•用地相对丰富、交通便 利的城乡结合部
•交通枢纽和物流集散中 心
•商业区位最大的特点是消费 •不同零售企业在空间上表现
者指向，并以此来决定服务 为商品销售量随着离开最高
门槛和服务半径，从而决定 地价商业区位距离的增加而
区位价值。
呈现递减的趋势。
•服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相 对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等 级也相应较高，布局数量有限，为了扩大服 务半径，一般区位选择在交通的主要节点。
•离心聚集 •心（离开城市中 •向郊区聚集）
区工 业 功 能
•
•
•
•居住功能 •区第一空间
• （居住空间）
•人的活 动空间
区其
城 市
他 功 能
功 能 空 间
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•空间轴
•6 世联地产集中商业研究
•4
商业要以区位价值为标尺，并合理体现这 一价值
•商业区位价值模
•高 型
•中心 区
•中间 带
•产品 •设计
•业态 •规划
•5 世联地产集中商业研究
•3
商业是城市的空间及功能节点，商业开发 要放在城市时空发展背景之下
•没有“市”的“城”，怎么还 叫“城市”？
•商业发展要从“城”与“市” 的关系出发：
•一是要重视城市发展趋势，抓 住商业发展的机遇，并以商业发 展的前瞻性、拉动性，影响、促 进城市的发展建设。
•银 行存 款
•投Байду номын сангаас资决 策
•股 票
•居民消费、投资动态模型
•需求/态度
•行销活 ••（学记习忆动）
•知 觉•动 机
•文 化•价值
观•统人口 •项计变
•情 景 •确认问 题 •搜寻资讯
•评估与选择
•人
•社会地
格 •情
位 •参考群
绪 •家计单 体
位
•商店的选择与购买
•购后过 程
•情
景 •生活形态的维持与强
世联地产集中商业研究
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2020/11/1
世联地产集中商业研究
我们常常听到的问题
„ 通常，在没有任何前提下、 在没有任何总体目标下，我们 被诸如此类的问题所困扰
➢ 我们应该做多大规模的商业？ ➢ 我们应该做什么业态？每种业态做多大规模？ ➢ 各种业态之间的关系是怎样的？ ➢ 地标性物业靠什么手段来打造？ ➢ 现在集中式商业有什么创新形式来实现销售？ ➢ 商业采用什么形式保证规模最大，同时能确保顺利销售？ ➢ 从提升持有商业物业价值的角度，应该引进哪类商家？主力商家对 产品的要求 ➢ 启动区怎么快速回收资金？怎么在后续开发中提升价格？ ➢ 现在针对房地产金融支持以短期信贷为主，而持有长期收益的方式 运作商业地产的首期投入大，资金回收周期长，这个矛盾如何处理？ •我的自有资金只有1.5个亿，如何进行项目开发？ ➢开发商业地产是否一定要做招商、经营管理？这些并不是本公司擅 长的，怎么处理？
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•7 世联地产集中商业研究
•5
消费需求是商业地产开发的唯一基础动力 源
•宏 观
•就 业
经 济
状 况
状
况 •社
会
保
•利 障
率状
及况
货
币
供
应
量
•劳 动 收 入
•社 •居 •可 会民 支 保总 配 障收 资 收入 金 入
•金 融
•期 初
资
金
产
融
收
资
入
产
•消 费
•消 费储 蓄决 策
•储 蓄
•一是要关注市场功能需求和城 市功能规划，寻找交点，营造城 市公共空间，提升和谐、宜居的 城市环境。
•城市发展阶 段 •城市化率
•城市商业空 间
•发展特征
•初级阶段
•中级阶段
•30%以下
•70 %以下
•向心聚集
•向心分散
•中（向城市几何
•中（向城市几何
•心聚集）
•心发散）
•时间轴
•高级阶段
•70%以上
•商业地产是“三高产品”： • ——高风险、高回报、高 技术含量。
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•住宅、写字楼、商业开发比较
•4 世联地产集中商业研究
•2
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商业地产开发是一个精细的系统工程，有 着众多子系统
•运营 •管理
•商业 •招商
•城市 •与 •商业
•区位 •与 •商圈
•消费 •研究
•推广 •销售
•边缘 带
•市区商 店
•郊区小 店
•分散商 业
•中心商 业街
•专营商 业街
•农贸市 场
•条状商 业
•中央商 业区
•区级商 业中心
•郊区商 业中心
•组团商 业
•商业区位选择一般性规律
•综合性商业
•大型超市
•仓储商场 •购物中心
•高
•专业市场 •批发市场
•交通便捷的城市繁华区
•交通干道、快速交通出 入口附近、大型或者高 档居住区附近
• 地摊、 集贸市场，商 • 代商业出现，如大型• SHOPPINGMALL、 • 园等极具个性消费
市 化
•25%
•45%
•70%
•85%
•95%
率
•
•人均GDP位于1500 •人均GDP位于1500 •人均GDP位于2000~ •人均GDP位于4000~ •人均GDP位于8000~
商 美金以下；城市化水 •~2000美金；城市化水• 4000美金；城市化水 • 8000美金；城市化水 • 20000美金；城市化
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世联地产集中商业研究
世联对集中商业的理解及观点
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•3 世联地产集中商业研究
•1
商业地产是房地产开发中最复杂、难度最 大的部分
•住宅、写字楼开发的目标客户 是小众，满足不同消费者中一 部分消费者的独特需求。 •商业开发的目标客户是大众， 满足不同消费者中大部分消费 者的类同需求。
•8000-20000US$
•均
•G
•传统商业发展
•综合业种的业态
•综合性商业形式
•转型商业形式
•D
•P
•消费者价格敏感 •多选择，自由购物空 •体验式的购物需
•个性消费
间
求
•——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP
•+
达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩
•城
短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。
化
•生活形态和消费过程
经济发展决定了区域消费能力的水平，目标客户的 消费特征决定了细分市场的有效消费规模。
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把握消费需求，是商业开发动作的起始点。
•8 世联地产集中商业研究
•6
业态规划是对商业物业的灵魂塑造
•人
•800-1500US$
•1500-4000US$
•4000-8000US$
业 平在25%以下
• 平在45%以下
• 平在45%以上 70%以下• 平在70%以上 90%以下• 水平在90%以上
及
业
•商业处于与农业经济 •商业形态出现第一次升 •商业形态出现飞 跃，•超越传统商业范畴的广 •广义性商业的升华转
态 发 展 演 变
• 相匹配的原始状态 • 级，取代了农业时代的 • 多样化、规模化的现• 义商 业 形态出现， 型， 主题性的购物公