发展条件
某行业专属商务花园
捆绑或依托强 势的行业巨头 强有力的综合政 策导向和城市竞 争力因素等
综合行业的商务花园
对于地产开发商来说，某行业专属的商务花园的成熟制约因素较少；在清晰的定位指导下， 找对了合作对象即一个具有带动效应的行业巨头来共同开发，是相对容易走向成功的； 而综合行业的商务花园的成熟制约因素较多，包括政策上、城市整体竞争力层面等多方面不 可控因素，在实施过程中的可变几率也更大。
一个可以“自己自 足”，以及可以提供 足够内部交流空间的 综合社区 真正拥有优美景致 的独立小环境 越来越多的跨国企 业成为这类园区的主 要客群
现有的商务花园 产品是否还有值得 改进之处？ 是否还有未被满 足的需求待挖掘？ 第五代商务花园 是什么样子？
欧洲的商务花园发展
——商务花园是主流办公物业形态，具有世界领先地位
未来的商务花园将在满足企业需求 的基础上更加注重个体需求的挖掘 和迎合，使得商务花园这种办公产 品在满足企业效率优先的前提下更 多彰显人性化的魅力
商务花园的分类研究（一）——按照行业综合度来分
经过诸多案例的比较和总结我们发现，按照行业综合度来分类，两类商务花园在发展条件、内部产业链发育状 况和项目竞争优势上都有显著不同，而这些不同也决定着两种商务花园在实施过程中的操作难易度 商务花 园类别 内部产业链 发育状况 通常是某一行业产业链 各环节的集中区产业环节“手拉手” 通常是各行业产业链上 游某些环节的集中区产业结构“走高端” 与CBD办公物业相 比的主要竞争优势 行业的积聚效 应和运行效率 高端企业形象 的树立和昭示
独立的商务 商业社区
私有与共享 并存的社区
自己自足的综合 开放社区
开始融入城市生活 的元素，在园区内设 置一些商业设施。但 还是相对封闭的社区 不再象第一代那样 追求园区的大面积， 而是追求如何将 Business Park有机 的融合到城乡结合部
已经完全融入城 市，成为开放型的 社区，成为城市功 能的一部分 已经有企业私密 空间和园区公共空 间之分 园内企业多为新 技术企业
以主流企业为服务对象的企业
一类是跟随着主流企业发展 的上下游企业 二类是为主流企业服务的配 套机构，如金融服务机构、风 险投资机构
从与CBD物业的比较看现有商务花园的企业需求
商务花园 位置分布 城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域
用地紧张度较低
CBD
城市内部、市中心，多与城市中心商业功能复合 土地资源相对紧缺，用地紧张度高 高容积率，低绿化率 建筑密度高 大体量，高层 标准化、统一
优化环 境资本
满足了高新产业客群的需求、成为知本经济 可持续发展的有力支撑
低容积率 高绿化率拥有良好的景观 便利的交通 独立的商务配套系系 通常规划有一定量的商务配 套产品
建筑单体
降低时 间成本
依靠便捷的城郊交通联系来提高通勤和工作效

率，避免城市拥堵造成的困扰
节约运 营成本
依靠完备的商务配套设施，和低廉的租金 （售价），提高综合商务运营效率
国社会活动家霍华德《明日的花园城市》中关于
花园城市的论证。 2
城市结构变化
随着城市的不断扩张，许多公司为了追求更好 的自然环境与交通条件而将办公场所迁往城市 边缘区域，由此，也就带来了商务花园的规模 发展。
1 产业结构的
变化
3 激发商务花园 产生三大元素
2 城市结构的 3 办公需求的
办公需求多元化
多元化的公司需要多元化的办公物业。商务花 园是对同一城市中CBD办公物业形式的一种有 利补充，商务花园是商务办公需求多元化的必 然结果。
情 感 利 溢
部分满足
亟待关注
小结：商务花园的客群需求结构
企业需求 均质化的产品 现有商务花园基 本可以满足企业 的大部分需求
一种趋势：从单纯满足企业需求到开始关注综合需求的嬗变
个体需求
管理者需求
开始受到普遍的 主动的关注，体 现在产品规划设 计和配套上 综合需求
普通员工需求
开始受到被动 的关注，体现 在产品的基本 生活配套上
OAKDALE 商务花园
美国的商务花园发展
——商务花园赋予了各自的行业主题或者企业主题
美国是世界上最早出现商务花园的国家之一。 但商务花园办公地位仍然要次于传统的CBD办公
*在美国经济发展从人均GDP3000 美元到10000 美元 的城市经济发展过程中，美国大公司在郊区办公的比例 逐年增多，对美国的商务花园发展具有一定的推动作用。
客户需求心 通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提 这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需要聚集在城市中商务 理 供工作效率 区以降低其商务综合成本
以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌 以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业自信
从上表中可以看出，商务花园中的企业与在城市中心CBD高层写字楼内的企业类型不同，他们对各 自的办公需求也各不相同。因而， 商务花园的出现实际上是对CBD办公物业的一种有益补充。
区，企业形态表现为以高科技公司或国际企业总
部为核心，其他配套服务公司为辅助。 美国商务花园的特色
规模宏大，景观良好。典型代表：Oracle 的独家商 务花园 、休斯顿的“伍德兰兹” 群落分布，层次丰富 。典型代表：硅谷地区 形态多样，卓尔不群。如硅谷的商务花园也向着形 式多样化，种类更加丰富的方向迅猛发展 郊区发展，交通便利。美国的商务花园几乎全部独 立于城市之外 ，一方面是由于郊区低廉的土地成本和 清新的环境，另一方面，这和美国长久的城市郊区化 密不可分 园内物业相互依赖
企业高管
核心员工
其他员工
产品努力方向
多层次的餐饮和配 套服务设施规划 动静分区的公共空 间和室内空间配臵
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基本满足
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参与性体验性的景观设施打造 提供工作时间范围内适当的私 人空间-电话、运动、吸烟等 通过公共空间的层次营造来实 现正式与非正式场合的划分
商务花园的规划思想源于欧洲，多年以来，欧 洲的商务花园发展在世界上具有领先地位 商务花园在欧洲非常普遍，在许多欧洲城市， 商务花园是主要的甚至是唯一形式的办公物业 欧洲商务花园的发展背景 １、欧洲人对低密度办公物业的偏好是欧洲商 务花园大力发展的根本诱因 ２、居住人口的分散化是郊区商务花园发展的 有力支撑 ３、大都市边缘和小城镇的加速发展促进商务 花园的快速成型
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Business Park(商务花园)的概念和缘起
概念：商务花园是一种位于城市边缘区域，具 有良好自然景观的低密度写字楼物业。 起源：商务花园的规划思想最早始于1902年英 1 产业结构变化
高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以 智力密集型生产为特征的高科技企业也随之产 生。为了保证员工的工作效率，很多科技企业 将公司迁到比城市中心区办公物业自然景观更 好，环境更安静，适合思考的办公场所，从而 催生了新办公物业——商务花园的出现。
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4
Business Park的分类及对应案例研究
•按照行业综合度分类 •按照驱动要素分类
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5
国内外成功Business Park的经验总结
•成功Business Park的驱动要素及利于 •成功Business Park的业态和功能布局 •成功Business Park的内部空间特征
园区企业往往对快速交通有较 高的需求，通过轨道、快速路等 便捷交通与外部发生密切联系
企业比较看重自身的形象
更多的企业希望通过自身办 公环境向世人展示出一种人性 化的、个性化的企业形象
商务花园远比千人一面的都 市写字楼更能给来访者留下深 刻的印象
对生态环境有追求的生产型企业
一些生产性企业如食品行业， 生物医药行业，航空航天行业等 ，他们的总部选址都十分看重环 境，因为良好的生态环境良好办 公环境是企业产品品质的象征
新加坡的商务花园发展
——政府支持下发展总部经济的重要载体
新加坡的商务花园是在政府支持下人为规划建 设完成的，是新加坡政府发展总部经济的重要步 骤之一
规划之初即注意与大规模居住组团相结合，由
此带动当地经济发展，完善居住区域的城市功能 新加坡国际商务花园的发展特点
在商务花园的选址上注重与城市交通的紧密联系： 并注重与边缘居住组团的联系：
在商务花园内部规划中注意地块划分的均好性 注重对商务花园配套设施的规划。新加坡城市促 进经济发展委员会（Urban Redevelopment Authority）对配套设施的类别、比例、可达性及 不可建设的物业类别均做出了详细的规定
新加坡商务花园建设对区域发展的促进作用
提供较多的就业机会，促进当地社会稳定。园区 的清洁卫生、快递、餐饮、零售、托幼等生活配套 服务提供了适合当地原住居民的就业机会 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济。国际总部集 聚带来的大量工作人员促进了所在区域房地产市场 的繁荣，拉动了当地的经济发展。
产品形态 低容积率，高绿化率
建筑密度低 小体量，低层 独立性：独门独院，具有独立冠名权 个体形象的载体
个性化：满足公司自身个性的特别需要，写字楼是公司 强调写字楼整体的形象，写字楼是某一类公司群体形象的载体
客户群
需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部 需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的服务产业：如贸易、广告、律师 门：如软件、研发等 后台服务”公司——呼叫中心、快递服务公司等 某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质 决定了其不需要聚集在商务成本很高的城市中心区，对 企业自身形象展示的需要很高 、会计、咨询等公司或部门 ，增强投资人的信心，促进自身商务事业发展 需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“ 金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段臵业，以显示公司的实力
现有商务花园的产品基本特征
正是在上述需求的刺激下，在城市郊区产生了大量低密度的商务花园．这类办公物业由于在区域属性、 内部规划和建筑单体等方面的特征，解决了市中心办公企业面临的种种难题 园区地域属性