现行土地征用制度存在的问题
政府借助“公共利益一”个的原名因义在，于从，事政非府公实行 共利益的事业，侵犯低了成农本民发土展地工产业权化，的侵道路. 害了农民土地收益。
现行的征地补偿标准还另不外能一充个分原体因现在公于平， 和效率原则。 地方政府凭借征地的垄 农民土地收益 断权，通过低价征用农 得不到合理补偿 地、高价出让市地，从
中获利.
中国现行农村土地使用制度的 改革与完善
明确承包经营权 完善承包经营权的权能结构 土地承包期长期化 使承包经营权债权物权化 建立健全农村社会保障体系
明确承包经营权
既不能否认农民对土地承包权的要求， 也要使承包经营权变成真正的使用权。
因此，正确处理所有权与使用权的关 系就成为承包经营权的核心内容。
家庭承包经营制的建立： 1978年开始，农村 经济体制改革，实行农民集体所有土地的家庭 承包经营制。
目前我国农村土地的承包经营权，具有以 下两个显著特征：
一是土地承包经营权是一个不很完整和明 晰的土地使用权；
二是土地承包经营权是一种尚不十分稳定 的土地使用权。
产权稳定与农地利用
产权不仅对经济主体具有激励和约束作用，而 且决定了经济绩效和收益分配。
完善承包经营权的权能结构
应将承包经营权应有的买卖、转让、 入股、转租、抵押等各项权利完全赋 予承包经营权的内涵，使之成为一完 整的土地使用权，以利于土地使用权 权利的充分实现。
土地承包期长期化
土地承包期的不断调整影响了农民土地使 用的合理预期，致使农民对土地进行粗放 经营 ，不利于土地的合理使用。 对承包期规定一个较长期限是赋予农民长 期而有保障土地使用权的根本保证。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使用制 第二节 中国城市现行土地使用制度 第三节 国有企业改革中土地资产处置的 原则与方式
中国农村现行土地使用制
中国现行农村土地使用制的建立与特征 产权稳定与农地利用 土地用途管制与产权流转 政府征地与农地产权保护 中国现行农村土地使用制度的改革与完善
直接导致农
由此见土 包 权可地 经 的承营不包改适革的当的稳延重定长民点性土的土是之地不地一我承稳收。国包定益农期村，土增地强致使从土投用而地资制导承
稳定
意味着未
不足
来的收益不
确定
土地用途管制与产权流转
产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。 中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
使承包经营权债权物权化
现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是 由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不 是一个完整的物权（权利双方履行一定的权利和义 务是由法律明确规定的），以至于承包经营权不能 对抗世上一切人的权利，经常受到土地终极所有权 人以及上级政府部门的侵害。因此，明确规定承包 经营权的物权性质，对提高当前土地的使用权的效 率具有非常重要的意义。
土地使用权出租
土
土地使用者作为
地
出租人，将土地使用
使 是 权随同地上建筑物、
用
其他附着物租赁给承
权
租人使用，由承租人
出
向出租人支付租金的
租
行为。
土地使用权出租的法律特征
（1）未按土地使用权出让合同规定的期限 和条件投资开发、利用土地的，土地使用 权不得出租。
（2）土地使用权出租，出租人与承租人应 当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家 法律、法规和土地使用权出让合同的规定。 土地使用权出租后，出租人必须继续履行 土地使用权出让合同。
土地使用权转让
概念：是指土地使用者将土地使用权 再转移的行为
方
式
出售
交换
赠与
土地使用权转让内容
（1）权利、义务随之转移. （2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着 物在转让时是不可分离的. （3）使用期限： 为土地使用权出让合同规 定的使用年限减去原土地使用者已使用年限 后的剩余年限. （4）转让价格 :市县人民政府对价格的控制--- 优先购买和抑制措施.
土地用途管制与产权流转
为实现 土地资 源有效 利用
一方面，政府应对耕地进行 合理补贴，提高农民种粮积 极性，以保证粮食安全；
另一方面，政府应逐步放松 非耕地转化为城市用地的管制， 让农民享有充分的土地流转权， 以提高农民收益和土地利用效 率。
政府征地与农地产权保护
在现行土地产权制度下，农地转为城市用 地的惟一合法途径就是通过政府征地。 这样，政府就成为农地转为市地的惟一买 者，成为农地的买方垄断；同时，政府也 成为市地的惟一供给者，成为市地的卖方 垄断。
传统城市土地使用制的 基本特征
行政划拨 无偿无限期使用 无流动
传统城市土地使用制的弊端
不利于土地的集约利用与合理配置. 不利于企业转换经营机制与公平环境的 建立. 不利于企业绩效的正确评价，也不能判 断 企业的优劣. 不利于城市的建设与发展. 寻租行为盛行. 不利于经济体制改革的顺利进行.
现行城市土地使用制的形成
建立健全农村社会保障体系
农村社会保障体系的建立与健全，能够对 土地的保障功能进行替代，降低农民的 “恋土”情结，消除由于农地产权的福利 性安排而阻止土地产权的流转。因此，加 快农村社会保障体系的建立，能够发挥土 地市场的作用，提高资源的配置效率。
第二节 中国城市现行 土地使用制
传统城市土地使用制的基本特征 传统城市土地使用制的弊端 现行城市土地使用制的形成 现行城市土地使用制的基本内容 现行城市土地使用制的完善
征收土地使用费（税）. 开展土地使用权有偿出让和转让试点. 制定地方性土地使用权有偿出让、转 让法规. 制定全国性土地使用权出让和转让法 规，全面开放土地市场.
现行城市土地使用制的基本内容
–土地使用权出让 –土地使用权转让 –土地使用权出租 –土地使用权抵押 –土地使用权终止
是 土地使用权出让
土地使用权出让
国家以土地所有者 的身份将土地使用 权在一定年限内让 与土地使用者，并 由土地使用者向国 家支付土地使用权 出让金的行为。
土地使用权出让的三种方式 三种 方式
协议 招标 拍卖
土地使用权出让的年限
各类用途土地使用权出让的最高年限： 居住用地 70 年； 工业用地 50 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 商业旅游、娱乐用地 40 年； 综合或其他用地 50 年。