济南市住宅市场调研报告第一部分：市场宏观分析为把握济南市房地产市场的进展趋势及需求动态，公司于2005年秋季，对济南房地产市场进行了深入的市场调研，依照调研结果做以下总结报告，本报告由市场宏观分析、消费市场及开发市场微观分析以及本案市场机会分析三个部分组成。
一、济南市宏观经济分析1、宏观经济环境2005年前三季度，济南市实现GDP生产总值1327．9亿元，增长15．9%，综合经济实力保持在全省前列，是全省重要的综合性产业都市。
其中第一产业实现增加值83．92亿元，同比增长5.9%；第二产业实现增加值632.18亿元，同比增长18.7%；第三产业实现增加值611.39亿元，同比增长14.5%（其中房地产业实现增加值64.45亿元，同比仅增长0.5%）。
2、济南经济结构1）国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构济南作为山东的省会都市，积聚了大量的大型国有企业，如鲁能、济钢、重汽、商业集团以及各大银行山东分行等，大型国有企业是济南经济的主体、骨干和脊梁，以这些企业为龙头，带动了一大批中小企业的进展。
2004年,全市个体工商户增加到13.3万户，私营企业累计达到23000户，形成了国企拉动、民企跟进、外企补充的企业结构。
2）济南向区域中心都市转变目前济南市现代服务业的比重大约占GDP的25%左右，现代服务业的比重决定了都市的地位，香港作为国际性区域都市，其第三产业的比重占其GDP的86%，现代服务业的比重占50%左右，东京、纽约等国际性都市的第三产业比重占GDP的90%以上，现代服务业的比重占60%以上。
济南的产业结构决定了济南有可能进展成为国内区域性的中心都市，成为中国经济版图上一个重要的力量。
二、济南市人文环境分析1、包容并兼的文化特色济南文化是鲁文化和齐文化的结合，济南人有鲁文化的内敛而不张扬，喜爱轻松而悠闲，朴实大方，同时还有部分齐文化的开放和重商成分，能同意新东西。
济南文化的时空复合性决定了该文化的复杂性，文化的复杂性决定了人们的价值取向和消费观念，使济南那个庞大而又看似无序的都市既古老、又现代，既传统、又开放，既富裕、又贫穷，是一个有众多阶层组合的都市。
2、层次的价值取向文化决定了价值取向，作为一个文化多元性的都市，其价值取向也表现出其多层次的特点，具体为以下四种价值观，即：官本位、学本位、商本位和家本位。
✧官本位思想济南几乎集中了所有全省性的政府、机关和事业单位及中央各大部门驻山东总部集中地，连企业也带有浓厚的官方色彩（如重汽、轻骑、济钢），这使得济南专门多人以做官为荣，这部分人有权、有钞票，敢消费，消费水平也高，并有一定的比例。
✧学本位思想济南高校数目排在全国前几位，文化竞争力全国排名第8，因此济南不乏有学问的人，教授、工程师、学者数目许多，因此，在目前官本位思想趋于淡化的情况下，那个群体也越来越大，他们的思想超前，容易同意新事物，消费水平较高，但还需要在市场中体现自己知识的价值。
✧商本位从商的人在济南不占少数，主流是省内外的个体商户、民营企业，甚至还有少部格外国企业，这部分人是以后济南市场经济进展带动力量，和市场完全接轨，以财宝积存和再生产为目标，消费理性化。
✧家本位。
这部分人在济南占有比例最高，即平民家庭，包括济南本地人和外地在济南的企事业单位的职员，他们以家为中心，以下一代为中心，经济收入和消费水平不高。
3、济南人对都市又爱又恨对济南特不热爱，但对济南落后的都市面貌和脏乱差的都市环境特不痛恨，特不希望济南的都市面貌能快速改变，展现济南现代化大都市的魅力。
关于一些能够展现济南新形象，表现济南新时代特征的建筑，济南人抱以热切的希望。
第二部分：消费市场及开发市场微观分析一、济南市住房消费分析济南的消费群体受传统思想阻碍较大，喜爱实实在在的东西，消费心理及消费行为相对保守，呈内敛方式；2000年以后，随着广告及各种推广概念的引导，其同意新事物的能力有一定的进步。
1、老济南人—拆迁入市型要紧包括济南本地人和在济南工作了十五年以上的一般职工，他们有家本位的思想，目前居住在都市中心位置（内环线里），房子一般是自家或单位的福利性分房、房改房，建筑时刻长、质量和户型差、面积小，由于长期居住在都市中心位置，他们不情愿离开市中心，这部分人消费水平不高，但有一定积蓄，随着大规模的拆迁，他们通过不断获得的补偿来购房。
2、公务员—改善居住型包括大型国有企业、省市直机关、金融、学校、医院等单位职工，这部分在济南比例不小。
他们一般在市中心上班，收入水平高、稳定，而且单位效益好，他们大部分拥有单位住房，随着省直机关房改房上市，他们将通过选择品质及环境良好的楼盘而成为济南二次置业者的主体，是中大户型的要紧需求群体。
3、成功人士—享受投资型在济南，成功人士的构成较为多样化，有独撑门户的个体经营者，有资本丰厚的各类投资者，有一部分靠技术、知识进入市场换取金钞票的高级知识分子，有一部分掌握实权的高级公务员，是高品质大户型或投资型物业的要紧需求群体。
第一，有权人，这部分人消费水平高，购房要紧目的要紧为自住，然后才是投资。
他们居住讲究舒适，喜爱豪宅，首选南部，其次才是市中心和东部。
第二，有钞票人，要紧是企业治理层，这部分人在济南数目许多，专门多是中小企业老总，他们置业要紧用于投资，喜爱在市中心、或者东部买房。
第三，个体户和民营企业，他们购房要紧目的是为了工作和经营方便。
这部分人分布于济南市区各地，但相对集中的地点是内环线里、山大路、文化路等繁华的交通线上。
第四，文化和科技精英。
集中在市中心和山大科技文化商圈，收入高，有一定经济基础，购房的目的既为工作又为居住，情愿选择在他们工作的活动区域内，对物业要求高，讲究智能化，建筑和户型漂亮、前卫及有用。
4、白领阶层—差不多消费型要紧指已在济南落脚并打算在济南进展的青年白领，有一定购房能力，差不多为首次置业者，是中小户型住宅的需求主体。
济南人的购房心理处于初级向中级进展的过渡时期，尚不成熟。
一般的购房周期为2-6个月左右，消费者会反复比较各项因素以区不项目优劣；但购房周期呈现递减趋势。
小结：从济南的经济进展水平来看，济南正处于社会、经济、生活等各方面飞速进展时期，都市经济水平的提高带动了居民生活水平的提高，中产阶级的数量不断增多，为房地产的进展提供了良好的基础。
二、济南市房地产开发市场分析1、济南房地产开发的主导力量—逐渐呈三足鼎立之势随着济南房地产市场逐渐走向成熟，竞争加剧，小企业逐渐落伍，大的企业逐渐垄断市场，在济南400多个房地产开发企业中，前30强占据着41%的市场份额，这些垄断力量要紧由本地传统力量、本地新兴力量和外地开发力量组成。
➢传统力量（如天建、三联、济南市房地产进展集团总公司、建工）：国有企业转制、土地储备型；➢新生力量（重汽、商业地产、三箭、鲁信）：资本雄厚型；➢外地力量：（兖矿集团、伟东置业、香港新世界、信莱集团等、阳光100、）专业品牌型。
➢结论：开发企业的实力、品牌是吸引消费者的重要因素。
2、专业品牌大盘开发占优势几个超大型楼盘自2004年起开始冲击容量有限的市场，阳光舜城、伟东新都、阳光100国际新城、中润世纪城等项目差不多上100万平米以上的航母级规模，并都有超大型集团背景支持，竞争日趋激烈。
以阳光100国际新城为例，平均月销售1.5万平米，2005年一季度销售额其成功之道表现在：➢改造都市打造品牌（改造水泥厂周边环境）➢运作专业化：市场定位准确、营销推广（每期主题）、产品规划有特色➢品牌化战略（全国连锁）➢土地低成本（5亿1500亩）➢大盘效应（生活居住环境、配套）➢高性价比（同周边楼盘相比）3、产品定位过于雷同济南的住宅产品大多集中在3500-5500元左右的中高档房产范围内，产品同质化现象比较严峻，已出现部分积压、滞销现象。
“有房没人住，有人没房住”的现象将在一定时期内持续存在。
4、小户型需求缺口大随着家庭结构的简单化和家庭生命周期起始时期（男女双方的结合到第一个小孩的出生时期）的推迟与延伸，以及购房者年轻化趋势，使得小户型市场需求量猛增，而75-90平米的户型占整个济南市场不足25％，市场缺口较大。
5、商品房空置面积过大据了解，受国家宏观调控政策阻碍，今年6、7两月济南市商品房销售分不比去年同期下降8.2％和0.5％，8月份尽管略有增长，但住宅市场仍处下降状态，数据显示，截至8月末，济南市商品房累计销售各类房屋122.6万平方米，同比增长1.9％，其中销售住宅114.2万平方米，同比下降0.2％，商品房空置面积达为55.1万平方米，其中空置住宅50.5万平方米，同比分不增长63.7％和109.3％，市场对住宅销售阻碍较大。
６、一手房市场投入加大，但销售缓步前行，二手房市场明显出现下滑态势据官方网站数据显示，10月份，全市商品住房销售1899套，销售面积23.50万平方米，销售金额6.02亿元，平均销售价格2560元/平方米，销售套数、销售面积以及销售金额分不比上月增长51.8%、32.8%、19.4%，但销售单价明显降低。
二手住房销售708套，销售面积5.58万平方米，销售金额1.32亿元，平均销售价格2363元/平方米，分不比上月增长-25.5%、-25.7%、-29.0%和-4.9%。
商品住房多数销售指标涨幅明显，二手住房多数销售指标下降。
7、业内人士称下半年市场回暖，中档房尚有可为据济南业内人士称，济南上半年房产开发量较小，积存一定市场需求，本年度7月份起，新项目供应量增加，除东部外，其他区位均有较多销售项目入市。
另外济南拆迁建房较少，政府供应量已不足以满足拆迁户的安置要求，旧城600万拆迁客户急需房屋安置，政府已出面求援房地产开发公司，要求尽快合作建设补充房源，因此市场中档房源市场胃纳量较为充足，供不应求，目前可知市中心拆迁货币补偿大约在3500元左右，依照市场近期销售开盘个案成交业绩来看，济南目前关于4000元－4500元左右的房源需求量较大。
三、济南市住宅市场板块分析1、东部住宅项目集中放量，竞争加剧。
依照济南政务网信息已确定在2004-2005年开发和销售的项目近30个，面积近300万平方米，其中50%以上位于历山路以东……”竞争状况可见一斑，实际立即上马的项目远不仅这些，仍有大量的项目处于规划论证时期仍未报批，区域内项目间竞争不可幸免且愈演愈烈，另还有近百万平方米经济适用房项目将推出等等，竞争加剧。
区域内已建、在建住宅项目专门多，仅在建在售的项目就达50多个，其中不乏业界具有代表性楼盘。
虽楼盘的规模、价位等指标各不相同，总体来讲该区域项目规模相对较大，价位适中。
但该区域以东外环为分界点能够分为三个不同的片区并有各自的特点：A、山大及山大路周边地区特点山大及山大路周边地区因其文化氛围浓厚、交通便利、生活配套设施齐全、服务业发达等因素阻碍，是住宅建设项目的黄金地段，同时也是各大开发商的必争之地；但由于该地段可供开发的地盘特不有限，因此该片区项目在以下几个。