7000
成交均价 -
4697 8004
6700
供求比 1：0.54 1：1.19 1：6.58 1：0.875
15
项目产品定位/产品发展建议
项目名称 联泰香域尚城
绿湖豪城 东方海德堡 名门世家
唐宁街 新地中心
合计
红谷滩已公开未推售公寓供应统计
供应量约（㎡）
预计上市时间
75000
2011年初
30000
11
项目产品定位/产品发展建议
红谷滩写字楼供需情况表
年份
供应面积： 供应套数：
㎡
套
成交面积： ㎡
成交套数： 成交均价：
套
元/㎡
供求比
2007（及07年前）
26955
251
9983
106
4605 1:0.37
2008
9450
103
26422
248
5526 1:2.78
2009
54758
365
42906
12
项目产品定位/产品发展建议
区域
名称
市区
皇冠国际 央央春天 帝景天下
绿地中央广场
红谷 滩
红谷凯旋 原金融街地块
联发广场
总部基地其他 项目 唐宁街
丰和商务大厦 合计
写字楼总面 积
（万㎡） 2.8 5 10
16.5
2.3 25
8.3
未来两年 供应
（万㎡） 2.8 5 5
16.5
2.3 10
4
项目进度
绿地中央 广场
市政府 新地
中心
未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。
金融街地块 金融、办公、商业、 酒店用地：250000㎡ 拿地时间：08年 现状：部分开工 土地年限：40年
嘉里置业，香格里拉 酒店、办公、商业、高级公寓用 地：238688㎡ 拿地时间：08年 现状：未开工 土地年限：商服40年、住宅70年
4
南昌宏观环境
南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机， 房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。
➢南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。 ➢截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。 ➢GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。 ➢第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋 势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。 ➢固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定 资产投资1546.88亿元，同比增长 42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增 长21.4%。 ➢鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；2010年9月20日，昌 九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；2010年10月，地铁1号线全面开工，南昌 发展面临新契机。
2
项目总图
步行街
A1
大型商业中心
A6 A地块
A2
A3
A4
A5
丰A和地花块园
B地块
A6为商务酒店
B地块
3
项目核心问题
项目指标：40年纯商业用地、容积率≤4.1、绿化率≥12%、建筑覆盖率 ≤60%，100米限高……将建设万达集团第三代产品城市综合体
项目核心问题： 1、5栋可售物业，公寓、写字楼产品体量如何配置？ 2、纯商业地块，如何丰富产品线，实现快销？ 3、各类物业户配比设置？
12
12
未开工
预计2011年
4.5 3.1 89.5
4.5 3.1 65.2
写字楼未开工，公寓已建 已开工
预计2012年 ——
数据来源 ：克而瑞或营销部市调
写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应预计65万㎡以上（不含本项目），其中红谷滩区域为
52.4万平米，占比全市供应80%以上 。
13
项目产品定位/产品发展建议
286
9617 1:0.79
2010年1-7月
67447
566
40116
387
9067 1:0.59
2010年8月-2012年
549000(含 我项目2.5
万方)
3650
302000
2010
9000 1:0.55
小结： 红谷滩写字楼发展较晚，已建项目仅5个，合约15.86万平米，整体供求比高达1:0.75。 随着红谷滩区域的成熟，且未来两年写字楼项目的集中井喷式供应，有望形成“写字楼热”， 但不可避免市场竞争将呈白热化。 2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。
南昌市公寓供求情况
年份
供应面积 (㎡)
供应套数
成交面积 (㎡)
成交套数 成交均价
供求比
2007
414000
7677
445400
8504
4006
1:1.07
2008
569200
11161
358600
7310
4756
1:0.63
2009
326600
6532
649800
12996
4645
1:1.99
2010年1-7月
➢建议A地块5栋可售物业： 4栋规划为公寓，1栋规划为写字楼。
17
项目产品定位/产品发展建议 / 写字楼
项目 财富广场 西格玛 华龙国际 恒茂中心
国际金融中心 中航广场 联发广场
绿地中央广场
建筑面积： 标准层面积： 100㎡车位：
㎡
㎡
个
60000
1300
0.47
32466
1032
0.72
25541 72000
2011年初
10000
2010年底
15000
2010年底
50000
2010年10月
30900
2011年
210900
➢红谷滩已公开未推售公寓供应约21.09万平方米，其中即将推量约有15.5万平米； ➢嘉里置业·香格里拉地块、慧谷创意产业园、总部基地部分、世茂地块、城投地块， 因总体规划及开发进度的不确定性，暂按项目总建筑面积的10%预估未来两年公寓供 应体量约9-10万平方米；
单位：万㎡
200南9年昌1月市至各今区南域昌供各求区供及求均及价价格走势
单位：元/㎡
4578.51
193.563559.66
3783.36
3025.64
5496.97 4554.90
6000.00 5252.851000.00
4000.00
102.64
59.94
14.76
23.43 37.98
69.56 31.5739.40 46.80
封顶 奠基 动工 18F甲级已封，其他未动工 已封顶 地面已平整 主体完工
入市时间
预计2011年 预计2012年 预计2011年下半年 已封顶楼栋预计8月推出，其他预计 2011年，其中双子座超高层预计2012年 预计2010年下半年 预计2011年底 运作模式未定（预计2011年销售20层以 下物业，20层以上用于租赁）
60.34
2547.85 38.67
22.50
13.5124.41 20.52
3000.00 2000.00 1000.00
0.00
东湖区 高新技术产业 红谷滩区 经济技术开发 青山湖区
开发区
区
供应量
成交量
青云谱区
湾里区
西湖区
成交均价 数据来源：CRIC 数据来源 ：克7而瑞
宏观市场简析/房地产未来预测供应
数据来源 ：克而瑞
14
项目产品定位/产品发展建议
红谷滩公寓供需情况表
年份
2007 2008 2009 2010 （1-7月）
供应面积 45610 157511 91750
4176
供应套数 855 3337 1858
116
400000(含我 2010年8月- 项目约10万方，
2012年 其中有约2.1 万方类LOFT)
西奇红谷广场 商业：420001 ㎡ 拿地时间：05年 现状：未开工 土地年限：40年
总部 基地
本项目
上海湾 商业，办公：32208 ㎡ 拿地时间：07年 现状：部分开工（尚未公开） 土地年限：40年
上海世茂地块 商业、住宅、综合：331096 ㎡ 拿地时间：10年 现状：未开工 土地年限：商业40年，住宅70年
6
宏观市场简析/南昌各区域房地产市场
从各区域市场分析，红谷滩受追捧 ➢ 供应量最大为红谷滩区，且远远多于其他区域； ➢ 成交量最高为红谷滩区193.65万㎡，其次为青山湖区69.56万㎡； ➢ 成交价格最高为青山湖区成交均价为5497元/㎡；
250.00 200.00 150.00 100.00
50.00 0.00
2010 （1-7月）
34296
2010年8月2012年(含我 项目2.5万方)
677000
354 4500
79427 400000
930 2655
8454
1:2.32
9000
1：0.59
小结：南昌写字楼市场数据系统除易居克而瑞于2009年开始建立外，无机构统计； 根据市场调研发现，南昌市近年来写字楼的新增供应较少，销售速度也较为缓慢； 南昌写字楼尚处成长期，租金水平较低，投资回报率较低，大体量开发市场风险大； 未来两年供应呈井喷状，尤其集中于红谷滩片区，市场竞争惨烈。 2010年8月-2012 年底的成交数据为预估数据。
铜锣湾A-12地块
办公、商业金融、住宅：
291735㎡