收稿日期
：２００６－１０－１３
修稿日期
：２００６－１１－２０作者简介
：王永莉
（１９６８
—），女
，四川成都人
，四川大学经济学院博士研究生
，西南民族大学经济学院副教授
。主要研究方向为民族地区经
济发展
。Ｅ－ｍａｉｌ：Ｗａｎｇｙｏｎｇｌｉ４２６＠１６３．ｃｏｍ中国土地科学
ＣｈｉｎａＬａｎｄＳｃｉｅｎｃｅＶｏｌ．２１Ｎｏ．３
Ｊｕｎ．，２００７第２１卷第３期
２００７年６月
ＳｕｒｖｅｙｏｎＬａｎｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＲｉｇｈｔｓｉｎＣｈｉｎａ
ＷＡＮＧＹｏｎｇ－ｌｉ
１，２
（１．ＣｏｌｌｅｇｅｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，ＳｉｃｈｕａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｃｈｅｎｇｄｕ６１００６４，Ｃｈｉｎａ
；２．ＳｉｃｈｕａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｆｏｒＮａｔｉｏｎａｌｉｔｉｅｓ，
Ｃｈｅｎｇｄｕ６１００４１，Ｃｈｉｎａ
）
Ａｂｓｔｒａｃｔ：ＴｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｅｐａｐｅｒｉｓｔｏｒｅｖｉｅｗｒｅｃｅｎｔｒｅｓｅａｒｃｈｏｆｌａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｉｇｈｔｓｉｎＣｈｉｎａ．Ｍｅｔｈｏｄｓｏｆ
ｄｏｃｕｍｅｎｔａｔｉｏｎａｎｄｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌａｎａｌｙｓｉｓｗｅｒｅｅｍｐｌｏｙｅｄ．Ｔｈｅｃｏｎｃｅｐｔ，ａｔｔｒｉｂｕｔｉｏｎ，ｔｒａｎｓｆｅｒ，ｆｅａｓｉｂｉｌｉｔｙａｎｄｎｅｃｅｓｓｉｔｙｏｆ
ｌａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｉｇｈｔｓｗｅｒｅｓｕｍｍａｒｉｚｅｄａｎｄａｎａｌｙｚｅｄ．Ｔｈｅｒｅａｒｅｓｔｉｌｌａｌａｒｇｅｎｕｍｂｅｒｏｆｉｓｓｕｅｓｔｏｂｅｓｔｕｄｉｅｄｆｕｒｔｈｅｒ
ｄｅｓｐｉｔｅｔｈｅｐｒｏｇｒｅｓｓ．
Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｌａｎｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｒｉｇｈｔｓ；ｃｏｎｃｅｐｔ；ａｔｔｒｉｂｕｔｉｏｎ；ｔｒａｎｓｆｅｒ；ｒｅｖｉｅｗ
土地发展权（ＬａｎｄＤｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔＲｉｇｈｔｓ）是从２０世纪５０年代初开始
，在英
、美
、法等国相继设置的一项重要土
地产权制度
。尽管中国事实上存在着大量的土地发展权问题
，但是目前还没有相关的制度设置
。２０世纪９０年代
末期以来
，中国国内不少学者分别从法学
、经济学等角度
，在理论上做了大量的研究和探讨
。笔者通过对这些文
献的梳理和分析
，发现国内对土地发展权的研究主要集中在其概念
、归属
、流转
、可行性与必要性等问题上
。
１
土地发展权的概念
关于土地发展权的概念
，国内学术界大致有狭义和广义两种理解
。
１．１狭义的土地发展权
狭义的土地发展权
，主张它是土地所有权人将自己拥有的土地变更用途或在土地上兴建建筑改良物
（包括
建筑物与工事
）而获利的权利
。沈守愚
（１９９８
）［１］较早从法学的角度将农地发展权界定为
“将农地变更为非农用
地的变更利用权
”。王小映
（２００３
）［２］则认为
，土地发展权是一种农地可转为建设用地进行开发利用的权利
；黄祖国内土地发展权研究综述
王永莉１
，２
（１．四川大学经济学院
，四川成都６１００６４
；２．西南民族大学经济学院
，四川成都６１００４１
）
摘要
：研究目的
：综述近年来国内土地发展权研究
。研究方法
：文献比较和理论分析法
。研究结果
：从土地发展权的概念
、
归属
、流转
、可行性与必要性等方面进行了归纳和分析
。研究结论
：这些方面既取得了一定进展
，也还有大量问题有待深
入研究
。
关键词
：土地发展权
；概念
；归属
；流转
；综述
中图分类号
：Ｆ３０１．１文献标识码
：Ａ文章编号
：１００１－８１５８
（２００７
）０３－００６９－０５
７０中国土地科学２００７年６月第３期
辉等
（２００２
）［３］深入分析了农村集体土地转为城市国有土地对农村土地发展权的侵害及其补偿问题
；杨明洪等
（２００２
，２００３
）［４
，５］分析了中国农民集体所有土地发展权从法律和事实上受到压抑以及农民进行抗争的情况
。杜业
明
（２００４
）［６］认为
，土地发展权是指某组织或个人变更土地用途而获得额外收益的权利
。而农村土地发展权是特指
农用地转为建设用地和农村存量建设用地直接进入土地一级市场而获取收益的权利
。周建春
（２００７
）［７］认为
，农地
发展权又称土地发展权或土地开发权
，是指将农地改为最佳利用方向的权利
，也可狭义地定义为农
（耕
）地改为
建设用地的权利
。
１．２广义的土地发展权
广义的土地发展权涉及土地利用和再开发的用途转变和利用强度的提高而获利的权利
。胡兰玲
（２００２
）［８］认
为
，土地发展权是指对土地在利用上进行再发展的权利
，即在空间上向纵深方向发展
、在使用时变更土地用途之
权
，可将其分为两类
：空间（高空
，地下）建筑权（Ｓｐａｃｅ，ＵｎｄｅｒｇｒｏｕｎｄＢｕｉｌｄｉｎｇＴｅｎａｎｃｙ）和土地开发权（Ｌａｎｄ－Ｅｘｐｌｏｉｔｉｎｇ
Ｒｉｇｈｔ）
。季禾禾等
（２００５
）［９］认为
，土地发展权的客体涉及地下
、地上
、地面上空的开发和利用
。万磊
（２００５
）［１０］认为
，
土地发展权是指对土地在资源利用方面改变原有的利用形式而进行再开发的权利
。即突破原有的土地利用形
式
，在空间维度上向纵深方向发展
，在使用上变更土地用途之权
。侯华丽等
（２００５
）［１１］认为
，土地发展权是将土地
变更为不同使用性质的权利
，应包括
：农地变更为非农用地的发展权即农地发展权
；未利用土地变更为农用地
或建设用地的发展权
；在农地使用性质不变的情况下扩大投入的发展权
；在建设用地上进行建设的发展权
。范辉
等
（２００５
）［１２］从土地用途转变和集约度提高两方面
，把土地发展权分为农地发展权
、建设用地发展权和未利用土
地发展权
，农地发展权仅指土地用途由农用地转为建设用地时的权利上升
，主要包括国家通过征地将农用地转
为建设用地和农用地依法被转为农村集体建设用地
。王万茂等
（２００６
）［１３］认为
，土地发展权是指土地变更用途使
用和对土地原有集约度的改变之权
，包括
：农地发展权
，市地发展权
。而农地发展权指土地用途由农用地转为建
设用地的使用之权
，主要包括
：国家通过征地将农村集体农用地转为国家建设用地
；农村集体农用地依法被转为
农村集体建设用地
；国有农用地依法转为国有建设用地
。
中国国内对土地发展权概念理解的分歧
，源于对土地所有权人主张的发展权客体的差异
。如果只涉及土地
用途和性质或者土地集约程度某一方面改变带来的权利
，即是狭义的土地发展权
；如果包括这两个方面
，则是广
义的土地发展权
。后者比较接近现在国外土地发展权的概念
，也是中国学术界逐渐占主流的观点
。所以
，拓展土
地发展权的内涵
，而不仅仅局限于农地发展权的研究
，广泛研究农用地
、建设用地
、未利用地之间用途相互变化
过程中的土地收益变化
（增加或减少
），如退耕还林和天然林保护
、“十一五
”规划提出的限制开发区和禁止开发
区中对土地用途限制导致实际土地收益减少而不是收益增加等
，是否属于土地发展权问题
，以及土地开发中利
用其地上和地下开发权来保护文化遗产等问题
，似乎可视作以后深入研究的领域
。
２
土地发展权的归属
对于土地发展权应该归谁
，学术界对此的认识可分为单一主体论和二元主体论
。
２．１单一主体
：涨价归公或涨价归私
单一主体论主张土地发展权要么归公
，要么归私
。
国内研究土地发展权的学者大多认为土地发展权应该借鉴英
、法等为代表的国家的做法
，将其归为国家所
有
，即涨价归公
。沈守愚［１］认为
，土地发展权的权源是国家主权
。对土地使用者为非公益主体的
，除给集体和农户
应有的补偿外
，还要向国家购买发展权
。胡兰玲［８］主张将土地发展权归属于国家所有较为合理
。贾海波
（２００５
）［１４］
也认为
，农地发展权只能由国家来行使
，因为根据土地增值理论
，农地发展权所引致的土地增值实际上属于土地
的级差地租Ⅰ
，应归国家和社会所有
。
另一种观点主张借鉴美国的做法
，将土地发展权自动归属于原土地所有权人
，即
“涨价归私
”。国家可向农地
所有者购买发展权
，
农地使用权可在国家购买发展权后以市场方式自由流转
。张安录
（１９９９
，２０００
）［１５
，１６］主张将农