社区医疗、文 化娱乐等普通 养老服务功能
产品特色
养老 居住
基本社区服 务功能
地产大盘
针对客户
n主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。
运营主体 运营方式
n开发商
n不受用地性质限制，住宅直接销售。
典型案例
n绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓
居家式 养老
案例链接：绿地21世纪孝贤坊
居家式养老 •直接销售，和普通商品房销售无区别，但可能受到限购政策 的限制 立体化养老 •可租可售，土地使用权及房屋所有权明晰，购买者没有顾虑 康疗型养老
养老模式
长住养老 康疗 型 居家 式 立体 化
候鸟式养老 农家休 闲 异地 购房
国有土地-划 拨 用 地 性 质 运 营 主 体 国有土地-出 让 集体土地 开发商 政府及社会 机构 出租及会员 制 运 营 方 式 出售 城仙居模式
n区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件； n功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老， 灵活性强 投资 功能
居住功能
休闲度假 功能
针对客户
n针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外 界保持良好的联系
客户
•入住客人：年满60岁的老年人 •游客：13岁以上 •台塑集团，不用政府补贴，接受慈善机构 捐助 •出租：分长住与试住体验； •养生体验营：两天一晚的体验之旅，13岁 以上人士均可参加 •场地出租：提供多功能会议场所，可提供 企业教育训练、研讨、演出、学术文化交流 等活动使用
运营主体
运营方式
居家式 养老
高度护理期 75岁以上 低度护理期 65—74岁
n租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅 持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老
典型案例
n北京太阳城、上海亲和源
健康活跃期 60—64岁
精 神 实 现
文 化 交 流
休 闲 娱 乐
亲 子
康 体 养 生
医 疗 护 理 功能 需求
n农家休闲养老的功能体系
产品特色
n用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权；
n区位环境：拥有田园景观等乡村原生态资源； n功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴 分时度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居 住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。
瓜果采摘 绿色农家 膳食
美国 北欧 德国 日本 新加坡
•亚利桑那太阳城 •VINDEREN老年公寓 •慕尼黑奥古斯提诺姆老年公寓 •港北新城 •乐龄公寓
国外案例
康疗型养老
•台湾长庚养生文化村、北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城、广东 凤凰山休疗养中心
居家式养老
•绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇、江南太阳城、北京澳洲康都
立体化养老
农家休闲养老
操作难 易度
•需具备专业 的医疗康复 机构，门槛 进入性高 ★★★★★
•以在社区中配建 针对老年人住宅 的形式推出，操 作简单 ★☆☆☆☆
•需具备资金实 力和资源整合 能力，有一定 难度 ★★★☆☆
•利用农村闲置 资源，有一定 局限性 ★★★☆☆
康疗型养老
低 易 操作难易度 难
案例目录层经营权出售给养老客户， 使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借 鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。
异地购 房养老
非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地 旅游和养老相结合，灵活性强
n农家休闲养老的功能体系
产品特色
n用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；
老年人特征 n活动半径缩小：老年人由于生理机 能退化，不适宜远距离活动，希望有 良好的居住环境； n关注健康：开始关注养生保健。
偏好 n安静：对嘈杂的环境比较反感，喜 欢安静的生活环境； n生态自然：对生态自然的设施有潜 在的需求。
养老模式
长住养老 康疗型养老 强势景观资源 一般生态资源 √ √ √ 居家式养老 立体化养老 农家休闲养老 √
用地性质
•居住用地
•社区建有大面积的中心湖泊及绿化树 木群，营造纯天然森林式的居住环境
孝贤坊
区位环境
产品特色 功能体系
•孝贤坊与其他社区内其他组团互补共 生，依托彼此功能配套，塑造不同风格 组团，打造以养老为功能特色的城郊新 城
•考虑老年人的特殊需求，建造无障碍 设施
东 城 西 城
•医院，文化馆，餐厅，超市等配套设 备齐全
√ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √
•土地成本较低，但投资回收期长，只可持有经营，不允许销 售
农家休闲养老 •不能完全获得地上物的所有权，出售存在政策风险
现状总结二：空气清新、有一定的自然资源、交通便利是养老地产选址的共通规律
n迎合老年人回归自然、渴望宁静的心理诉求，现有养老住宅对周边自然生态环境要求较高，均存在一定的依赖性
候鸟式养老 异地购房养老 √
环境资源
无自然生态资源
现状总结三：强调配套设施的多功能复合，满足老年人多方面需求
n除以休闲度假功能为主的候鸟式养老对配套设施要求较低外，其他现有养老地产均强调功能的复合性、综合 性，以满足老年人生理及精神上的多元化需求。
养老模式 长住养老 康疗型养老 居住 医疗护理 康体养生 休闲娱乐 学习交流 精神实现 亲子 √ √ √ √ √ √ √ √ 居家式养老 √ 立体化养老 √ √ √ √ √ √ √ 农家休闲养老 √ 候鸟式养老 异地购房养老 √
运营主体 运营方式
n开发商
n直接销售
典型案例
n大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘
现状总结一：土地性质是影响养老地产开发的关键问题，以出让方式取得的用地开 发可有效控制风险
n目前尚无“养老产业用地” 划分，以何种方式取得何种类型土地开发养老地产，将影响随后养老地产运营模式 的选择 。
国 有 出 让 土 地 国 有 划 拨 土 地 集 体 建 设 用 地
休闲度假
功能体系 投资 √ √
√
√
√
√
现状总结四：从市场需求规模及可操作性两个维度考虑，居家式养老和立体化养老 是未来养老地产的主要发展方向
n基于市场规模、项目可操作性两个维度坐标系下的战略方向决策，居家式养老和立体化养老是未来养老地产的主要 发展方向。
高 康疗型 养老 居家式 养老 立体化 养老 农家休闲 养老 居家式养老
康疗型 养老
案例链接：台湾长庚养生文化村
用地性质 区位环境
•非居住用地 •位于台湾桃园龟山乡一座34公顷的山坡上 •集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体
产品特色 功能体系
•依托长庚医院，提供专业的高质量健康咨 询和医疗服务 •银发学园、社区活动中心，组织丰富多彩 的社区活动 •完善的社区功能，包括超市、银行、书店 等
客户
度较大，从50岁的中老年人到80岁以 上的老年人均为社区居民
•宝氏华商经济集团，北京市计委、建
运营主体 委、规划局及昌平区政府各级领导和 专家给予大力支持 •居住形式灵活多样，租售并举，有居 家式、租住式、安养式、度假式四种 方式。
运营方式
农家休 闲养老
养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入的 活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式
用地性质 区位环境 产品特色 功能体系
•集体土地 •位于山水景区，有农业休闲资源
•让城市人体验“候鸟式” 生活，通过采摘 蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心 灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活
客户
•上海，杭州等地年龄在50-60岁的中高收入 的老年人 •联众集团，由赛伯乐中国投资基金、杭州市 政府创业基金、上城区政府创业基金及自然 人共同持有 •结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、 收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农
•专业化强， 且仅允许老 年人群入住 ★★★☆☆ •多家房企将以此 方式进入养老市 场，未来供给规 模较大，且面向 各年龄段客户 ★★★★★ •真正的综合养 老社区，多元 复合，以中老 年为主 ★★★★★ •与农村休闲资 源相结合，市 场规模有限， 面向活跃老者 ★★★☆☆
立体化养老
市场需 求规模
市 场 规 模
休 闲 需 求
文化交流功能 休闲娱乐功能 医疗护理功能
产品特色
居住功能
精神实现功能
亲子功能
康体养生功能
服 务 需 求
针对客户
n面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低 龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。
运营主体 运营方式
n民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助
年龄 阶段
在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务， 面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式
n居家式养老住宅的功能体系 n用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； n区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然； n功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念 层面，仅为老年人提供基本的社区服务。
n立体化养老住宅的功能体系 n用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件； n区位环境：安静恬然，有一定的景观资源； n功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大 学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱 乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套 设施。
•北京太阳城、北京东方太阳城、上海亲和源、杭州金色年华、天津华夏 颐园、厦门建发健康养生城、云南卧云仙居、南浔中国第一老年城
国内案例