105484.45㎡ 573427.97㎡ 431889.66㎡ 141538.31㎡
绿化率
容积率 总户数 车位数 交房标准
40%
4.08 3111户 3278个 精装修
项目区位
• 项目位于西城核心区， 人民路与滇缅大道之
间，昌源路中段，可
口可乐公司后门的斜 对面
• 围绕项目形成了四横
五纵的立体交通网，
看重因素：性价比、户型、小区环境、交通
阻碍因素：需要等待建设、周边施工较多且周期较长
Part 4 营销推广
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售楼部外观、内部
项目景观外部小品
户外广告 营销策略 活动推广
售楼部外观
项目昭示 性较好，售楼部 临昌源路，且位
于项目内部。
售楼部外部景观小品
售楼部内部
户外广告
嘉悦购物 公园 205KM
120渡酒店 公寓戛纳 店432M
• 项目周边配套设施 完善，生活便利性 好 • 项目周边的医疗主 要是社区医疗和诊 所，缺乏大型医疗
联勤大酒 店1.5KM
华信广场 店547M 加油站 643M
• 项目周边学校、购
家乐福超 市1.9KM
物、金融配套较为 完善
西山区第 一中学 889M 高新二小 1010M
项目外立面、景观规划
金域国际的外立面将以米、橙、灰三种色彩 为主，周边还会配有设计感十足的光柱布点环绕。 这种新都市风格的设计不但能让项目本身成为一 道亮丽的风景线，而且也大大提升了该项目在整 个区域中的整体形象。 项目在园林景观方面选择的很大一部分都是昆 明土生土长的全年常绿的树种，并且分为三个主题 将商业与住宅的 园林空间合二为一；项目二期以 “静”为主题，除保留与一期相同的商业花园广场 为主题，约8400平米的绿 地公园，形成集活动和 观赏为一体的绿色公园。
样板房—125㎡三房样板
主卧 客餐厅
次卧 阳台
项目户型分析—H户型
建筑面积约为：103平方米 套内面积：约83平方米 户型：三房两厅两卫
户型优势： 户型比较反正 动静分区合理 客厅餐厅一体化 主卧侧窗南向采光 双阳台，L型厨房 户型劣势： 卧室私密性较差 电视墙较短 人流动线穿堂
项目指标
项目名称 项目位臵 开发商 投资商 物业公司 代理公司 万科金域国际 昆明市五华区昌源中路可口可乐公司对面 昆明万启房地产开发有限公司 昆明万科房地产开发有限公司
昆明启鸿房地产开发有限公司
深圳万科物业昆明分公司 中原地产
总占地面积
净用地面积 总用地面积 地上建筑面积 地下建筑面积
125956.26㎡
在售
公司名片
让建筑赞美生命 “让建筑赞美生命”是万科企业的核心理念，也是产品核心价值观，不懈地致力于为不同消费 者提供展现自我、和谐共生的理想生活空间，保护环境、改善环境，促进人与自然的可持续发 展。 •生存之道 • 客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。 •生存理念 • 万科相信，住宅建筑是一种与各种形态的生命息息相关的事业。作为住宅的建设者，满 怀尊重之心，为人们建设安全、安心的绿色住宅，并创造和谐、健康丰盛的阳光生活。 •愿景 • 成为地产行业持续领跑者，卓越的绿色企业。 •使命 • 努力推动行业规则的建设，不断完善生产方式、技术和管理，提高行业规范化程度，实 现“有质量增长”并推动行业技术进步。 • 系统地理解不同消费者对居住生活的需要，创造性地运用设计、技术和服务提供展现自 我、和谐共生的理想生活空间。 • 不断深化研究，因地制宜地保护环境、改善环境，形成人与自然的可持续发展。
目录
1
金域国际
2
项目自身
3
定位分析 营销推广 项目小结
4
5
Part 1 金域国际
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项目总述
项目区位 项目交通
项目四至 项目配套
项目总述
昆明万科地产从2010年1月成立到2012年底，加上代建管理的五华区大漾田公租 房项目，以2年5盘的速度发展，业务范围已基本覆盖昆明主城区。昆明万科金域国际 是昆明万科继万科金域缇香、万科白沙润园、万科云上城之后的第四号作品。 万科金域国际属于万科幸福系产品。金域国际落户西市区，将打造成万科的幸 福系产品。项目为 城中村改造项目，由三个地块组成，占地面积约170亩，总建面43 万方，包含18栋建筑体，其中住宅建面近30万方，项目还涵盖近3万平米的商业，8.4 万平米的商务办公区域。项目还将配建15班的幼儿园及24班的小学，解决业主子女教 育问题。 项目营销中心和样板房将于2012年9月中下旬同步公开。项目首期共有8个户型， 面积区间73-129平米，精装修交房。
项目户型分析—E户型
建筑面积约为：73平方米
套内面积：约58平方米
户型：两房两厅一卫
户型优势： 入户玄关，使用方便 主卧带衣帽间，尺度大 侧卧侧窗设计 明厨明卫
户型劣势： 卧室私密性不强 餐厅被人流动线包围 电视墙较短 水分区的安排不是很合理
样板房—73㎡两房样板
套数（套）
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 408
从户型面积区间看：项目此次推出73-125 平方米，刚需客户和改善性客户均可能 选到合适的房源
204 136 68 73 70-80 89 80-90 103 100-110 125 120-130
从房型上看：项目此次主要推出二房， 功能三房和舒适性三房 从价格上看：项目价格8500-9500元/㎡， 总价区间为62-105万。
项目户型小结
项目为精装修交房。 幸福里坐落于整个项目的中部，可以最便捷的享受项目自身所有拥有的配套及 资源，包括一期的幼儿园及三期的小学及大型市政公园，都能步行到达。 幸福里3栋住宅均不毗邻马路，只有东面离道路略近，距离次主干道昌源中路有 约50米的距离。 楼梯通风采光槽的设计，做到电梯走廊自然通风，每一户都能做到空气自然流 通。 户户均有延展面积，增 加实际面积使用率，做到同面积段产品中的大尺度、大 空间、还有充分考虑不同家庭人群和不同时期的需求，采用侧卧开窗形成空气对 流、主卧多变空间、阳光房、 小户型主卧预留更衣间空间等等细节，充分展示了万 科对于人们居住的理解，和对住宅设计方面驾驭能力。
综上所述项目的价格比较迎合西市区一个整体的房价。
但从项目整体上看，已结婚为主且打算一次性购买到位的刚需型客群因为总价过高不能接受 120-130平方米的大户型因而会放弃本案，投资型客户可会持一定的观望态度。
项目客群定位分析
与臵业顾问交谈中了解到购房客户以下情况： 年龄：30—60岁（以35-40为主） 主要来源区域：高新区 来访渠道：项目开盘前蓄约客户，网络，短信，老带新 臵业目的：自住占主导地位，主要是以改善型客户占多数，其次是投资
Part 2 项目自身
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项目现状
项目规划 户型汇总
户型分析 样板房
项目现状
时间节点 2012年9月10 日
项目动态 取得项目用地
9月14日项目外墙喷 2012年9月14 绘广告正式以“万 日 科金域国际”名义 面世 一期封顶 2012年11月 交房 201年年底
项目住宅规划
项目沿着昌源中路分布，分为三期开发，共由 18栋建筑组成，物业类型涵盖住宅、商务办公、裙 楼商业、独立商业、小学、幼儿园。 其中，住宅楼有11栋，住宅 建面约30万平米、
云南省肿 瘤医院 2.1km
• 项目自己配套也将
弥补和完善周边的 配套
周边配套
项目周边生活配套相对缺乏，尤其是餐饮配套，只有美丽新世界旁小团
山农贸市场有一些小餐饮店。不过距离项目最近嘉悦购物公园即将开业，昌源中
路的商业氛围将大大增加。
项目周边公交线路较少，项目外仅有56路、66路、180路经过，需步行至1
进行打造。其中，项目一期地块将以“聚”为主题，
外，住宅采用了封闭式管理；项目三期地块以“享”
项目户型汇总
面积区间（㎡） 70-80 80-90 100-110 120-130 汇总 户型配比统计 面积（㎡） 房型 73 2房 89 3房 103 3房 125 3房 73-125 —— 套数（套） 68 408 204 136 816 合计面积（㎡） 4964 36312 25500 14008 80784
Part 3 定位分析
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项目整体定位分析 项目价格定位分析 项目客群定位分析
项目整体定位分析
悦享万科 幸福升级
万科金域国际将自身定位为全业态幸福大 城，此次推出的二期成为幸福里。
项目价格定位分析
项目目前售楼部开放，认筹结束，正在进行二期幸福里的销售。 项目的价格在8500-9500元/平方米之间。 与周边项目经典宽town相比7000-8000元/平方米相比相对较贵，但由于项目为精装修 房，减去每平方米2000的装修费用，价格为6500-7500元/平方米
海源中 路 二环西 路
交通通达性较好
项目四至
• 北至昆明假日城市、嘉 悦购物公园 • 南至昌源花园、华信广 场、城市主干道人民西 路 • 西至云南省红十字院高 新医院 • 东至碧鸡花园、可口可 乐公司、城市干道海源 中路、西山区一中
周边配套
天城娱乐 会所1.5KM
昆十四中 917M 省红十字 高新医院 347m 云南师大 附中 1.1KM
小学约8460Biblioteka 。项目商业规划金域国际整体商业面积约2.8万㎡。 一期地块的商业由裙楼底商和5层集中式商 业组成，面积约1.5万平方米，业态规划为家庭 消费体验区，可以满足日 常的惯性消费，如干 洗店、社区门诊、烟酒茶、迷你超市等； 二期地块的商业主要以裙楼底商、小型集 中式商业为主，面积约7000平方米，业态规划 为精品时尚 生活空间，可以满足周边消费群的 购物、休闲、餐饮等需求，如健身房、服饰店、 婴幼儿用品店、精品快捷餐饮等； 三期地块的商业主要以裙楼底商为主，面 积约 6200平方米，业态规划为中高端商务综合 平台。