q依托航空港 q依托运输港 q依托铁路枢纽 q依托高速公路
目前业类物流园 区分类
按区域辐射分类 q市域型物流园 q区域性物流园 q国际性物流园 按经营服务范围分类 q生活资料物流园 q生产资料物流园 物流园经营性质 q 第三方物流平台 q 第四方物流平台（深圳机场
航空物流园区）
按位置位置构成不同分类： q集中型物流园 q非集中型物流园
•货车辅助服务（加油、检修 、培训、硬件供应等）
•共同税务服务
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停车、中转、配载、仓储保管 城市内货物配送（含超市、企业、个人等多
种对象的仓储、配送） 各种交通方式的多式联运（可包含铁路、公 路、水路。航空多种交通运输方式的联运） 信息中心：信息服务— 电子商务— 中介交
易—全程物流监控服务（GPS。GIS）
• 贸易形式变化的因素
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本报告的分类
我国物流园区的基本类型
按行业导向不同分类 q 专业性物流园 q 综合性物流园
按层次节点分类： q 物流基地型 q 物流中心型 q 配送中心型
按园区兴办主体类型： q 政府主办型 q 政府规划，企业运作型 q 企业自办的专业型 q 市场自发形成，政府规划 枢纽型物流园：
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功能及特征
物流园区的基本属性及特征
物流园区
物流园区是由多家专业从事物流服务、拥有多种物流设施的不同 类型物流企业在空间上相对集中分布而形成的场所，是具有一定规 模和综合服务功能的物流节点。
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• 缓解物流对于城市交通的压力； • 减少物流对城市环境的种种影响； • 通过物流园区的集群效应，提高整个社会的物流运作效率。 • 综合服务功能的物流节点 • 具有公益性
按园区的功能分类：
q 转运型物流园区 q 存储配送型物流园区 q 流通加工型物流园区 q 综合型物流园区。
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我国物流园区的发展现状
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全国部分省份或地区已经或计划筹建物流园区数
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我国物流园发展的市场机遇与存在问题
市场机遇 ▪ 物流市场的发展需要更多的物流园 ▪ 物流企业集约化、协同化、全球化发展的需求 ▪ 工业园的发展为物流园建设提供了机遇 ▪ 城市新布局让物流企业“退城进园”
五、我国物流园区的主要盈利模式
• 转运型物流园区的盈利模式 • 仓储配送型物流园区的盈利模式 • 流通加工型物流园区的盈利模式 • 综合型物流园区的盈利模式
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根据国外物流园区盈利模式的经验，结合中国物流园区建设的实际情况 ，我们认为商业（盈利）模式的规划应该根据园区的不同发展阶段而有所侧 重，初创期应该注意发挥其基本功能，成长期应该发展其核心功能，而到了 成熟期，则应当注重延伸功能的发掘，概括起来如下图所示：
存在问题
•建设盲目，缺乏规划 •重圈地，轻物流 •重硬轻软，有形无神 • 多为“和效应”，缺乏“积 效应” •“现代”园区，“传统”服务 •缺乏协作，难以优化 •重形式，轻实质
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三、中外物流园区运营模式比较 ▪ 国外物流园区的区位选择和空间布局
▪ 国内外物流园区的建设模式比较 ▪ 国内外物流园区的政府支持比较 ▪ 国内外物流园区的盈利模式比较 ▪ 国外发达国家物流园区经营的经验
Hale Waihona Puke 一、发展物流园区的理论分析
➢ 物流园区与推进型产业理论 ➢ 物流园区与价值链理论 ➢ 物流园区与区域经济理论及涓滴效应理论 ➢ 物流园区与极化效应理论
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二、我国物流园区的发展现状
• 物流园区的基本属性及特征 • 物流园产生的原因及背景分析 • 物流园区、配送中心、交通枢纽的区别 • 我国物流园区的发展现状 • 我国物流园区的基本类型
物流园区，最早出现在日 本东京，近十多年来在欧 洲一些国家也开始出现， 近年，在我国发展迅速。
物流园产生的原因及背景分析
物流园区是政府从城市整体利益出
发，为解决城市功能紊乱，缓解城
市交通拥挤，减轻环境压力，顺应
物流业发展趋势，实现“货畅其流
”，在郊区或城乡边缘带主要交通
干道附近专辟用地，通过逐步配套 完善各项基础设施、服务设施，提
我国物流园区的管理模 式
路漫漫其悠远 2020/4/5
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目录
一、发展物流园区的理论分析 二、我国物流园区的发展现状 三、中外物流园区运营模式比较 四、我国物流园区的管理模式分析 五、我国物流园区的主要盈利模式 六、政府与物流园区的关系分析 七、我国物流园区的发展趋势分析 八、地方物流园发展及典型案例
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国内外部分物流园区
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国内外物流园区建设模式比较
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国外物流园区的管理部门
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国外物流园区的政府扶持政策
4．我国物流园的经营管理模式分析
▪ 物流园区的建设原则 ▪ 物流园区的基本功能 ▪ 物流园区的战略定位 ▪ 物流园区的规划和空间布局 ▪ 物流园区建设规模究竟 ▪ 物流园区的开发模式 ▪ 物流园区的经营管理主体及运作模式 ▪ 物流园区的投融资机制 ▪ 物流园区的经营管理公司模式 ▪ 物流园区的信息化平台功能
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物流园区
• 货物调剂中心（库 存物资处理） • 咨询服务 • 包装、加工 • 培训服务
配套服务功能 延伸服务功能
基本功能
物流园区功能
科学选址原则; 统一规划 原则 ;市场化运作原则 ; 高起点现代化原则 ;柔性 化原则 ;风险预防原则 ;
人才优先原则.
•金融配套服务（金融、保险 等）
生活配套服务（住宿、餐饮。 娱乐。购物。旅游等）
背景分析
供各种优惠政策，吸引大型物流(
配送)中心在此聚集，使其获得规
模效益，降低物流成本，同时，减
轻大型配送中心在市中心分布所带
来的种种不利影响。
• 减轻物流对城市交通的压力
• 减小物流对城市环境的种种不利影响 • 促进城市用地结构调整 • 提高物流经营的集聚效应。 • 满足仓库建设的大型化发展趋势的要求 • 货运量迅速增加的市场需求 • 城市经济发展的需求 • 科学技术发展的因素
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深圳六大物流园区的定位
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国内部分物流园区建设及投资规模
浙江省部分物流园区建设及投资规模
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企业自建模式 政府直接投资模式 企业引导型模式 工业地产商模式
物流园区的经济开发区模式 开发模式
综合运作模式
开发模式
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投资模式
物流园区的民办管助模式 投资机制
BOT投资模式