国有企业破产或出售的： 企业原划拨土地使用权应以出让方式处置
不同土地资产处置方式的使用条件
根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提 供重要公共产品和服务的行业，以及支柱 产业和高新技术产业中的重要骨干企业： 根据企业改革和发展的需要，主要采用授 权经营和作价入股方式处置土地，国家以 土地作价转让为国家资本金或股本金的方 式 向集团公司或企业注入土地资产。
（二）对土地使用权各种出让方式的适用范 围应做出明确的限定
（三）土地租赁市场如何进一步发育 （四）原划拨用地，如何逐步纳入新的土地
使用制中来？
行政划拨方式适用对象
（1）各级财政拨款的党政军机关、行 政事业单位的办公用地
（2）城市基础设施、公用设施和公益 事业用地；
（3）国家重点建设的能源、交通、国 防和农业水利工程用地；
四、国有企业改革中土地资产处 置的原则与方式
国有企业改革中土地资产处置原则
国有企业改革中土地资产处置可供选择 的方式
不同土地资产处置方式的利弊
不同土地资产处置方式的使用条件
国有企业改革中土地资产处置应注意解 决的问题
国有企业改革中土地资产处置的 原则
无偿使用向有偿使用转轨 保障国有土地资产及收益在处置
第十章 中国现行土地使用制
了解现行的农村和城市土地使用制度 掌握完善农村和城市土地使用制度的
主要途径和措施
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制度
中国农村现行土地使用制
中国现行农村土地使用制的构成 与特征
产权稳定与农地利用 土地用途管制与产权流转 政府征地与农地产权保护 中国现行农村土地使用制度的改革与
在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
可见， 为实现 土地资 源有效 利用
一方面，政府应对耕地进行合 理补贴，提高农民种粮积极 性，以保证粮食安全；
另一方面，政府应逐步放松非 耕地转化为城市用地的管制， 让农民享有充分的土地流转权， 以提高农民收益和土地利用效 率。
完善
土地收益 O
LRs LRus
时间
投资强度
I60 I30 I30 O
30年
I100
60年
承包期限
价格
A PA
O
H V A
X 图10—3 农地用途管制模型
价格 H
PH V
PV
S
产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。
中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。
（4）政府批准的其他用地。
原无偿划拨土地的处置问题
解决办法分三种：（1）向土地使用者 征收土地使用费（地租），但土地使 用期限不作规定，土地使用权不允许 转让；
（2）向土地使用者征收土地使用费， 土地使用期限也不做规定，但土地使 用权允许转让。
（3）对于原无偿划拨的土地， 使用年 限到期后由政府无偿收回。
土地使用权出让的三种方式 三种 方式
协议 招标 拍卖
土地使用权出让的年限
各类用途土地使用权出让的最高年限 为：（1）居住用地70 年； （2）工业用地50 年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育 用地50 年； （4）商业旅游、娱乐用地40 年； （5）综合或其他用地50 年。
土地使用权转让
征收土地使用费（税） 开展土地使用权有偿出让和转让试点 制定地方性土地使用权有偿出让、转
让法规 制定全国性土地使用权出让和转让法
规，全面开放土地市场
现行城市土地使用制的基本内容
土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权出租 土地使用权抵押 土地使用权终止
土地使用权出让
土
地 使
是
用
权
出
让
国家以土地所有者 的身份将土地使用 权在一定年限内让 与土地使用者，并 由土地使用者向国 家支付土地使用权 出让金的行为。
划拨土地使用权所采取的 土地资产处置方式
出让 租赁 作价入股 保留行政划
拨 授权经营
出让土地使用权所采取的 土地资产处置方式
租赁 作价入股
三、不同土地资产处置方式的利弊
土地使用权出让的优缺点 土地使用权租赁的优缺点 土地使用权作价入股的优缺点
优土点:地使用权出让的优缺点
国家可以一次性收取土地出让金,用于 其他的基础性投资建设.
土地承包期长期化
土地承包期的不断调整影响了农民土 地使用的合理预期，致使农民对土地 进行粗放经营 ，不利于土地的合理使 用
对承包期规定一个较长期限是赋予农 民长期而有保障土地使用权的根本保 证。
使承包经营权债权物权化
现实的土地承包经营权是由承包合同规 定，而不是由法律明确规定，因而具有 明显的债权性质，还不是一个完整的物 权（权利双方履行一定的权利和义务是 由法律明确规定的），以至于承包经营 权不能对抗世上一切人的权利，经常受 到土地终极所有权人以及上级政府部门 的侵害。因此，明确规定承包经营权的 物权性质，对提高当前土地的使用权的 效率具有非常重要的意义。
在现行土地产权制度下，农地转为城市用 地的惟一合法途径就是通过政府征地。
这样，政府就成为农地转为市地的惟一买 者，成为农地的买方垄断；同时，政府也 成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方 垄断。
价格
D
PS PM P
O
H F
E
M
CB
MSC I
MPC N
G
Q A
P
D 土地数量
中国现行农村土地使用制度的 改革与完善
企业获得土地使用权后,可以独立地处 置和经营土地避免了行政干预,有利于 提高企业经营绩效。
企业获取土地使用权后，国有土地变 为一定年期的土地资产，并成为股份 制企业的法人股，每年可获得股息收 入。
缺点: 会加重企业的经济负担 土地所有权在经济上体现不平衡 土地成本的回收难以实现
土地使用权租赁的优缺点
不同土地资产处置方式的使用条件
国有企业改革涉及划拨土地使用权，有下 列 情形之一者应当采取出让或租赁方式处 置: 国有企业改制或改组为有限责任公司、 股份有限公司以及组建企业集团的； 国有企业改组为股份合作制的； 国有企业租赁经营的； 非国有企业兼并国有企业的
不同土地资产处置方式的使用条件
分析要点（框架）：
现行农村土地使用制及其形成 家庭承包制的贡献及其在新时期的局
限性 家庭承包制的完善——各地的探索 改革和完善家庭承包制的过程中要注
意的几个问题。
第二节 中国城市现行 土地使用制
传统城市土地使用制的基本特征 传统城市土地使用制的弊端 现行城市土地使用制的形成 现行城市土地使用制的基本内容 现行城市土地使用制的完善
土地使用权抵押
土
地
使 用
是
权
抵
押
土地使用权人以土地使 用权作为履行债务的担 保，当土地使用权人不 能按期履行债务时，债 权人享有从变卖土地使 用权的价款中优先受偿 权的债务担保形式。
土地使用权抵押的法律特征
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其 他附着物随之抵押。地上建筑物、其他 附着物抵押时，起使用范围内的土地使 用权随之抵押。
土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应 当签订抵押合同。
抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利。
抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的， 应当按照规定办理注销抵押登记。
土地使用权终止
可因以下情况而终止
使用年限届满 提前收回
不履行出让合同 土地灭失
三、现行城市土地使用制的完善
（一）在新的城市土地使用制中，行政划拨 方式是否还需要保留
明确承包经营权 完善承包经营权的权能结构 土地承包期长期化
使承包经营权债权物权化
建立健全农村社会保障体系
明确承包经营权
既不能否认农民对土地承包权的要求， 也要使承包经营权变成真正的使用权。 因此，正确处理所有权与使用权的关系 就成为承包经营权的核心内容。
完善承包经营权的权能结构
应将承包经营权应有的买卖、转让、 入股、转租、抵押等各项权利完全赋 予承包经营权的内涵，使之成为一完 整的土地使用权，以利于土地使用权 权利的充分实现。
不同土地资产处置方式的使用条件
3 国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业 合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；
4 在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国 有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；国有企业 改造或改组为国有独资公司的；
5 对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业， 原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以以作价入 股方式向企业注入土地资产。
2 有关企业隶属关系的问题
由如于国凡家是各县部委级直以属上企政业府的设土立地、所投有权资 的与企使业用都权就称是为统国一有的企；业而，省因属此或市企属业 隶企属业关土系地所不有同权，与可使能用有权不就同不级统一别，政 府地设方立政和府利投益资所的占企的业比。例这就样应在大些处。理 土国家地在收处益置分不配同时企，业就经应济该利益考关虑系企时业 的也应这遵种循隶企属业关隶系属。原则
传统城市土地使用制的 基本特征
行政划拨 无偿无限期使用 无流动
传统城市土地使用制的弊端
不利于土地的集约利用与合理配置 不利于企业转换经营机制与公平环境的
建立 不利于企业绩效的正确评价，也不能判
断 企业的优劣 不利于城市的建设与发展 寻租行为盛行 不利于经济体制改革的顺利进行
现行城市土地使用制的形成
中不流失 尽可能降低处置成本
பைடு நூலகம்
国务院下达的关于加强国有土地资产管 理，切实防止国有土地资产流失的通知
一 严格控制建设用地供应总量 二 严格实行国有土地有偿使用制度 三 大力推行国有土地使用权招标、拍卖 四 加强土地使用权转让管理