第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承 包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证 或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依 法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流 转。
家庭承包经营的局限性
承包经营权内涵不明确、不充分 土地产权流转有一定的限制 土地承包期不稳定
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第三十七条 土地承包经营权采取转包、出 租、互换、转让或者其他方式流转，当事 人双方应当签订书面合同。采取转让方式 流转的，应当经发包方同意；采取转包、 出租、互换或者其他方式流转的，应当报 发包方备案。
第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利 用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他 单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同 举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上 地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照 省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以 上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的， 依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
《农村土地承包法》第二十条 耕地的承包 期为三十年。草地的承包期为三十年至五 十年。林地的承包期为三十年至七十年； 特殊林木的林地承包期，经国务院林业行 政主管部门批准可以延长。 。
《农村土地承包法》第十条 国家保护承包方依法、 自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。
第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权 可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他 方式流转。
第十章 中国现行土地使用制
第一节 中国农村现行土地使用制度 第二节 中国城市现行土地使用制度 第三节 国有企业改革中土地资产处置 的原则与方式
农村土地使用制度的构成
农村国有土地使用制度 农村集体土地使用制度
农用地使用制度 建设用地使用制度
农村集体农用地使用制度
（一）1949年－1952年，农民个体使用制 （二）1953年－1978年，土地集体使用制 （三）1978年后，家庭承包经营制度 限定使用者资格的使用制度 以家庭承包为基本形式 有限期的承包制 可依法、自愿、有偿的流转
《农村土地承包法》第二十七条 承包期内，发包 方不得调整承包地。
承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊 情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当 调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议 三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的 同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农 业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调 整的，按照其约定。
既不能否认农民对土地承包权的要求，也要将承 包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押 等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成 为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利 的充分实现。
同时使承包经营权债权物权化。现实的土地承包 经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规 定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整 的物权。
农村集体建设用地使用制度特征
限定使用者资格 依法批准使用 严格限制流转
《土地管理法》第四十三条规定：任何单 位和个人进行建设需要使用土地，必须依 法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业 和村民建设住宅经依法批准使用本集体经 济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇 村公共设施和公益事业建设经依法批准使 用农民集体所有的土地的除外。
由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的， 应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后， 再签订承包合同。
《土地管理法》
第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织 的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、 渔业生产。……。 第十五条 ……农民集体所有的土地，可以由本集 体经济组织以外的单位或者个人承包经营， …… 。
《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇） 村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇） 村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局， 综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡 （镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划， 并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、 第六十二条的规定办理审批手续。
相对于城镇土地出让期限，农村土地承包 期限仍然偏短，而且目前还没有土地承包 到期后是否续期的规定；加上在承包期内 频繁调整，土地承包期限更短；
土地承包经营权的不稳定意味着未来收益 不确定，从而导致投资不足。
农村集体农用地使用制度的完善
明确承包经营权的性质 完善承包经营权的权能结构 使承包经营权债权物权化 建立健全农村社会保障体系 土地承包期长期化
物权化的土地承包经营权具体权能须由法律规定
而不是合同约定。应通过法律明确授予土地承包 经营权主体的权利有: 1)占有权2)使用权 3)收益权, 4)处分权,其中包括:出租权、抵押权、转包权、自 主转让权;入股权;5)物上请求权; 6)相邻权; 7)退包 权; 8)优先的续期承包权9)取回权和补偿权; 10)承 包土地征收征用的补偿权,应明确土地承包经营权 人是接受土地补偿款的主体,禁止任何组织和个人 以集体的名义进行截流或再行分配11)继承权;等 等。
《农村土地承包法》
第十五条 家庭承包的承包方是本集体经济组织的 农户。 第四十七条 以其他方式承包农村土地，在同等条 件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。 第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济 组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体 经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三 分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政 府批准。
当然还要建立健全农村社会保障体系。农村社会 保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能 进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于 农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。 因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥 土地市场的作用，提高资源的配置效率。
另外也要使得土地承包期长期化，土地承包期的 不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使 农民对土地进行粗放经营，不利于土地的合理使 用。对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期 而有保障土地使用权的根本保证。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的 单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分 之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意， 并报乡（镇）人民政府批准。
《土地管理法》第三条 国家实行农村土地 承包经营制度。
农村土地承包采取农村集体经济组织内 部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方 式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地， 可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承 包。