城市现状1、地理位置溧阳市位于江苏省南部，苏浙皖三省交界处，地处长三角地区，属上海经济区。

半径200 公里范围内有上海、杭州、南京、无锡、镇江、常州等城市，距常州机场60公里、南京禄口国际机场80 公里，104国道穿境而过，宁杭高速纵横全境，芜太运河直达长江码头。

2、人口溧阳市总面积1535.87 平方公里，辖18 个镇、2 个省级开发区，人口密度每平方公里507 人。

占地面积约13964.5 平方公里，长住人口约319.9 万。

3、旅游溧阳市历史悠久、气候宜人，属国家级优秀旅游城市，其中天目湖旅游度假区是国家4A 级旅游景点。

4、经济发展现状溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2005 年获得了较大发展，2005 年末，溧阳市有15 家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27.8%，提高1.3 个百分点。

其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5 亿元以上。

力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。

2005 年全市实现地区生产总值178.2 亿元，比上年增长20.3 ％。

全市人均生产总值达23053 元，比上年增长21.5 ％。

财政总收入达到21.18 亿元，比上年增长29％，财政收入占GDP的比重达11.9 ％。

从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。

在江苏省54 个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30 名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相对较低。

就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。

通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21 世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。

5、城区概况溧阳城区现状建设用地15.89 平方公里，城市人口15.84 万人，人均建设用地为100.31 平方米。

溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。

城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。

1992 年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南定向拓展，城市建设用地框架初步拉开总体上看，溧阳城区现状用地由三个片区构成：老城区、南部新区、市经济开发区。

6、开发区概况江苏省溧阳经济开发区于1992年始建，是江苏省首批16 个省级经济开发区之一，原规划面积为5.02 平方公里，2000 年原杨庄乡划归开发区，加上新增宁杭高速公路以南开发建设区，区域面积增至41.6 平方公里。

溧阳经济开发区经过十多年的开发建设，截至目前，开发区内共有各类企业183 家，总投资16.8 亿元。

其中外商投资项目46 个，外商独资项目31 家，合同利用外资1.3 亿美元，实际利用外资7309万美元。

溧阳经济开发区的南拓配合了城市整体发展规划布局，为该市带状城市发展和产业布局指明了方向，预计后期开发区的开发建设将主要集中在宁杭高速公路以南区域，这也为本区域的整体开发和发展奠定了坚实的基础。

7、天目湖镇概况天目湖镇（区）由原天目湖旅游度假区、天目湖镇人民政府、平桥镇一区两镇合并。

另外，天目湖工业园位于天目湖旅游度假区与溧阳城区交界之处，是溧阳市工业经济新的增长极，成立与2003 年5 月，属于省级经济开发区。

二、城市总体规划1、城市性质苏、浙、皖边界地区具有山水特色的现代化工贸、旅游城市。

2、城市结构规划城市结构形态为星状布局结构，城市主要交通轴线向北、向西、向南延伸，适当向东拓展，由西北、东南两片楔形绿地系统，城郊风景区以及规划主干道分隔成五个片区：中心片区、昆仑片区、燕山片区、城西片区、城南片区，在城市北、南、西部布置三个工业区；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。

3、城市近期建设规划指导思想：拓展城市框架，构筑山水城市格局。

完善城市基础建设设施，增强城市功能，提升城市品位。

衔接近期规划，科学合理规定土地供应量，明确近期建设项目，增强规划的可操作性。

发展的目标和重点：初步形成中等城市格局，城市建设用地向南、西拓展，生活性用地重点完善、建设中心片区、燕山南区。

用地布局：主城片区南部——新发展居住用地以南环路、南大街、宁杭公路、燕山路为界，新增居住用地约124.59 公顷。

完成建设路西延伸、钱家路、龙亭路、体育路延伸段、昆仑北路改造和清溪路沿线景观带、燕鸣北路等市政工程，启动南片区公园、燕山风景区、西郊风景区以及码头街滨河绿地工程。

4、城市主要分区老城区：凤凰路与建设路之间，是溧阳老城区所在地，作为溧阳城区发展的核心城区，城市功能较为齐全，设施较为完善，是全市的商业服务、文化教育中心。

现状公共设施主要沿东、西大街与平陵中路两侧布置。

由于人口密度大，工业用地的置换力度较小，造成老城区内居民居住生活环境较差。

该区现状建设用地8.51 平方公里。

南部新区：建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。

随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。

现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。

该片区现状建设用地4.93 平方公里。

市经济开发区：凤凰路以北，是溧阳市城区新一轮工业发展的主要集聚区域，该区发展态势良好，工业门类齐全，基础设施齐全；随着新港钢铁工业园和芜太运河以北2.8 平方公里的第三期工程建设全面启动，将进一步拓展开发区发展空间，该区现状建设用地2.45 平方公里。

中心片区：位于北环河、湾溪河、宁杭公路、东环路所组成的内环圈以内，是溧阳城市发展的核心区域，规划为全市的政治、文化、商贸中心和生活居住区。

昆仑片区：位于北环河以北区域，以工业用地为主。

燕山片区：位于宁杭公路片区南侧、宁杭铁路以北区域，是以交通集散、物流、文化教育为主的多功能综合片区。

城西片区：位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区三、市政工程建设及拆迁改造1、2005年城市基础建设2005年溧阳完成城镇体系规划和城市总体规划修编，建立城市规划设计公开招投标机制。

城区新增和改造绿化面积18.2 万平方米。

市政工程建设投入资金8000 多万元。

完成房地产开发面积22.2 万平方米。

实施7 个老住宅小区总面积47 万平方米的综合改造，完成谢婆园地块等25 万平方米的拆迁任务。

以市政道路、景观带建设和老小区改造为重点，拉开城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民广场二期、昆仑南路绿化岛改造以及平陵西路两侧景观带、南环路东延伸段建设等工程，实施了东门新村等8个总面积达32 万平方米的老住宅区综合整治，城区新增道路面积28 万平方米，新增绿地47.2 公顷，拆迁房屋18 万平方米。

2、建设目标到2007 年，城市面貌得到较大的改善，投资环境不断改善，旅游业和物流业获得迅速的发展，逐步成为苏浙皖三省交界处重要的休闲度假旅游目的地和物资集散地。

到2020 年，城区社会经济发展水平达到中等发达国家水平，基本形成经济繁荣、文化发达的中等城市，成为苏浙皖三省交界处的商贸中心城市，具有山水特色的旅游城市。

城市建设目标溧阳市域城镇建设用地需求与配置综上所述，溧阳市总体经济运行情况良好，在市政府大力发展经济的政策导向支持下，经济将会向更为健康的方向发展。

按照市政府拟定的计划发展目标，在经济景气的大背景下，市民的收入增长预期乐观。

相对于目前城市价格水平，居民的购买力已达到一定水准，已经有条件形成对住宅等高额商品的有效需求，而需求能否与供应相平衡以促进市场的发展，将取决于有无合理的市场供应和市场秩序。

鉴于此，下面我们将就溧阳市目前房地产市场进行分析。

四、房地产市场大市调查2005 年溧阳市房地产开发企业房屋施工与竣工建筑面积2005 年溧阳市房地产开发企业房屋销售与空置建筑面积2005 年度溧阳房地产开发完成实际投资额为10.5 亿元，商品房施工建筑面积为58.5 万平方米，其中住宅为49.5 万平方米；销售面积为37 万平方米，其中住宅为33 万平方米，空置面积为3.25 万平方米。

目前，市区普通住宅房价格平均为2800 元平方米，最高价已经达到3200 元/ 平方米，别墅一般为5000——7000 元/ 平方米，商业房价格为8000——12000元/ 平方米。

从溧阳市近三年的商品房施工情况来看，并没有象大部分地区一样出现面积逐年递增现象，2005 年商品房施工面积较2000年商品房施工面积下降了约10 万平方米，与此同时2003 年的房地产市场在国内出现了持续高速的成长，在溧阳一方面是强大的需求能力，一方面是相对不足的供应量，这在一定程度更加刺激了溧阳房价的攀升。

2004 年施工面积成倍的放量有利于缓和市场供需严重失调现象，有利于房地产平稳长期的发展。

从图分析 2005 的销售量小于 2004 年，主要是以下两个原因造成 的，一方面是由于 2005年房价高于 2004 年，一部分消费者采取的观 望的态度；另一方面市场上在售楼盘少，整体供应量有限，消费者选 择余地小。

与 2002 年相比还算不错。

在市场持续增长的情况了，空置率一般呈下降趋势，然而溧阳 2000-2005 年空置率连年上升，虽然空置面积还没有达到对市场构成 危害的程度，但却在一定程度上提醒我们房地产市场可能存在的风 险，尽快进入项目的销售， 缩短项目开发周期是项目开发的重中之重2005年溧阳房地产投资额达到 10.5 亿元，较 2002年增长 3 倍 有余，相比之下销售额远低于投资额， 未来的几年内必将有大量商品 房涌入市场， 对溧阳房地产市场的消化能力是个不小的考验。

考虑到 国家可能会继续出台相关政策稳定房地产市场的发展， 我们仍对后市 保持谨慎乐观。

2002-2004 年新建房屋所需要土地主要靠征用农业用 地提供，但是随着国家土地政策的严格推行以及旧城区的老化严重影 响城市形象，旧城改造力度溧阳市近年商品销售面积与空置面积比较平方米将有所加大，市区拆迁量也将近一步扩大。

根据2005 年溧阳土地的招商计划我们可以发现老城区改造地块占总量的60%。