市住宅市场调研报
告
济南市住宅市场调研报告
第一部分:市场宏观分析
为把握济南市房地产市场的发展趋势及需求动态,公司于秋季,对济南房地产市场进行了深入的市场调研,根据调研结果做以下总结报告,本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。

一、济南市宏观经济分析
1、宏观经济环境
前三季度,济南市实现GDP生产总值1327．9亿元,增长15．9%,
综合经济实力保持在全省前列,是全省重要的综合性产业城市。

其中第一产业实现增加值83．92亿元,同比增长5.9%;第二产业
实现增加值632.18亿元,同比增长18.7%;第三产业实现增加值
611.39亿元,同比增长14.5% (其中房地产业实现增加值64.45
亿元,同比仅增长0.5%)。

2、济南经济结构
1)国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构
济南作为山东的省会城市,积聚了大量的大型国有企业,如鲁能、
济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等,大型国有企业
是济南经济的主体、骨干和脊梁,以这些企业为龙头,带动了一大
批中小企业的发展。

,全市个体工商户增加到13.3万户,私营企业累计达到23000户,形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。

2)济南向区域中心城市转变
当前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右,现代服务业的比重决定了城市的地位,香港作为国际性区域城市,其第三产业的比重占其GDP的86%,现代服务业的比重占50%左右,东京、纽约等国际性城市的第三产业比重占GDP的90%以上,现代服务业的比重占60%以上。

济南的产业结构决定了济南有可能发展成为国内区域性的中心城市,成为中国经济版图上一个重要的力量。

二、济南市人文环境分析
1、包容并兼的文化特色
济南文化是鲁文化和齐文化的结合,济南人有鲁文化的内敛而不张扬,喜欢轻松而悠闲,朴实大方,同时还有部分齐文化的开放和重商成分,能接受新东西。

济南文化的时空复合性决定了该文化的复杂性,文化的复杂性决定了人们的价值取向和消费观念,使济南这个庞大而又看似无序的城市既古老、又现代,既传统、又开放,既富裕、又贫穷,是一个有众多阶层组合的城市。

2、层次的价值取向
文化决定了价值取向,作为一个文化多元性的城市,其价值取向也表现出其多层次的特点,具体为以下四种价值观,即:官本位、学本位、商本位和家本位。

✧官本位思想
济南几乎集中了所有全省性的政府、机关和事业单位及中央各大部门驻山东总部集中地,连企业也带有浓厚的官方色彩(如重汽、轻骑、济钢),这使得济南很多人以做官为荣,这部分人有权、有钱,敢消费,消费水平也高,并有一定的比例。

✧学本位思想
济南高校数目排在全国前几位,文化竞争力全国排名第8,因此济南不乏有学问的人,教授、工程师、学者数目不少,因此,在当前官本位思想趋于淡化的情况下,这个群体也越来越大,她们的思想超前,容易接受新事物,消费水平较高,但还需要在市场中体现自己知识的价值。

✧商本位
从商的人在济南不占少数,主流是省内外的个体商户、民营企业,甚至还有少部分外国企业,这部分人是未来济南市场经济发展带
动力量,和市场完全接轨,以财富积累和再生产为目标,消费理性化。

家本位。

这部分人在济南占有比例最高,即平民家庭,包括济南本地人和外地在济南的企事业单位的员工,她们以家为中心,以下一代为中心,经济收入和消费水平不高。

3、济南人对城市又爱又恨
对济南非常热爱,但对济南落后的城市面貌和脏乱差的城市环境非常痛恨,非常希望济南的城市面貌能快速改变,展现济南现代化大都市的魅力。

对于一些能够展现济南新形象,表现济南新时代特征的建筑,济南人抱以热切的希望。

第二部分:消费市场及开发市场微观分析
一、济南市住房消费分析
济南的消费群体受传统思想影响较大,喜欢实实在在的东西,消费心理及消费行为相对保守,呈内敛方式; 以后,随着广告及各种推广概念的引导,其接受新事物的能力有一定的进步。

1、老济南人—拆迁入市型。