张某凭此介绍信以甲公司的名义又与乙家电厂家签订了10万元的家电购买合同，并约定在交货后一个月内付款。乙家电厂家在与张某签订合同时，并未得知张某已被开除一事。乙家电厂家在向张某交货一个月后，张某仍未付款，也不知其下落。乙家电厂家于是向甲商贸公司要求支付10万元货款，甲商贸公司以张某已被开除与其无关为由拒绝支付，双方发生争执。 （1）张某的行为属于什么性质的行为? （2）甲商贸公司是否应承担支付货款的责任? （1）张某的行为属于表见代理。《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，张某被甲公司开除后，实际上代理权已经终止，但甲公司却并未收回介绍信和授权委托书，也未通知乙家电厂家。乙厂家在善意、无过失的情况下与张某签订了合同，符合表见代理的构成要件，属于表见代理。 （2）甲公司应承担支付货款的责任。依据《合同法》的有关规
关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答
浙江省高院民一庭《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（2012年） 2012-4-7 20:30:19 为统一裁判尺度，依法妥善审理建设工程施工合同纠纷案件，省高院民一庭在深入调研、召开省高院咨询专家专题论证会的基础上，于日前制定下发了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，就23个突出问题作出解答。主要内容包括：一是规定了内部承包合同的认定标准和效力。明确承包人将其承包的全部或部分工程承包给其下属分支机构或在册职工施工，并在资金、技术、设备、人力等方面给予支持的，可认定为企业内部承包合同，合同有效。二是明确项目经理、项目部负责人签证的效力。规定除法定代表人和约定明确授权的人员外，其他人员对工程量和价款等所作的签证、确认，不具有法律效力。三是明确“黑白合同”处理办法。规定当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与中标合同实质性内容不一致的，不论该中标合同是否经过备案登记，均应当按照最高法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条的规定，以中标合同作为工程价款的结算依据。四是规定了特殊情形下发包人的质量抗辩权。对于发包人已组织验收并在相关文件上签字确认验收合格的情形，如果查明确因承包人施工导致地基基础工程、工程主体结构质量不合格的，发包人仍可以拒绝支付或要求延期支付工程价款。《解答》还对建设工程施工合同效力认定、鉴定程序启动、证据认定、建设工程价款优先受偿权等问题，做了解答。 浙江高院出台关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答新闻发布会发言稿 浙江省高级人民法院民事审判第一庭负责人蒋卫宇 （2012年4月5日） 各位记者，朋友们： 大家好！ 为指导全省法院依法妥善审理建设工程施工合同纠纷案件，我院制定了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（以下简称《解答》），并于日前正式下发全省各级法院。现在，我向各位介绍一下《解答》的有关情况和主要内容。 一、制定下发《解答》的背景 近些年来，伴随着我国城市化进程的不断推进、公用基础设施的大力投入和房地产市场的迅猛发展，我省建筑业也不断发展壮大，各项主要经济技术指标在全国居领先地位，在全国建筑业市场占有相当份额。2011年，我省建筑业总产值14686亿元，其中在省外完成产值7339亿元；实现利税总额865亿元，实现利润415亿元；房屋建筑施工面积145488万平方米；建筑业总产值超百亿元的企业有15家。浙江省作为建筑大省、建筑强省的地位进一步巩固，“浙江建设”的品牌效应进一步凸显。与此同时，从全国范围看，国内建筑业市场尚不规范，存在监督管理不到位、内部混乱等薄弱环节，加之竞争激烈，违规开发项目、围标串标、低于成本价报价、超资质无资质承包、违法分包、转包、挂靠等现象时有发生；为追求利益最大化，一些施工者降低工程成本、偷工减料、以次充好，导致工程质量不高，“豆腐渣工程”、“楼脆脆”、“楼歪歪”、
工程合同管理案例分析 7.1 案例一 背景： 工承包商与业主签订一建设工程施工合同。双方签字盖章并在公证处进行了公证。合同约定工期为 12个月，合同固定总价为 1500万元。 2006年2月1日开工，工程进行才 3个月，建立工程师于 2006年5月 2日自主决定，要求承包商于 2006年11月1日竣工，承包商不予理睬，至2006年5月21日仍不作出书面答复。2006年 5月 31日，业主以承包商以承包商的工程质量不可靠和工程不能如期竣工为由发文通知该施工企业：“本公司决定解除原施工合同，望贵公司予以谅解和支持。”同时限期承包商拆除脚手架，致使承包方无法继续履行原合同义务，承包商由此损失工程款工程器材费及其他损失费 609 万元，该承包商于 2006年 6月 25日向人民法院提起诉讼，要求业主承担违约责任。 注：经法院委托专业权威单位调查鉴定，确认承包商有能力按合同的约定保证施工质量，如期竣工。 问题： 1. 合同的效力方面 （1）判断：该合同属有效经济合同。（） （2）选择：合同的有效条件为（） A. 主体资格合格 B. 内容合法 C. 订立合同的形式合法 D. 合同草案必须送建设行政主管部门或其授权机构审查 E. 订立合同的程序合法 2. 合同的履行方面 判断： （1）监理工程师是建设施工合同的当事人。（） （2）未经业主授权，监理单位不得擅自变更与承建单位签订的承包合同。（） 3. 合同违约方面 1）判断：发包方应承担违约责任。（）
（2）选择：承担违约责任的形式有（） A. 违约金 B. 赔偿金 C. 继续履约 D. 没收抵押物 E. 变卖留置物 4. 合同解除方面选择：单方提出变更，解除合同的法律条件是（） A. 由于不可抗力致使合同的全部义务不能履行 B. 由于一方在合同约定的期限没有履行义务 C. 由于承包人的保证人失去民事权利能力和民事行为能力 D. 由于承包人的保证人的法人地位被取消 E. 由于承包人的法人代表已经更换 5. 诉讼方面判断： （1）承包人可向被告住所地或合同履行地的人民法院上诉，方可能被立案处理。（） （2）此施工合同纠纷案件的经济诉讼当事人包括业主、承包商、监理工程师。（） 6. 诉讼时效方面 （1）选择：国内经济合同纠纷的申请仲裁或上诉的诉讼时效为（） A. 1 年 B.2 年 C.3 年 D.4 年 （2）判断：凡超过诉讼时效的经济纠诉案件，法院一般不予受理。（）答案： 1. （1）正确； （2）A、B、 C、 E 2. （1）错误； （2） 正确 3. （1）正确； （2） A、B 4.A、B 5. （1）正确； （2） 错误 6. （1）A；（2）正确 7.2 案例二 某建设单位(甲方)拟建造一栋职工住宅，采用招标方式由某施工单位(乙方)
竭诚为您提供优质文档/双击可除买卖合同要求退货案例 篇一：买卖合同纠纷案例 篇一：分析购销合同纠纷案例 分析购销合同纠纷案例 [基本案情] 1995年2月27日，亿之杰公司与中外合资常熟胜丰铜业有限公司(以下简称胜丰公司)签订了f007-95-km号购销合同，约定胜丰公司供给亿之杰公司铜拉杆天线48万套;规格为“5节：外径3毫米-7毫米，壁厚0.25毫米;长80厘米，第6节和第7节：外径3毫米-9毫米，长100厘米;包括顶、座(全套)双头 (5sections:outerdiameter3mm-7mmwallthickness0.25mm, length80cmsixth单价(cif香港每套1.76美元，总金额84.48万美元;付款方式为不可撤销信用证;制造商为胜丰公司等。合同签订后，亿之杰公司于1995年3月8日通过香港中南银行开出了金额为84.48万美元的不可撤销信用证。1995年6月19日，胜丰公司与中国电子进出口江苏镇江公
司(以下简称中电镇江公司)订立协议书一份，约定：胜丰公司委托中电镇江公司负责进出上述信用证项下的天线;中电镇江公司按照上述信用证的条款组织收购货源，办理出口报关，安排运输、制单、议付;胜丰公司委托中电镇江公司收购天线(质量、规格见上述信用证条款)，数量为48万套;单价为fob张家港8.50元/套，货款总计为408万元人民币;中电镇江公司根据上述信用证，向有关银行办理打包贷款，贷款资金用于组织支付天线货款、海运费、商检费、保险费等，中电镇江公司在出货、议付结汇后，从实际结汇款中扣除货款、海运费、商检费、保险费后，余款交付胜丰公司(凭胜丰公司提供的有关发票、凭证结算)。中电镇江公司接受胜丰公司委托后，分别与武进天线厂、扬州苏中天线集团公司、武进湖塘电讯元件厂签订了48万套铜拉杆天线合同，由上述厂家分别生产规格为5节，外径为3毫米-7毫米的天线38万套;规格为7节，外径为3毫米-9毫米的天线10万套。厂家交付48万套天线后，中电镇江公司向江苏省进出口商品检验局报检，江苏省进出口商品检验局于1995年7 月20日出具了检验证书称质量符合合同要求。1995年8月1日，中电镇江公司将48万套铜拉杆天线从江苏省张家港口岸发运给亿之杰公司。铜拉杆天线的全套议讨凭证于1995 年8月3日由中国农业银行丹徒支行国际业务部邮寄给开证行香港中南银行。香港中南银行于1995年8月7日收到议
固定总价合同与固定单价合同 固定总价合同 固定总价合同是目前建筑市场常见的一种施工承包合同形式。近几年来，由于建材价格波动很大，固定总价合同遭遇前所未有的挑战，由此带来的工程造价争议随之大幅上升。为了使承发包双方对固定总价合同的性质、风险有更深的认识，在今后签订这类承包合同时尽可能将风险范围估计充分并合理分担，避免纠纷再次发生，本文作者结合实践，固定总价合同的特点、风险、争议类型作了深入的分析并提出防范措施，供承发包双方参考。 一、固定总价合同的的性质、特点及风险 固定总价合同，俗称“闭口合同”、“包死合同”。所谓“固定”，是指这种价款一经约定，除业主增减工程量和设计变更外，一律不调整。所谓“总价”，是指完成合同约定范围内工程量以及为完成该工程量而实施的全部工作的总价款。 固定总价合同在目前的建筑市场上颇受青睐，特别是外资企业业主更是普遍采用这类合同。这是因为这类合同与固定单价合同、按实结算合同、成本加酬金合同相比具有明显的优势，更能保护业主的利益。 固定总价合同有如下特点： 1、工程造价易于结算。 由于总价固定，因此只要业主（发包方）不改变合同施工内容，合同约定的价款就是承发包双方最终的结算价款。对于业主来说，这样的价款确定形式可以节省大量的计量、核价工作，从而能集中精力抓好工程进度和施工质量。 2、量与价的风险主要由承包商承担。 对承包商而言，固定总价合同一经签订，承包商首先要承担的是价格风险。这里投标时的询价失误、合同履行过程中的价格上涨风险均由自己承担，业主不会给予补偿。 其次，承包商还要承担工程量风险。在固定总价合同中，业主往往只提供施工图纸和说明，承包商在报价时要自己计算工程量，再根据申报的综合单价，得出合同总价。即便业主提供工程量清单，也仅仅是承包商投标报价的参考，业主往往声明不对工程量的计算错误负责。这样，承包商还要承担工程量漏算、错算的风险。 招标实践中，业主给予的投标时间往往比较短，承包商来不及根据施工图精确计算工程量，只能凭经验结合图纸作估算，漏算、错算几乎难以避免，只不过漏算、错算的数额有大有小罢了。 对于业主而言，通过招标、议标选择的承包商，其中标价的利润空间已经大大压缩，业主高价获取工程的的风险几乎不存在。但是，材料市场不会永远只涨不跌，因此签订固定总价合同对业主同样具有一定的风险，只是基于业主在工程合同中的优势地位，往往可以逼迫承包商减少合同价款，因此，固定总价合同中业主的价格风险相比承包商要小得多。
三、风险点实例 （1）风险点一（挂靠问题）：挂靠监理单位后开展监理业务的，监理合同是否有效？ 案例：南通正元工程项目管理有限公司与浙江新中环建筑设计有限公司建设工程监理合同纠纷（南通市中级人民法院（2017）苏06民终28号2017-07-05二审民事） 案例分析：新中环公司与正元公司虽然都具备房屋建筑工程监理甲级资质，但因新中环公司未能及时到建设行政管理部门进行资质核验申报，导致其无法跨省承接案涉监理工程，因而与正元公司订立合作协议，并以正元公司的名义承接并开展案涉工程监理业务。双方订立的合作协议违反了《建设工程质量管理条例》的禁止性规定。从双方合作协议约定的权利义务内容及利润分配来看，也体现出“以合作为名，行挂靠之实”的特点。因此，该合作协议既具备合作关系的特征，又具备挂靠关系的特征。 尽管如此，因《建设工程质量管理条例》第三十四条的规定不属于效力性的强制性规范，而是管理性的强制性规范，故不影响双方合作协议的效力，由此可能产生的行政处罚后果不属于人民法院职责范围，本院对此不予审涉。目前，正元公司未有相反证据推翻上述生效判决，故仍应遵从生效文书的既判力，确认双方合作协议的效力。 案例结论：基于挂靠关系签署的《建设工程监理合同》有效。 律师建议：在签署建设工程监理合同过程中，甲方应当对乙方的监理资质、营业执照、营业状况、是否涉诉被吊销资质等作详细了解，若属于跨省的监理单位，还应当到项目当地的建设行政管理部门进行资质核验申报，否则会给后期监理合同的备案、监理费用的结算带来不确定因素。
（2）风险点二（项目证件瑕疵问题）：建设工程监理合同纠纷涉及项目未办理工程规划许可证等证件，是否影响建设工程监理合同的效力？ 案例：北京金兰甫房地产开发有限公司建设工程监理合同纠纷（北京市高级人民法院（2017）京民申477号2017-05-31再审民事） 案例分析：本案中，金兰甫公司申请再审称，二审判决认定因监理合同实属委托合同性质，监理人系根据委托人委托为委托人提供监理服务，委托人之建设工程是否取得规划许可证等国家规定证照不属于监理人须予以关注之义务范围，亦不属于上述合同无效之法定情形。二审法院以此为由认定涉案《建设工程监理合同》有效，属于适用法律错误，故金兰甫公司申请再审。 北京市高院经审查认为，金兰甫公司与三维公司签订的《建设工程监理合同》，系双方当事人之真实意思表示，并未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，应属合同有效。金兰甫公司以双方之间的合同因涉案工程未取得规划许可证而属于无效的申诉理由，缺乏法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 案例结论：商业地产项目开发过程中，因未办理相关的工程规划许可证等国家规定的证照的，不影响《建设工程监理合同》的效力。律师建议：在项目工程建设过程中，应当积极完善项目的各种证件的办理，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及商品房预售（销售）许可证，否则不仅有可能导致开发商与施工方、监理方之间产生合同纠纷，更有可能导致被行政机关予以处罚，导致工程停工严重影响项目进度等情形。 （3）风险点三（监理人员变更问题）：监理单位在未征得甲方同意的情况下擅自变更驻场监理工程师、监理人员的，是否应当按照合同约定扣除相应的费用？
表见代理合同案例分析 在我国有一种合同叫做表见代理合同，这种合同形式对于很多人来说都很陌生，那么在我国法律上对于表见代理合同是如何解释的呢？表见代理的合同和一般合同的法律效力相似吗？下面就跟小编一起来看看表见代理合同案例分析。 具体案情 某木材器具厂(以下简称木材厂)与某家俱城多次有业务往来。在1999年3月两方第一次签合同时，木材厂经理对家俱城说，以后业务均由该厂业务员姚某代理。之后，木材厂每次与家俱城签订业务合同，都是由其业务员姚某办理，并带有介绍信、加盖公章的空白、授权委托书。 2004年2月前，姚某又与家俱城签订了加工家俱合同，总价款12万元，40日内交货，预付款4万元。当天家俱城将4万元预付款汇入姚某提供的银行帐户里。由于与姚某是老关系，家俱城这次没有要求姚某出示厂方介绍信及授权委托书，只是在姚某拿的加盖木材厂公章的空白合同书中与姚某签订合同并签名盖章。 两个月过后，家俱城不见木材厂发货，便到木材厂询问，得知姚某早在2003年12月就离开了木材厂。家俱城让木材厂继续履行合同，遭到拒绝。5月份诉于法院。 法律评析 本案的焦点在于姚某是否构成表见代理。一种意见认为姚某无代理权，行为后果应由其本人承担。由于家俱城没有在法律规定的时间内催告木材厂追认，也没有申请撤销，故应驳回其诉讼请求。另一种意见认为，姚某的行为构成表见代理。木材厂应当承担履行合同的义务。 笔者同意第二种意见。 所谓表见代理是指对于无权代理人以被代理人名义所实施的民事行为，善意的第三人有理由确信该行为人有代理权，因而可使被告代理人承担有权代理法律后果的一种行为。这里所说的“无权代理”一般包括没有代理权、超越代理权或者代理权终止等情形。 我国第四十九条对此有规定：“行为人没有代权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理的，该代理行为有效。”据此可以看出，表见代理的基本要件是： 1、行为人以被代理人名义与相对人签订合同。 2、相对人与行为人之间订立合同应当符合和有效的要件要求。
目录 第一章案情简介············································································ 一、案例前的知识储备················································································ （一）、何谓“阴阳合同”·········································································· （二）、“阴阳合同”存在的原因································································· 二、案情介绍················································································第二章法律问题·········································· 第三章相关税法知识·································································· 一、相关的法律条款··················································································· 二、法律后果····················································································· 三、二手房交易买卖双方税费问题································································· 第四章法律分析与结论··········································· 一、法理分析································································· 二、法律处理结论···························· 第五章案例启示及拓展··································································
建筑工程合同管理和索赔案例分析（共13个案例）案例一 背景： 某施工单位根据领取的某200m2两层厂房工程项目招标文件和全套施工图纸，采用低报价策略编制了投标文件，并获得中标。该施工单位(乙方)于某年某月某日与建设单位(甲方)签订了该工程项目的固定价格施工合同。合同工期为8个月。甲方在乙方进入施工现场后，因资金紧缺，无法如期支付工程款，口头要求乙方暂停施工一个月。乙方亦口头答应。工程按合同规定期限验收时，甲方发现工程质量有问题，要求返工。两个月后，返工完毕。结算时甲方认为乙方迟延交付工程，应按合同约定偿付逾期违约金。乙方认为临时停工是甲方要求的。乙方为抢工期，加快施工进度才出现了质量问题，因此迟延交付的责任不在乙方。甲方则认为临时停工和不顺延工期是当时乙方答应的。乙方应履行承诺，承担违约责任。 问题： 1．该工程采用固定价格合同是否合适? 2．该施工合同的变更形式是否妥当?此合同争议依据合同法律规范应如何处理? 分析要点： 本案例主要考核建设工程施工合同的类型及其适用性，解决合同争议的法律依据。建设工程施工合同以计价方式不同可分为：固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同。 根据各类合同的适用范围，分析该工程采用固定价格合同是否合适。解决合同争议的法律依据主要是《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》与《建设工程施工合同(示范文本)》的有关规定。 答案： 问题1： 答：因为固定价格合同适用于工程量不大且能够较准确计算、工期较短、技术不太复杂、风险不大的项目。该工程基本符合这些条件，故采用固定价格合同是合适的。
问题2： 答：根据《中华人民共和国合同法》和《建设工程施工合同(示范文本)》的有关规定，建设工程合同应当采取书面形式，合同变更亦应当采取书面形式。若在应急情况下，可采取口头形式，但事后应予以书面形式确认。否则，在合同双方对合同变更内容有争议时，往往因口头形式协议很难举证，而不得不以书面协议约定的内容为准。本案例中甲方要求临时停工，乙方亦答应，是甲、乙双方的口头协议，且事后并未以书面的形式确认，所以该合同变更形式不妥。在竣工结算时双方发生了争议，对此只能以原书面合同规定为准。 在施工期间，甲方因资金紧缺要求乙方停工一个月，此时乙方应享有索赔权。乙方虽然未按规定程序及时提出索赔，丧失了索赔权，但是根据《民法通则》之规定，在民事权利的诉讼时效期内，仍享有通过诉讼要求甲方承担违约责任的权利。甲方未能及时支付工程款，应对停工承担责任，故应当赔偿乙方停工一个月的实际经济损失，工期顺延一个月。工程因质量问题返工，造成逾期交付，责任在乙方，故乙方应当支付逾期交工一个月的违约金，因质量问题引起的返工费用由乙方承担。 案例二 背景： 某建设单位(甲方)拟建造一栋职工住宅，采用招标方式由某施工单位(乙方)承建。甲乙双方签订的施工合同摘要如下： 一、协议书中的部分条款 (一)工程概况 工程名称：职工住宅楼 工程地点：市区 工程内容：建筑面积为3200平方米的砖混结构住宅楼 (二)工程承包范围 承包范围：某建筑设计院设计的施工图所包括的土建、装饰、水暖电工程。 (三)合同工期 开工日期：2002年3月21 日 竣工日期：2002年9月30 日