横沙村旧村改造初步策划
第 1 页 共 19 页 横沙村旧村改造初步策划
1， 横沙村区位及现状
2， 黄浦区经济及房地产市场
3， 项目改造STOW分析
4， 旧村改造思路
旧村改造面临的主要问题
旧村改造案例
旧村改造思路
5， 项目主要经济技术指标
6， 项目成本效益估算
7， 对策与建议
横沙村旧村改造初步策划
第 2 页 共 19 页 1, 横沙村区位及现状
横沙村位于广州黄埔区大沙街道办，现有户籍人口6266人，村用地64.46万平方米，村用地南临大沙路，北临护林路，东临丰乐路，西林珠江涌。
村内有一私塾街位于横沙大街内，是一条保存完整的古老街巷，长150米，宽2.5—5米，其中重点保护的建筑有：罗氏大宗祠、功甫家塾、日新罗公祠、英士家塾、斐士家塾等。
黄埔区位于广州市东部，东至东江与东莞市麻涌镇相望；东北部与增城市新塘镇接壤，南部临珠江与番禺区相邻；西部与天河区珠吉街相连，北部与广州经济技术开发区萝岗区（镇）毗邻。属于亚热带季风气候，热源丰富、雨量充沛。
这里有华南第一大港——黄埔港，地铁五号线，广深公路、黄埔大道、广园东路贯穿全区境内，交通网络发达，往来十分便利。
2007年底止，黄埔区总人口40万，常住人口21万，辖9个街道（黄埔、红山、鱼珠、大沙、文冲、南岗、荔联、穗东、长洲）。
黄埔区行政区域总面积90.95平方公里；国土面积（涉及所有权）87.5平方公里，其中：黄埔街6.7平方公里，鱼珠街6.2平方公里，红山街8平方公里，大沙街14.1平方公里，文冲街11.1平方公里，南岗街10.9平方公里，荔联街4.4平方公里，穗东街14平方公里，长洲街12.1平方公里。
黄埔区文物古迹众多，自然风光优美，旅游资源丰富而独特。其中既有人文景观，如全国重点文物保护单位著名的黄埔军校，省重点文物中国古代“海上丝绸之路”的起点南海神庙，还有杨四将军庙，横沙书香街，南湾古民宅，深井文塔等古迹，又有如丹水坑风景区、龙头山森林公园、茅岗鹤林、珠江江心小岛、笔村荔枝林等自然风光。
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第 3 页 共 19 页 2, 黄埔区经济发展及房地产市场
黄埔区六大经济产业：
1) 现代信息服务业：
广州云埔工业园区东诚片位于广深高速公路以南、广园东快速路以北，是广州市政府统一组织、规划的大型综合开发区，规划总面积260公顷，已完成“六通一平”。现已有三洋电机、西铁城、广元科技、七喜电脑、天赐高科、三一重工等众多国内外知名企业进驻。
2) 现代化工：
2007年，黄埔区现代化工产业完成产值4,927,453万元。2007年，中国石化股份有限公司广州分公司实现工业总产值401.5亿元，比上年增加37.7%；营业收入398.57亿元，增加45.3%。加工原油1035.25万吨，原油加工量首次突破1000万吨；
3)汽车与零部件
2007年，黄埔区汽车及零配件产业完成产值5,733,215万元。广州本田全年累计产销轿车29.5万辆，比上年增长13.5%，实现产值444.67亿元人民币。旗下四款车型：奥德赛、思迪、飞度均在各自的细分市场上销量稳居前列。
4) 港口
2007年底，黄埔区拥有一类码头：黄埔老港大码头；6家二类码头：外运仓、庙头、集通、广裕、嘉利、永业码头。上世纪90年代，南方大港——黄埔港（广州港）拓建新港，新建新沙港，1999年成亿吨大港，2007年广州港吞吐量达2.3亿吨。
5) 食品加工
广州品食乐维邦食品有限公司是美国品食乐公司通过其在英属维京群岛注册的控股子公司---品食乐冷冻食品（广州）控股有限公司与原广州市维邦食品有限公司合作建立的一个家中外合作企业, 投资总额达1250万美元，注册资本为500万美元;
广州统一企业有限公司成立于1994年12月5日，经多次增资，目前注册资本额为6000万美元，投资总额11000万美元，厂区占地面积215亩; 横沙村旧村改造初步策划
第 4 页 共 19 页 广东太古可口可乐有限公司成立于1995年12月4日，属中外合作企业，投资合作三方分别是太古可口可乐（香港）有限公司、广东省食品进出口集团公司及中粮饮料(广州)有限公司，公司注册资金为人民币5.1亿元;
6) 电力
广东粤华发电有限责任公司（原名黄埔发电厂）安装有4台国产125MW燃油机组和2台国产300MW燃煤机组，总装机容量1100MW，是国有特大型企业，广东省电网主力电厂之一。
人口与人民生活
黄埔区户籍人口：2009年末全区户籍人口户数为64422户，全区户籍总人口198462人，比上年增加1363人。全年出生人口数为2241人，出生率为10.773‰，人口自然增长率为7.14‰，计划生育率为97.32%。
居民收入：2009年，职工年平均工资48809元，比上年增长8.07%。城市居民人均可支配收入和人均消费支出不断增长，2009年，城市居民人均可支配收入为26055元，增长8.1%，城市居民人均消费支出为20599元，增长6.4%。转制社区居民（即原农民）年人均可支配收入为14850元，增长8.7%。
2009年广州各区GDP表
黄埔区GDP去年增长速度排名靠后，主要是由于黄埔一直以石化产业为核心,经济结构相对单一,经济要转型还有很长的路要走。
总量排名 区(市) GDP总量(万元) 增幅(%) 增幅排名
1 天河 16,079,988 12.5 5
2 越秀 14,820,208 9.2 11
3 萝岗 11,611,077 15.0 1
4 番禺 8,638,281 12.3 6 横沙村旧村改造初步策划
第 5 页 共 19 页 5 白云 8,530,693 10.8 8
6 海珠 5,614,356 9.6 10
7 花都 5,414,821 13.6 3
8 荔湾 5,228,773 10.0 9
9 黄埔 4,912,760 8.1 12
10 增城 4,814,551 13.4 4
11 南沙 3,952,349 14.1 2
12 从化 1,509,777 12.0 7
黄埔区2009年地区生产总值情况表
指 标 名 称 计量单位 2009年 同比增长% 各产业所占的比重%
地区生产总值（GDP） 万元 4912760 8.13 100
第一产业 万元 12473 -6.99 0.25
第二产业 万元 3268966 6.42 66.54
#工业 万元 3208116 6.4 65.3
第三产业 万元 1631321 11.88 33.21
人均地区生产总值 元/人 162405 7.61 -- 横沙村旧村改造初步策划
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黄埔区规划发展
由于历史原因，黄埔区一直以来被定位为广州的工业区，总体空间格局仍延续了工业型城区形象，城区功能单一，缺乏综合凝聚力和城区品位。
区域规划功能定位的缺失和滞后，已成为制约黄埔区进一步发展的最大瓶颈问题。
黄埔区委、区政府提出了打造广州（黄埔）临港商务区的规划设想，并得到了广州市委、市政府的充分肯定。该规划已被纳入《中共广州市委、广州市人民政府关于推动广州科学发展，建设全省“首善之区”的决定》、《广州市贯彻实施〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要〉工作方案》以及广州市第十三届人民代表大会第四次会议政府工作报告，列为广州市2009年重点建设项目。
规划“1＋3”的空间布局。
广州（黄埔）临港商务区以港口现代物流、航运服务、商务服务为重点，规划建设“一个核心区”和“三个延伸区”，通过统筹规划和辐射带动，推进娥嵋沙、洪圣沙、大吉沙等江心岛屿的开发利用，依托天然港湾的禀赋资源优势，规划游轮码头，建立游艇俱乐部，打造一个集贸易、旅游及娱乐于一体的优美“海港城”。
临港商务区将遵循差异化和特色化发展原则，突出黄埔独特的历史文化底蕴，与珠江新城－员村－琶洲地区联动发展，在广州东部城区形成一个以“港口横沙村旧村改造初步策划
第 7 页 共 19 页 经济”和“港口文化”为主打的现代服务业新亮点，成为广州珠江水系的“东部门户”。
“一个核心区”：包括由鱼珠临港地块、护林路一带构成的临港商务区核心功能区。
“三个延伸区”：包括长洲城市游憩商业区，临港商务区产业支撑区（沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区），临港商务区服务配套区（黄埔大沙地“回”型商圈）。
其二，打造现代港口服务体系。
抓住产业结构升级、广州城市功能由“单中心”向“多中心“转变的战略机遇，注重与周边区域错位发展、协同发展、融合发展，努力打造港口特色明显、高起点发展的现代港口服务业体系，重点发展现代物流、现代信息、港口贸易以及与港口业务有关的金融、保险、法律、会计、船代货代、中介服务等生产性服务业。
其三，塑造具有港口风情的独特景观形象。
广州（黄埔）临港商务区分近、中、远三期建设，近期将尽快启动鱼珠临港地块商务区开发，加快推进护林路地块临港商务区核心功能区土地功能调整，规划建设有鲜明港口风情、视觉冲击力强的商务办公、酒店、商务公寓、商业中心等标志性建筑群和现代服务业发展载体，打造宜商宜居、配套完善的港口服务集聚区，吸引集团型总部入驻，建立总部经济集聚区。
其四，构建无缝隙服务的“数字港城”。
以建设广州无线城市示范试点区、广州市移动电子商务试点示范区为契机，建立覆盖黄埔港区的无线宽带网络，积极参与现代物流公共信息平台建设，提高贸易与物流通关效率，推进现代物流与电子商务融合发展，打造智能化、电子化、敏捷化的现代临港商务区。
针对黄埔区经济结构单一，第三产业比例偏低，现代服务业和商业服务业偏弱的问题，黄埔区委、区政府贯彻落实科学发展观，解放思想，求真务实，在推进区发展定位、临港商务区建设、城中村改造、依法行政等方面做了大量的工作。 横沙村旧村改造初步策划
第 8 页 共 19 页 一、为黄埔区新一轮发展争取更大空间 ，组织完成《黄埔区发展定位》研究。提出：黄埔区总体定位是广州中心城市东部的综合型城区、辐射珠三角的区域性现代生产服务中心。 完成《黄埔区中心组团发展策略与行动计划》和《黄埔区及中心组团发展现状条件分析》的编制研究工作，提出将在新一轮总规修编中深化研究临港商务区、长洲开发、产业转型、转制社区城市化等重大问题。
二、积极配合，推进广州(黄埔)临港商务区鱼珠核心功能区的规划建设 。广州(黄埔)临港商务区以商务服务、港口现代物流、航运服务为重点，规划建设“一个核心区”和“三个延伸区”。鱼珠临港地块是广州(黄埔)临港商务区的核心功能区和启动区，是实施“东进”战略、带动黄埔区产业转型的重要节点。
三、加快推进长洲开发建设，打造历史文化旅游集聚区 。
四、积极推进城中村改造，加快黄埔城区建设 。
加快完成文冲石化路以西城中村改造方案审批和启动地块用地规划手续办理工作 。
完成横沙城中村改造方案编制和上报工作 。工作重点是指导改造方案编制(含横沙城中村改造方案和总平面方案设计)及方案报批后的跟踪、协调工作。
结合大力发展现代服务业、打造临港商务区的要求，引导支持转制社区集中选址和完善用地手续后，用于建设符合产业发展方向的项目。
项目用地附近楼盘介绍：
楼盘名称：东城国际公寓
类型：公寓
建筑类型：中小户型商住公寓
项目位置：黄埔大沙地黄埔东路1号
占地面积：6120㎡
建筑面积：53690㎡
公寓均价：13000元/㎡