数据来源：顺义区发展改革委员会网站，数据截止到2005年底
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区域消费能力
数据来源：顺义区发展改革委员会网站 数据截止到2005年底
第一产业从业人数比例较大，且其他产 业中大部分从事技术含量较低工作（如 采矿业），因此收入水平不高。 随着产业结构转变，大型跨国公司进驻 （如现代）。将提升整个区域的人群素 质和收入，进而提升消费能力。
产品如何包装？ 价格如何制定？
采取何种渠道 创造便利条件？
采取何种促销 达到沟通效果？
如何充分保证 客户满意度 和美誉度
销售团队的 建设和管理
销售业务 流程设计
人员培训
销售流程 评估控制
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目录
我们面临的市场环境 我们面对的客户特征 需要解决的市场难点 解决问题的营销策略 具体执行的推广策略 具体执行的销售策略 客户满意的制度保证 营销团队的架构体系
万科四季花城项目营销 策划报告
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前言
经过开发商前期工作，万科四季花城项目前期产品设计已经完成
四季花城项目在产品定位和设计全面完成的基础上，已经进入实 质的营销推广定位和实施阶段。我司旨在通过对于市场环境和项 目自身特质的分析，发现问题，作出解决问题的方案,提出相关方 案的具体实施建议,保证项目整体运作成功和销售目标的实现。
R 文化、体育和娱乐业
67 1247 1962 16119
S 公共管理和社会组织（包括行政单位） 285 9002 38451 43809
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顺义市场销售情况
顺义2005年商品房销售情况统计 数据来源：北京市房地产信息网
数据截止2005年底
用途 /统计 住宅
销售套数 1850
销售面积 (m 2) 310155
半地下停车 地下人防计算面积 半地下停车场
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19.95
ha
331905.3
㎡
311773.5
㎡
291573.5
㎡
20200
㎡
20131.8
㎡
35516.8
㎡
66871.7
㎡
97111.5
㎡
1.56
33.5％
17.8％
56.1％
2484户
7949（户均3.2人）
1291辆（每户0.5辆）
1009辆
282辆
符合整个北京市的经济走势，GDP稳步上升。随着顺义 新城的整体规划，必将有一个新的飞跃。
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顺义产业特征
•第二产业快速发展， 工业成为经济增长的重要支撑。
•产业结构进一步优化， 多点支撑局面初步形成。
•汽车制造、电子通讯、食品饮料 三大行业引领经济快速发展。
•空港工业区和林河工业区 服务业发展后劲进一步增强。
M 科学研究、技术服务和地质勘查业
180 2018 5488 24634
N 水利、环境和公共设施管理业
62 1930 3495 17545
O 居民服务和其他服务业
183 2614 3699 15061
P 教育
183 12158 40295 33302
Q 卫生、社会保障和社会福利业
73 4851 15305 32594
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2页Leabharlann 目背景地段背景项目位于顺义城西 侧,靠近六环,离顺 义主城区距离很近
北京
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交通背景
用地南侧有快速 路，其它三面有城 市级主干道
现状用地内部没 有城市级道路分隔 ，向东、向南、向 西的支路交通也受 到阻隔
轻轨将经过区域 ，站场将要改造， 地块升值潜力大。
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本案营销策划的工作思路
我们面临的问题
制定营销战略 确定营销定位
分分 析析 本本 案案 营客 销群 环特 境征
销售速度与销售 价格之间的必然
矛盾
如何实现万科
的品牌溢价？
制定通盘性的 竞争性营销战略
对本案进行 营销战略指导 下的营销定位
营销推广方案 计划与控制
执行、组织和 控制营销方案
G 信息传输、计算机服务和软件业
32
173 258 16034
H 批发和零售业
612 7787 13967 18289
I 住宿和餐饮业
87 4745 8805 19321
J 金融业
6
38
68 17929
K 房地产业
226 6528 18066 27253
L 租赁和商务服务业
391 9470 18057 19975
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我们面临怎样的市场环境
“我们眼中的顺义”
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顺义宏观市场情况
规划前景
东部发展带
亦庄 顺义 通县
北京现代制造基地 空港物流枢纽 国际交往中心 休闲度假区
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顺义宏观市场情况
GDP走势
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数据来源：顺义区发展改革委员会网站 截止到2005年底
15173.2
㎡
4958.6
㎡
四季花城一期开盘产品
东西薄板二居（小高层） 南北二居（多层） 经济三居（小高层）
舒适三居（小高层）
少量情花产品
名称
经济三居
东西向两居 南北两居 舒适三居 情花 合计
套数
374
68 148 30 80 700
经济三居
南北两居
舒适三居
东西向两居
情花
套数比 53% 10% 21% 4% 12% 100%
B 采矿业
12
217 308 12160
C 制造业
1290 96007 190765 20237
D 电力、燃气及水的生产和供应业
14 1242 2345 21066
E 建筑业
217 22326 36829 15262
3、三产
2579 76955 218257 29084
F 交通运输、仓储和邮政业
192 14394 50341 37248
北京
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地块背景
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四季花城一区规划指标
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规划用地面积 总建筑面积 其中地上面积
住宅 公建 地下建筑面积
建筑占地面积 绿地面积 道路、广场、停车面积 容积率 绿地率 建筑密度 高层住宅面积比例 居住区总户数 居住区总人口 停车数量 其中 地面停车
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从业人
指标名称
单位个 从业人员 员劳动 从业人员
( 数个) 年末人数 报酬总 年均劳动
(人)
额(万元 ) 报酬 (元)
总计
4296 199678 453242 22901
1、一产
184 2931 4738 15245
2、二产
1533 119792 230247 19225